[克而瑞]快评 | 次轮供地“少而优”下，天津仍存凉意、济南稳中升温

  天津第二轮土拍较“冰点”有所好转，济南次轮土拍地方民企成为参拍主力。

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  作为首轮集中土拍流拍率最高的两个城市，天津和济南也于8月1日迎来了年内的第二场集中土拍。为了避免再次遭遇大规模流拍，两个城市次轮供地明显谨慎，均采取了“少而优”的供应方式，以提振市场热度。

  在上述举措的利好下，天津和济南的次轮土拍表现均较首轮进一步趋稳，地块流拍比例较首轮大幅减少，其中济南更是实现了“零流拍”。不过，相比济南的“稳中有升”，天津土拍热度仍然维持在低位，11宗地中2幅流拍，余下9幅地块也均底价成交。

  天津：第二轮土拍较“冰点”有所好转，但整体热度依然低迷

  本轮天津共计挂牌11宗地块，最终9宗地块底价成交，市场热度与上一轮的“冰点”相比有所好转，但依然较为低迷，整体溢价率为0%。且拿地房企均为国央企和地方平台公司，无品牌房企或民企现身拿地，房企在天津投资的积极性较低。

  第二轮供应“贵精不贵多”

      6宗首轮流拍地块重新上架

  经过上一轮土拍大面积流拍、热度降至冰点之后，天津本轮集中供地的土地供应显得更加“谨慎”，本次仅上架了11宗含宅地块，包括6宗在首轮流拍或停牌的地块，供应总建面为150.3万平方米，较首轮下降53%。

  此外天津本次供地也体现出了“贵精不贵多”的策略，南开区、西青区、塘沽老城区、宝坻区均有较为优质的地块出让，且周边配套基本已经相对成熟。

  尤其南开区出让的长虹公园板块地块，在位置上紧邻南开区政府，周边已有2条地铁环绕，幼儿园、医院、公园等配套非常完善，周边在售项目以改善型项目为主；此外塘沽新河板块也许久没有土地出让，新房市场正处于窗口期。

  虽然本轮天津的供应量大幅下调，且推出了一些优质地块，但6宗首轮流拍地块再上架并未调整土地价格。

  9宗地块底价成交，2宗地块遭流拍

      二轮土拍平淡收场

  从竞拍结果来看，天津的第二轮集中供地依然可以用“平平无奇”形容，11宗地块中9宗底价成交，另外2宗流拍，整体表现乏善可陈。但与首轮八成以上地块流拍的情况相比，本轮土拍可以说情况已经有所好转。

  且本轮天津的拿地房企中，除了中铁十八局拿下塘沽老城区两宗地以外，另外7宗地均由地方平台公司竞得。值得一提的是，山西建设在本轮共拿下4宗地，成为竞得土地数量最多、建面最大、拿地金额最高的房企。民企并未在本轮土拍中现身。

      去化周期升至25.5个月

      楼市不振导致天津土拍持续低迷

  在第二轮集中供地中，上海、广州都采用了减少供应量、提升地块质量的供地策略，并且都取得了明显效果，土拍热度明显回温。但同一招在天津则并未带来同样的效果，究其原因，还是楼市不振导致土拍持续冷淡。

  从商品住宅成交来看，今年1-6月份，天津商品住宅共成交367万平方米，与2021年、2020年同期相比分别大降44%和31%；在去化缓慢的情况下，天津商品住宅库存去化周期已经达到25.5个月，去化周期较长、难度较高。

  实际上，本次土拍出让的地块质量并不差，起拍价与周边在售项目售价也有一定的盈利空间，例如南开长虹公园地块成交楼板价虽然高达2.8万元/平方米，但周边的改善型项目例如旭辉铂悦公望、铂悦融御销售均价都在5.5万元/平方米以上，留给项目的盈利空间依然较大。其他地块的底价和周边房价对比，地价房价比也基本在0.5以下。

  虽然保有一定的盈利空间，但由于去化预期不佳，预期收益较难转换为实际收益，所以房企投资积极性依然不高，大部分地块仍由地方平台公司底价包揽。

  济南：次轮土拍热度稳中回升，地方民企成为参拍主力

  在首轮土拍热度降至谷底后，济南第二批次集中供地明显更加谨慎，供地量进一步缩减，同时还减少了捆绑出让地块、降低出让要求，以吸引房企拿地。在上述举措下，房企参拍热情也有所提升，尤其是地方民企参拍十分积极。最终，第二批次推出的18宗地（16幅住宅用地，2幅商办）全部顺利成交，无一宗流拍。16宗涉宅用地的成交溢价率为2.6%，也较首轮提升了1.6个百分点。

  次轮供地“小而精”

      部分地块地价下调以吸引房企拿地

  济南的地块大多采取“组团出让”的方式，如在今年一批次集中供地中独立出让地块仅有5幅，其余30幅地块被分成了11个组团而捆绑出让。这种出让方式对房企的资金能力要求较高，加之组团地块往往有配建、引入产业等多项出让要求，因而济南第一批次供地显著遇冷，接近五成的地块遭遇流拍。

  为了减少地块流拍，济南在第二批次集中供地中减少了组团出让的地块幅数。18宗地块中，有6幅为单独出让，占比达到1/3，较首批次明显提升。与此同时，为了吸引房企拿地，第二批供应地块的出让要求也有所降低：大部分地块仅有基础配建，仅科技城12街区地块12-04/12-06/12-08组团地块有引入产业、建设回购安置房、商业自持等多项要求。

      此外，此次济南出让地块中也有不少地块的地价有所下调，以优化房地价差，吸引房企拿地。如天桥区二批次出让的唯一住宅用地水屯路以东地块，起拍楼面价为7857元/平方米，较周边在去年第二批次成交地块的起拍价下降了仅800元/平方米。再如撤牌后再挂的长清区平安店村旧村址地块A-1、A-2，起拍楼板价较上一次挂牌价格也降低了约500元/平方米。

  供地质量提升下次轮热度回温

      2幅地竞至“封顶预售”

  在地块质量提升下，济南次轮集中土拍热度明显回温。16幅涉宅用地全部顺利成交，总成交建面达133.6万平方米，共收金64.7亿元，成交地块的平均溢价率达2.6%，也较首批次上升了1.6个百分点。

  在16宗成交地块中，热度最高的当属历城区的市委党校东地块（2022TDGP12R0049）及唐冶A-5地块（2022TDGP12R0050），分别吸引了8家和5家房企参拍，最终均以最高限价+封顶预售成交。这两幅地之所以能够吸引多家房企的竞拍，除了由于项目位置优越、周边配套完善外，还和项目周边竞品较少、未来去化压力相对较轻有关。如市委党校东地块，位于济南高端改善项目聚集的彩石片区，紧邻济南市委党校，周边在售新房项目较少，因而房企竞争较为激烈，最终在经过46轮竞拍后由鑫都置业以上限价+封顶预售竞得。

  其余14幅地块均为底价成交，且其中包含一宗保障性租赁住房用地、一宗回迁安置地块及一宗人才房用地。除了此类特殊用地外，其余地块或因区位偏远、配套不完善而底价成交，或因捆绑条件较多而由本地城投托底。

      地方民企撑场济南土拍

      品牌房企中仅华润现身

  在供地质量提升下，房企参拍积极性也较首轮有所提升。从参拍房企来看，济宁瑞马、德州东海、济南本土的银丰、鑫都等山东省内城市的民企参拍较为积极，其中瑞马、银丰等企业均参与了多宗地块的竞拍。鑫都表现最为亮眼，击败其余7家房企，一举斩获了本场土拍最热门的市委党校东地块。

  不过，品牌房企的参拍意愿仍旧不高，仅在济南土储即将见底的华润置地现身本场土拍，中海、龙湖等深耕企业均未参拍。从最终拿地结果来看，在竞拍市委党校东地块失利后，华润以最高限价9.7亿元及封顶预售的条件拿下另一热点地块唐冶A-5地块。

       总体来看，在供应规模缩减、地块质量提升的利好下，天津和济南的次轮土拍热度均较首轮的“冰冷”有所好转，尤其是济南，更是出现了2幅地封顶成交的火热场面。但品牌房企的投资意愿仍在低位，尤其是天津，最终拿地房企均为央国企，品牌房企则纷纷隐身。究其原因，还是由于当前楼市成交仍旧低迷，对于多数房企而言，保交楼、促回款仍是当前主要任务，而资金压力相对较轻的房企投资意愿也更偏向去化风险相对较低的上海、杭州等城市。

      此外，值得注意的是，受地市持续遇冷影响，多数城市下半年供地指标压力将会明显增加。以济南为例，两次集中土拍成交面积仅为118万平方米，还不足济南市本级年度供地计划的四分之一。为了引导房地产市场健康发展，也为保证政府基金性收入的稳定和重大项目投资的稳步推进，地方主管部门仍需在政策面做出更多调整，下半年房地产一级市场有望出现更多值得关注的拿地机会。