[克而瑞]专题 | 双集中模式下房企拿地资质解析

  自2021年22城试点土地集中出让以来，随着土拍热度的变化，集中供地的土拍政策也在不断调整。整体呈现“松-紧-松”的格局。除了降地价、提限价等常规手段外，在降低参拍门槛中，对于竞拍企业的资质要求也在不断宽松。从数据显示来看，2021二批次以来，低资质企业拿地的占比在不断攀升，一方面是源于市场竞争压力减小，另一方面则是部分城市土拍“托底”所需。

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  集中土拍持续低迷

       多城降低竞拍资质以保土地成交

  自2021年22城试点土地集中出让以来，随着土拍热度的变化，各地的竞买要求也出现了不同程度的调整。尤其是2022年以来，因楼市销售仍处在“筑底期”，规模房企资金压力陡增，拿地意愿不振，导致集中土拍热度并未出现预期中的“显著回暖”。在此背景下，各地土拍门槛相继放低，不仅是降地价、提限价等常规手段，放宽企业参拍资质要求也成为其中重要的政策之一。

  一、土拍热度持续“冷清”，房企拿地意愿整体低迷

  联系历轮集中土拍表现来看，2022年前两批次集中土拍的供应规模与成交规模均较去年前三批次骤降，如武汉等供地大户2022年两批次集中供地仅有10幅左右，较2021年集中供地时期供应量大减。

  从土拍热度来看，2022年以来，22城集中土拍的成交溢价率仍在延续低位运行，均处于5%以下的低位。流拍方面，在多城供地结构优化、地方平台托底的影响下土地流拍现象有所减少，但对于市场持续遇冷的城市，如天津、济南等，土地流拍现象仍较为严重，在2022年首轮集中供地中有五成甚至更高比例的地块遭遇流拍，土拍热度正处于谷底。

  尽管房地产调控环境显著改善，但当前房企拿地意愿仍旧低迷。尤其是楼市销售持续承压下，大多数民营房企受资金压力影响已经暂缓拿地，仅央国平及龙湖、滨江等少部分优质民企仍在参与土地拍卖。虽然近期利好政策频出，但在市场预期未明显好转之下，这类品牌房企的拿地态度也十分谨慎，投资仅聚焦于高能级城市核心区域的优质宅地，盈利空间较小的商住办地块或楼市去化不佳的远郊地块则会以底价成交或直接流拍。如无锡2022年第二批次集中供地，仅主城区核心位置一宗地块受到万科和仁恒两大品牌房企的争夺，其余地块则由本地企业包揽。

  二、竞拍门槛持续宽松，降地价、增利润之外拿地资质也进一步放宽

  由于2021年第二三批次土地热度跌入谷底，流拍率持续走高。因此为了保证土地顺利出让，吸引房企拿地，各地的土地出让门槛也相继放松。除了减少配建、降低地价、提升住房限价等增加项目利润空间类似的常规手段外，放宽竞拍资质也成为吸引企业参拍的重要手段之一。对于部分此前竞拍资质要求较高的城市来说，降低竞拍资质要求，可让更多有意愿拿地但资质较低的中小房企参与土拍，进而减少土地流拍现象，提振竞拍热度。

  以南京为例。在2020年下半年，南京就对参拍房企的资质提出了一定的要求，至2021年第一批次集中供地时期，南京出让地块对房企资质的要求多在三级及以上。受首批次集中土拍高热影响，第二批次中部分地块要求房企须有二级甚至一级资质，对房企参拍资质要求明显提升。

  但随着房企融资端收紧，土地市场热度下滑、二批次供地显著遇冷，多宗土地遭遇提前撤牌。为了保证土地成交，南京在2021年第三批次中将这一要求放宽至三级及以上。然而，受到现金流的压力，房企拿地积极性并未恢复，南京集中供地热度持续走低，2022年第一批次也出现了多宗地块流拍的现象，成为长三角集中供地城市中热度较低的城市之一。因此，在2022年第二批次，南京仅要求房企须具备房地产开发资质，拿地资质进一步放宽，以期能够吸引更多房企参与竞拍。

  三、市场竞争压力骤减叠加“托底”需要，低资质企业拿地占比增多（略）

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  竞拍资质由松转紧再放松

      品牌房企拿地比例高开低走（节选）

  2020年以来，房地产市场环境波动剧烈，土地市场经历了由冷转热再转冷的过程。在此期间，地方政府对竞拍资质要求也随市场热度的变化而转变。根据建设部令第77号《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业按照企业条件（涉及注册资本、经营时间、开发面积等）分为一、二、三、四等四个资质等级，而刚注册的开发企业则按条件申请暂定资质。[1]在下文中，我们将依据注册资本及经营时间（详见下表）作为判断拿地企业的主要判断标准，来看在不同阶段拿地企业资质的变化。

  [1]虽然住建部在2022年3月修改了《房地产开发企业资质管理规定》，取消了三四级及暂定资质，但从各地执行情况来看，原有证书基本都延续至2022年12月底，对年内集中供地的资质审核要求影响不大。

  一、第一阶段：集中土拍前期竞拍资质要求宽松，高资质房企是拿地主力

  经过梳理来看，22城在2021年第一轮集中土拍及之前对房企拍地资质要求大多较为宽泛，包括北京、上海在内的多个城市仅要求“境内外企业、其他组织和个人（除法律另有规定外）均可参加竞买”，参拍门槛较低。

  也有一些城市对自然人竞买做出限制，如在深圳、厦门、青岛及长沙的公告中均只提及法人和其他组织可以申请竞买，济南则直接明确自然人不能参与竞买活动。

  仅南京、合肥、重庆等少数城市对房企参拍资质有明确要求。南京在2021年首轮供地中要求竞买人须具备三级及以上房地产开发资质（不含暂定资质）。合肥则针对不同地块有不同的竞买资格要求，不仅包括开发资质，对参拍项目公司的注册资本也有要求。比如首轮集中供地中较为优质的滨湖、包河等优质地块，要求竞买人必须为企业法人，且须具有中华人民共和国境内房地产一级开发资质且注册资本金不低于5亿元人民币。重庆则在出让须知中提出境内申请人须具有二级及以上开发资质，但对境外申请人无此限制，门槛相对合肥和南京较宽松。

  需要注意的是，虽然在此阶段多数城市的参拍门槛不高，但诸如北京“竞品质”、上海“招挂复合机制”等出让方式变相地抬高了企业的参拍门槛，尤其是上海招挂复合机制下实力相对较弱的房企较难突围。同时，21年上半年，市场环境仍处于高热状态，品牌房企攻城略地意图明显，因此重点城市的首轮集中土拍竞争多数比较激烈。

  结合2020年和2021年第一批次22城涉宅用地成交情况来看，在市场热度不断走高、重点城市土地竞争压力增加的影响下，资金实力更强的高资质房企成为2021年第一批集中供地的拿地主力军，占比达84.7%，较2020年上涨了近10个百分点。

  而开发资质较低的房企拿地占比明显回落，条件仅满足三级及以下资质的企业拿地占比仅有12.4%，其中以自然人形式直接拿地的现象在2021年第一批次集中供地时期基本消失。这是由于中小房企多受制于资金实力及开发资质等因素在拿地中无竞争优势，导致拿地占比出现下滑。

  分城市对比2020年和2021年第一批集中供地成交地块中仅能满足三级及以下开发资质的企业占比来看，低开发资质的中小房企在多数城市的拿地比例出现了下滑，包括首拍热度较低的长春、沈阳也是如此。尤其在竞拍热度较高的苏州、厦门等城市，开发资质较低的中小房企拿地占比接近0，成交地块基本均由品牌开发商或央国企竞得。

  仅武汉、福州、天津等极个别城市，在2021年第一批次中开发资质较低的房企拿地占比超过了2020年。不过，进一步穿透这些公司的股权可以发现，仍有大部分项目公司背后是地方国资或品牌房企。以武汉为例来看，2021年第一批次成交地块中有20%的地块由开发资质较低的房企竞得，但其中七成为地方平台，如以超高溢价拿下东湖高新区两宗地的企业均是由东湖新区管委会控股。

  二、第二阶段：首轮供地火热后拍地资质收紧，中小房企开始崭露头角

  在竞拍资质宽松下，多个城市的2021年首轮集中土拍热度高涨，如重庆更是出现了近40%以上的溢价率，杭州、合肥、无锡等城市多宗地块进入竞配建或自持阶段，实际地价显著走高。

  为了稳定地价，严控地价再创新高，自然资源部于2021年8月份明确商品住宅用地出让公告需体现四个方面，首先就是要求参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。因此，除此前第二轮已经拍完的厦门、长春以及即将开拍的无锡外，其余城市在第二轮集中供地中对竞拍主体的资质要求提高，明确提出“竞买人应当具有房地产开发资质”。

  除了申请人须具有开发资质这样的基本要求外，部分首轮土拍高热的城市也进一步限制参拍企业的资质，比如杭州提出开发资质年限应在一年以上，合肥所有地块的资质要求提升至二级及以上，南京也对部分优质地块提出竞拍资质须在二级及以上的新要求。而对于联合申请，不同城市的规定有一定的差异，譬如长沙要求参与联合申请、其中一方具有即可；但多数城市如宁波一样要求参拍各方都须具备房地产开发资质。因此，在此阶段，集中土拍对竞买主体的资质要求是提升的，尤其是南京、杭州等城市，竞买主体要求相对较高。

  但此时，房地产市场调控环境显著收紧，部分品牌房企出现流动性危机。在偿债压力下，一些企业停止在公开市场拿地。联系2021年第二批集中成交地块的拿地企业资质分布情况来看，可以发现，虽然高资质企业仍是拿地主力，但相较于第一轮，第二轮中高资质企业的拿地占比出现明显下滑，而三四级资质的企业拿地占比则较首批次上涨了4.3个百分点。由此可以看出，第二轮集中土拍的竞争激烈度出现下降，中小房企在此轮的拿地机会明显增加。

  值得一提的是，条件仅满足暂定资质的企业拿地占比也出现了较大幅度的下滑，占比仅有2.8%。究其原因，主要是由于各地第二轮拿地门槛抬升，这类暂定资质的企业被部分城市限制在外，加之二轮土拍时多个城市临期中止了大批地块，“托底需要”也因此有所减少，因此占比出现了明显下滑。进一步地，通过股权穿透可以发现，在第二轮中，这类企业背后基本均是地方国资控股，尤其是长春、沈阳等市场较冷的城市，临时注册的企业均是由区属或市属国资控股。

  从城市角度来看。福州、宁波、重庆等城市，第二批集中土拍中，中小房企的拿地比例明显偏高。尤其是福州，开发资质在三级、四级的企业，拿地占比高达30%以上，是22城中比例最高的。宁波中小房企的拿地占比也较首轮出现大涨，比例高达21%。这是由于福州、宁波第二批供应了多宗安置住宅用地，品牌房企对此类地块拿地意愿不强，因此开发资质较低的中小房企成为此类地块的拿地主力，如宁波中小房企竞得的地块中有一半均是安置住房用地。

  不过，在北京、深圳、广州、合肥、苏州等多数城市，拿地主力仍是以高资质的品牌房企为主。以北京为例来看，成交地块基本由资质较高的房企竞得，如中海、华润、中建、金隅、首开等诸多房企均有斩获。

  三、第三阶段：21年三批次后资质要求一降再降，品牌房企拿地仍无意愿（略）

  四、市场低热下中小房企投资机会增加，品牌房企拿地更聚焦核心城市（略）

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  低资质企业集中供地中以郊区为主

       且盈利空间相对有限（节选）

  不同资质的房企，其资金能力、开发水平也都有所不同，反应在投资方面则也体现了一定的拿地偏好差异。对于一二线城市核心地块，由于总价高、拿地门槛高，三四级资质的房企一般难以获取此类地块，因此更加偏好低总价、竞争强度稍低的地块，区位上也以非核心区域为主。

  一、低资质房企单项目拿地金额不足4亿，但提升相对显著（略）

  二、低资质房企郊区拿地超七成，整体盈利难度偏大

  在区域选择的偏好上，受制于低资质以及资金能力、开发能力等限制，低资质企业拿地更多选择在郊区，尤其是2022年以来，郊区拿地占比超过60%。从地块盈利角度而言，资质等级越高的房企，拿地留有的盈利空间更高。

  1、低资质企业拿地单价持续攀升，仅暂定资质房企拿地均价下滑

  拿地均价方面，除一级资质房企拿地均价明显高出一截以外，二三四级以及暂定资质房企的拿地均价水平差距不大，且各类资质房企的拿地均价主要表现为连年上涨，但暂定资质房企的拿地均价在2022年有所下滑，降幅为12%。

  从三四级资质房企拿地均价的变化来看，从2020年均价仅有3470元/平方米和3000元/平方米，上涨至2021年均价4621元/平方米和3374元/平方米，再到2022年目前的7296元/平方米和6271元/平方米，可以看出三四级资质房企的拿地偏好也发生一定的改变，越来越偏好“贵”的地。

  2、2022年低资质企业郊区拿地占比近70%，较同期增长28个百分点

  从拿地金额的角度，对比不同年份三四级资质房企的拿地分布情况来看，市区拿地占比在2022年发生明显改变：2020年和2021年，三四级资质房企拿地在市区和郊区各占50%左右，分布相对均衡。

  但在2022年房企投资规模大幅锐减的情况下，许多郊区用地无一级资质房企参拍，且在大量三四级资质公司“托底”的行为之下，三四级资质房企在郊区的拿地比例大幅增加至68%，而市区拿地比例降至32%。

  建面方面，则三四级资质房企大部分拿地都分布于郊区，2020年至2022年总体拿地建面中仅有27.2%位于市区，另外78.2%建筑面积位于郊区。一方面由于市区用地存在金额较高、房企要求门槛更高等原因，导致三四级资质房企难以参拍；另一方面则是市区供地普遍地价高而体量小，因此从建面维度来看，市区拿地比例往往较低。

  三、低资质企业拿地盈利空间相对狭窄，多数为刚需项目（略）

  四、小结：“总价低、区位偏、盈利难”低资质房企拿地三大特征（略）

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  地市维稳下资质要求持续宽松

       低资质企业也需加强监管

  从2021年到2022年，随着集中供地的推行，核心城市土地市场在经过一轮高热后迅速降温，除深圳、上海、杭州等土地资源非常稀缺的核心城市以外，部分二线省会城市出现了热度降至冰点、流拍频繁发生等现象。在短期市场尚无明显回暖之下，我们认为土地市场仍会保持低位运行的节奏，而在维稳土地市场的之下，政策门槛会进一步宽松，

  一、地市热度短期难以大幅回暖，房企拿地门槛的下调成为必然现象（略）

  首先，集中供地城市对于企业资质要求的放松是不言而喻的。例如上海取消招挂复合打分入围方式，全部采用挂牌方式出让，有效申请人即为竞买人；合肥将原本不加分的二级及以下资质房企也能够加分，进一步降低参拍的限制。对于三四级资质的房企来说，参与土拍的可能性大大提升了。

  其次，集中供地城市地价下调，进一步降低拿地门槛。对于三四级资质的房企来说，资金实力显然难与大型房企匹敌，过高的土地总价导致中小型房企拿地面临巨大的资金压力。

  而从历次集中供地地块的总价变化来看，部分地价过高的城市已经有意识地拆分地块、降低拿地总价：例如北京在2021年第三轮集中供地中，朝阳区管庄地块原本起拍价高达57亿元，经过拆分后的两宗地块起拍价分别为27.5亿元和20.8亿元；门头沟区永定镇大型综合地块原本在第二轮挂牌时体量高达47万平方米，起拍总价更是达到65.9亿元，在第三轮挂牌从中拆分了2宗纯宅地，起拍价分别降至14.6亿和11.5亿。

  第三、部分非集中供地出现了自然人拿地潮，尤其以长三角、珠三角的三四线城市为主：例如2021年6月，佛山高明西江新城的一宗商住地块，由两位自然人2.88亿元竞得；2022年4月，绍兴越城区一宗商住地块也由自然人竞得，总价3.96亿元。自然人拿地背后，一般是小型房企的法定代表人或股东，此类房企普遍也属于三四级资质的房企，而拿地的金额则更小，普遍低于5亿元。

  二、低资质企业是把“双刃剑”，鼓励的同时也需要加强监管（略）