[克而瑞]土地周报 | 成交量价环比齐涨，厦门、无锡三轮土拍低热收官（8.29-9.4）

  2022年第36周

      8月29日-9月4日，重点城市的成交规模环比上周上涨，平均地价也因城市成交结构变化而环比走高。城市方面，无锡、厦门于本周率先完成了第三批次集中土拍，但从土拍热度来看，两城此轮竞拍热度均不高，平均溢价率分别仅为0.2%和0%，多数地块由本地国企托底。

  土地政策

  北京十四五将改造老旧小区1.6亿㎡

  浙江磐安推动非住宅去库存

  8月30日，北京住建委印发《北京市“十四五”时期建筑业发展规划》。根据规划，至2025年，北京将完成1.6亿平方米的老旧小区改造任务，完成22个传统商圈改造升级。此外，浙江磐安于近日提出，将科学合理供应土地，严控非住宅类供应量，推进非住宅商品房去库存。

  土地供应

  供应规模环比下降

  深圳、苏州三批次供地量不及上一轮

  供应方面。本周重点监测城市的土地供应建面环比不及上周，总供应建面达1283万平方米，环比下降41%，同比也有46%的降幅。供应建面的下降，主要是由于本周集中供地的重点城市个数显著减少所致。具体而言，周内仅深圳、苏州两个城市公告了第三批次集中出让地块，其中深圳推出7宗地，分布于宝安、坪山、龙华和光明，总供应面积达122万平方米，不及上一批次；苏州此次则仅公告9宗地块，供应面积较上一轮大幅减少，与此同时，供应结构也更偏向园区、新区等楼市相对较热的片区。其余城市中，徐州的供应量最高，是本周唯一超过200万平方米的城市，总体量达225万平方米，其中包含徐州第三批次供应地块14宗，建筑面积共计145.21万平方米，起拍总价达72.4亿元。

  土地成交

  周内多城完成第三轮集中土拍

  拉动成交量价环比上涨

  成交方面。8月末9月初，迎来多个城市第三轮集中土拍，重点城市优质用地入市量明显增加。在此影响下，重点监测城市的土地成交量价得以环比上涨。具体而言，CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积达735万平方米，环比上涨21%；成交金额更是突破500亿元，达到570亿元，环同比均大幅增加；平均地价也因此中止回落趋势，成交楼板价环比上周增加两倍以上，达到7758元/平方米，同比也有超四成的涨幅。

  城市方面，厦门、无锡及东莞于本周完成了第三批次集中出让。其中，厦门成交5宗地，总建筑面积达95万平方米，共收金179亿元，吸引了中海、厦门国贸、特房轨道、火炬、古龙等企业拿地；无锡三批次供应的11宗地全部成功出让，总建面达97万平方米，拿地房企中除朗诗外，其余全部为无锡本地国资企业。相比之下，东莞的土拍热度稍高，出让的7宗地中2幅触及最高限价成交，1幅低溢价成交，其余4宗也均成功出让，共收金137亿元。其余城市中，仅泉州的成交面积超过了100万平方米，其余城市仅有零星地块出让，成交量较少。

  市场热度

  厦门、无锡第三轮土拍低热

  溢价率延续低位运行

  就厦门、无锡及东莞等城市的土拍热度来看，仅东莞第三批次集中土拍热度稍高，2幅地进入一次报价，1宗溢价成交，平均溢价率达3%。多数城市的地市热度仍在低位运行，如厦门和无锡的第三轮土拍热度则较次轮进一步走低，其中厦门6宗地中1宗流拍，2幅低溢价成交，3幅底价出让，平均溢价率仅为0.2%；无锡土拍同样低热，虽然没有地块流拍，但出让的11宗地全部底价成交，无一溢价成交。因此，本周重点监测城市的成交溢价率并不及上周，仅为1.3%，仍在低位徘徊。不过，土地流拍现象则较上周有所好转，土地流拍幅数及流拍率均环比下降，其中流拍率达8%，较上周下降了近四个百分点。

  周度TOP5

  优质土地入市占比提升

  入榜地块多溢价成交

  本周，迎来厦门、无锡及东莞等三个城市的年内第三批次集中土拍，因此重点城市的优质土地入市占比较上周显著增加。在此影响下，本周成交总价榜入榜门槛也较上周明显提升，其中厦门同安区TP03地块成为周内成交总价最高的地块，成交总价为58.7亿元；门槛地块为东莞松山湖区域一宗三限房用地，成交总价为21.24亿元。

  与上周入榜地块多底价成交不同，本周单价榜入榜地块全部为溢价成交地块，其中如东莞南城街道地块、温州未来科技岛地块等，溢价率均在10%以上。结合区位来看，不难发现，这些地块的地理位置均比较优越，如厦门入榜两宗地全部位于岛内，东莞入榜地块一宗位于南城、一宗位于松山湖，均是东莞楼市相对较热的片区。因此，这些地块对房企吸引力较大，最终均溢价成交。

  重点地块点评

  中海低溢价斩获厦门思明区优质宅地

  地块分析：

  8月最后一天，厦门第三轮集中土拍到期开拍。由于此次厦门供地结构更偏向岛外，并且6宗地中多数地块的起拍门槛较高，因此从最终土拍结果来看，厦门此次集中土拍热度进一步走低，6幅地中仍有1幅地流拍，并且成交地块的溢价率也较第二轮有所下滑。

  不过，相比于投资热度冰冷的岛外，岛内地块仍有一定的竞拍热度，两幅地均溢价成交。以位于思明区的2022P15地块来看，宗地吸引了5家房企参拍，最终由中海以0.45%的低溢价竞得，成交总价为43.5亿元，平均楼板价达45208元/平方米。据地理位置来看，宗地区位优越，交通、商业、教育、医疗等配套均一应俱全，并且均是优质资源。周边楼市方面，片区此前新房限价7.18万元/平方米，此次项目提升至7.3万元/平方米，在地价下调的背景下，项目盈利空间明显高于此前周边成交项目。但需要注意的是，由于岛内近年来土地供应则增多，新房市场供应量明显上升，市场下行的背景下楼市竞争也有所加剧，因此项目最终未能高溢价成交，仅经过3轮竞拍就由中海竞得。