[克而瑞]青岛二轮土拍仍“冷热不均”

  青岛第二轮土拍整体保持平稳。

  ◎  作者 / 谢杨春、吴嘉茗

  6月16日，青岛进行了2022年第二轮集中供地，共成功出让26宗含宅用地，其中2宗触及最高限价，进入熔断竞品质环节，另外24宗全部底价成交，成交总建面194万平方米，成交总价104.85亿元，平均溢价率2%。从成交情况来看，热度整体保持平稳，但房企参与积极度有所提升。另，区域、地块间差异仍显著。

  1 第二轮优质地块供应比例回升
竞配建、产业引入等土拍门槛大幅放宽

  本轮青岛共出让27宗含宅用地，其中市北区、李沧区分别出让4宗和1宗地，另外的22宗地全部位于西海岸新区，与首轮比，本轮出让地块中心城区的占比有所回升。

  尤其市北区出让的4宗地块均位于成熟地段，毗邻已开通的地铁站，周边交通、商业、教育等配套已经相对完善。优质地块的推出，对开发商拿地积极性起到一定提振作用。

  西海岸新区本轮出让22宗含宅用地，总建面达到176.6万平方米。从去年至今，西海岸新区是青岛的主要供地区域，也是目前青岛商品住宅的主力成交区域。作为新区，西海岸整体规划看高一线，但库存总量相对较高，企业需要警惕去化风险。

  从土拍门槛来看，本轮土拍地块均无配建产权型人才公寓，也没有引入产业要求，划拨地块主要以配建公租为主；而其他方面，禁马甲、购地资金审查等方面要求仍未放宽。

  2 区域热度冷热不均
西海岸新区地块全部底价成交

  本轮土拍产生2宗熔断地块，24宗底价成交地块和1宗流拍地块，从出让地块条件来看，土拍结果并不意外：

  主城区两宗优势地块盈利空间大，吸引多家房企参拍最终熔断

  两宗地块位于市北区CBD板块，周边已经具备较为完善的交通、商业、医疗配套等条件，也是本次出让楼板价最高地块，对比近2年出让的地块来看，这两宗地的区位条件堪称优越，是较为稀缺的核心土地资源。以最高土地限价来看，2宗地块的成交楼板价将在17800元/平方米左右，参考周边售价，未来项目售价或将达到35000元/平方米，利润空间仍非常可观。

  因此两宗地分别吸引了10家和8家房企参拍，包含华润、保利、招商、中海等龙头房企，最后均超过最高土地限价，转入线下竞品质环节。

  西海岸新区地块全部底价成交，并非是平台公司一味“托底”

  西海岸新区作为本轮供应的主力区域，共出让22宗含宅用地，全部底价成交。虽然全部底价成交，但并未全部依靠平台公司和国企“托底”。品牌房企保利、中海、旭辉、万科等均下场拿地，本地民企、港资房企也有所斩获，拿地房企类型较为丰富。以此来看，在限购取消下，市场预期和房企投资信心均有所恢复。

  高总价+3万公租房配件导致1宗老城区地块流拍

  本轮唯一一宗流拍地块也位于市北区内，从区位来看，优势不如另外几宗老城区地块明显，该地块起拍总价达到24亿元，是本次出让总价最高的地块，对于房企来说现金流压力较大；且该地块除需配建8000平方米公租房外，还需要建设划拨公租房地块，划拨地块公租房体量总共为2.8万平方米。

  3 参与拿地企业的类型、积极度较第一轮有所提升
但仍是国央企和本土占主导

  从拿地企业来看，本轮青岛的土拍不但吸引了品牌房企如保利、旭辉、中海等参加并拿地，还吸引了诸如长江实业这样港资房企，以及瑞源、天一、康大等民企拿地，这些房企基本承包了本次土拍的半数地块。整体来看，本地企业仍然是主导，相较第一轮，完全由平台公司“托底”现象略有好转。

  且进入熔断阶段的两宗地块，参拍房企中还有越秀、招商等品牌房企，可见本轮青岛在推出的极其优质的地块，大幅度提升了房企拿地的积极性，也从另一角度说明，在目前普遍投资谨慎的情况下，房企都将锚定最为优质、利润空间最高的地块。

  与首轮拿地房企相比，本轮青岛土拍的参拍、拿地房企类型更加丰富，平台公司拿地占比降低，品牌房企重新现身拿地，体现了近期一系列政策利好刺激下，也提振了土地市场信心。

  4 多重利好政策重塑购房信心之下
第三轮集中供地或将吸引更多房企参与

  楼市层面来看，今年以来成交持续低位运行，1-5月的商品住宅月度成交规模均同比下行，截止5月末，2022年商品住宅总建面为433万平方米，同比下降32%。

  近期来看，在房贷利率下调、公积金贷款条件放宽和多区域解除限购的诸多政策利好影响下，青岛5月下旬新盘项目到访量有一定增多，虽然整体的开盘去化率依然较低，仅20%左右。

  我们认为，多重政策利好预期重塑购房信心之下，6-7月份市场或将迎来小周期拐点。尽管受制于目前市场经济影响，回暖难以持续至全年，但随着市场预期转暖、土拍门槛的持续降低、以及优质地块供应增多，第三批次集中供地或将吸引更多的房企参与。

  总体来看，青岛第二轮土拍整体保持平稳，虽然溢价率与首轮相比变化不大，但出现两宗熔断地块，且流拍率有所降低。此外，土地市场对于平台公司“托底”的依赖度明显降低，品牌房企、民企、港资房企等各类房企现身拿地，土拍活跃度有所上升。

  我们认为土拍土拍活跃度上升有两方面原因，一方面是近期利好不断释放，青岛大部分区域全面放开限购，且调高公积金贷款额度，土拍配建要求也再度降低；另一方面是本轮青岛出让了2宗优质地块，明显提升了房企投资积极性。