[克而瑞]5月土地市场：成交规模创年内新高，集中土拍低热仍是常态（2022年5月）

  因楼市成交尚未恢复，大部分企业流动性仍旧吃紧，在消费者信心回暖信号尚未明确的情况下，企业拿地态度依旧谨慎。

  ◎  作者 / 马千里、周奇

  5月份，重点城市集中土拍潮延续，广州、苏州等多个城市首轮集中土拍收官，厦门、福州及北京也相继开启二轮土拍。在此影响下，全国土地市场成交规模环比上升，并创下年内成交规模新高，但同比来看仍显著不及去年5月。

  尽管多城集中土拍，但溢价率、流拍率等热度指标表现并不佳，市场热度较上月出现下滑。究其原因，主要是当前多数企业仍面临流动性压力，拿地态度偏向谨慎，重点城市集中土拍热度也因此普遍维持在较低水平。

  1 市场走势

  重点城市二轮供地密集挂牌
多城集中土拍拉动成交量创年内新高

  供应方面。本月不仅迎来郑州、沈阳等城市“姗姗来迟”的首批集中供地，厦门、合肥、苏州、武汉、青岛和杭州等重点城市也相继发布了二轮集中供地公告。在此影响下，全国土地市场经营性土地供应规模环比上涨，总建筑面积达15077万平方米，环比增长12%，同比降幅也缩窄至34%。重点城市集中供地方面，郑州和沈阳的首轮供应规模分别为207万平方米和33万平方米，均较去年任一批次明显降低；6个推出二批次供地的城市中，除武汉和厦门外，其余城市的供应量都在200万平方米以上。

  成交方面。重点城市集中一二轮土拍接连进行，5月土地市场成交规模也环比进一步上涨，并创下年内新高。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性用地成交建筑面积达8227万平方米，环比上涨5%。各能级城市中，仅二线城市因集中土拍的城市成交建面较低导致规模不及上月，一线城市和三四线城市的成交规模均较上月有所提升。尤其是一线城市，本月迎来广州首轮集中土拍和北京次轮集中土拍，两城分别成交17宗地和7宗地，带动一线城市成交建面环比大增138%至340万平方米。

  价格方面。受主力成交城市由高地价的深圳、杭州、南京等城市转变为地价水平较低的广州、济南等城市，本月平均地价并未能进一步上涨，环比下降了20%至3211元/平方米。各能级城市表现各异，其中一线城市因北京、广州集中土拍高低配，平均地价与上月大致持平，环比微增2%；二线城市平均地价则环比下降24%至6906元/平方米，主要由于苏州、济南、南昌等主力成交城市成交高价地较上月的杭州、南京等城市明显偏少所致；三四线城市也在常州、无锡、佛山等高价城市土地成交规模居前的影响下，成交地价维持在较高水平，平均楼板价为1844元/平方米。

  2 市场热度

  多城集中土拍低热收官
致溢价率下滑、流拍率上升

市场热度方面。本月进行集中土拍城市的热度都不高，如苏州首轮集中成交平均溢价仅有3%，广州溢价率仅有1.2%，济南和无锡的溢价率也仅在1%左右，厦门和福州的二轮土拍也明显遇冷，和上月深圳、杭州的土拍高热表现截然不同。在此影响下，本月成交溢价率也环比下降至3.4%，较上月下降了1.9个百分点，重新回到较低水平。

  土地流拍方面。与重点城市土拍热度的下滑一致，重点监测城市的流拍率较上月出现上升，增加至21%。结合流拍地块所在城市来看，集中土拍的二线城市仍是本月流拍主力，济南、南昌、成都等城市均有土地流拍。尤其是济南，虽然保证金下调至20%，还延长了土地价款付款周期，地方城投也托底了较多地块，但主城区出让的30宗涉宅用地中，最终只成交了16宗，其余地块均为提前撤牌或流拍。未在集中土拍之列的部分城市也出现了不少撤牌或流拍，典型如南昌，原计划于月内成交的26宗地块中，最终只成交17宗，超过三成的地块遭遇撤牌。

  3 重点地块
  底价成交成为主流
央国企撑场重点城市集中土拍

  尽管5月仍有多个城市完成了集中土拍，但整体热度都不高，底价成交成为各城市集中供地的主旋律。以本月总价TOP10地块来看，10宗地中仅苏州园区湖东CBD的纯宅地溢价成交，其余地块全部底价出让。究其原因，一方面是由于地块总价较高，对拿地企业的资金实力提出了高要求，如TOP3总价地块的起拍价都在50亿元以上；另一方面，这些地块的性质多数也较为复杂，如广州入榜两宗地均要求竞得方须具有地铁线网建设等经验、北京丰台亚林西地块及厦门思明P12地块中商办比例较高，出让门槛较高，也导致房企拿地积极性不高。

  另一方面，联系各城市土拍拿地企业来看，央国企仍然是竞拍主力。如单价TOP10地块中，仅兰园和龙湖拿下两宗地，其余地块均为央企或国企竞得。由此可见，民企拿地意愿仍旧未恢复，当前多数企业仍侧重于促销售、抓回款以缓解流动性压力。

  与我们上月判断一致，在深圳、杭州等少数个例城市土拍热度回升之后，5月份集中土拍再度回到了普遍低热的常态之中，如广州、苏州、厦门、福州等城市的溢价率基本都在3%以下。

  尽管就政策环境来看，多个城市相继放松调控，降低土地出让门槛，放松住宅开发中的资金监管，民企融资端也有所回暖。但需要注意的是，因楼市成交尚未恢复，大部分企业流动性仍旧吃紧，在消费者信心回暖信号尚未明确的情况下，企业拿地态度依旧谨慎。就此来看，在接下来的二、三轮土拍中，政策面仍需进一步引导行业信心恢复，才能让更多的民企参与到土地市场中。