[克而瑞]土地周报 | 重点城市集中土拍暂歇，成交量价环比不及上一周（9.5-9.11）

  2022年第37周

  9月5日-9月11日，在重点城市集中土拍缺席的影响下，本周重点监测城市的成交量价环比不及上一周，整体市场热度也延续低位运行。不过，供应规模仍维持在年内高位，包括广州、宁波和福州在内的多个城市推出了第三批次集中供地，并将于9月底10月初集中出让。

  土地政策

  绍兴越城鼓励区属国企与房企合作拿地

  允许优质房企延缓土地价款缴纳

  9月9日，绍兴市越城区推出“房产新政18条”，从土地、金融、政策等多个方面给予房企支持，为房地产企业纾困。政策提及，要加大纾困面服务力度，鼓励区属房企与房企合作投资拿地，明确金融机构不得随意抽贷、断贷。与此同时，为了提振房企拿地积极性，越城区还在新政中提及土地出让金可延期交付，并且鼓励房企勾地，勾地保证金可适度下调。

  土地供应

  供应建面年内高位运行

  广州第三批次供应量较前两批次大增

  供应方面。在广州、福州、宁波等城市相继推出第三批次供地的影响下，重点监测城市的土地供应规模环比增长，总供应建面达1632万平方米，环比增长27%，同比也上涨了30%。聚焦到城市来看。集中供地方面，广州、宁波及福州均于周内推出了年内第三批次集中出让地块，其中广州供应规模最高，总建面达389万平方米，起拍总价超过500亿元，是年内供应规模与起拍价最高的一批；三批次共推出20宗地，中心六区共有10宗，其中不乏海珠区金辉路地块、洛溪桥西侧地块、荔湾区芳村大道南以东地块、天河区沥青搅拌厂地块等优质地块。宁波和福州供应规模则均未超过200万平方米，其中宁波仅推出10宗，包括4宗纯租赁住房用地和6宗商品住宅用地，福州则集中推出21宗地，包括4宗商办和17宗涉宅用地。其余城市中，南昌、西安、漳州等城市的供应建面也超过了100万平方米，其中南昌供应规模最高，总体量达225万平方米，为南昌第三批次集中出让的22宗地，预计将于10月11日出让。

  土地成交

  重点城市集中土拍暂歇

  成交量价环比大幅下降

  成交方面。由于本周无重点城市进行集中土拍，重点监测城市的土地成交量价也因此不及上周。具体而言，CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积仅为421万平方米，环同比降幅均超过四成；成交金额更是低至200亿元以下，显著不及上一周；受城市成交结构变化，平均地价也环比大幅下降，成交楼板价仅为3472元/平方米，同比也下降了39%。

  各能级城市方面，在一二线城市无大规模土拍的影响下，三四线城市成为本周成交主力，成交占比超过七成。具体来看，一线城市中仅上海成交了2幅商办用地，其余三市均未有地块成交。二线城市中，除长沙成交建面超过了50万平方米，其余城市的成交建面多在20万平方米以下；成交规模最高的长沙共成交了7幅地，其中2幅位于主城区，是棚改项目用地，最终均由华润置地竞得。三四线城市中，长三角区域城市活跃度较高，湖州、台州、金华等城市的成交建面均在40万平方米以上，其余城市的成交建面较少。

  市场热度

  溢价率环比结构性上升

  但底价成交仍是地市主旋律

  市场热度方面。因本周重点监测城市成交地块中出现多宗商办用地高溢价成交，整体溢价率出现结构性上涨，平均溢价率达3.8%，较上周增加了2.5个百分点。不过，市场热度低位运行态势并未改变，大部分城市的出让地块仍以底价成交为主，并且国资拿地比例也维持在高位。如台州、江门等城市均出现了“回炉”地块被本地国资控股企业托底的现象。

  土地流拍方面，重点监测城市的流拍率与上周基本持平，为7.9%。流拍地块仍主要来自三四线城市，如金华磐安、义乌等城市均有地块遭遇撤牌或流拍。

  周度TOP5

  三四线城市成为入榜主力

  地方平台仍在持续托底地市

  本周适值重点城市集中土拍间歇期，因此入市优质地块较少，周度成交总价TOP5地块也多来自三四线城市。具体来看，本周成交总价前五地块中，2幅地来自长沙，均为棚改项目用地，由华润置地以总价47.5亿元包揽，其余三幅地分别来自温州、嘉兴和江门，均为底价成交。

  在楼市销售仍未实质性回暖的背景下，三四线城市的地市亦在持续遇冷，大部分地块需要依靠地方城投托底。以单价榜TOP5地块为例，除东莞虎门城市更新项目外，其余4幅地均由地方国资或其联合体竞得，如位于榜首的台州温岭地块，在经过三次挂牌后，最终由温岭国资集团下辖的九龙汇建设以底价竞得，成交楼板价为10758元/平方米。

  重点地块点评

  地块分析：

  9月7日，长沙挂牌出让两宗棚改项目用地，分别为新开铺机床厂棚改地块及古道巷地块。项目地理位置优越，但出让条件同样严苛。最终，项目由华润置地以底价包揽，总价达47.5亿元。其中新开铺机床厂地块的成交价达39亿元，是长沙迄今为止成交总价最高的项目。

  具体来看机床厂地块的周边情况。据地理位置来看，机床厂地块所在的新开铺片区属于省府核心板块，靠近湖南省政府，是当前长沙着力打造的片区之一，区位十分优越。项目周边有多个住宅小区，生活教育配套较为齐全，但缺少大型商业综合体。楼市方面，项目周边3公里内在售、待售楼盘项目较多，普通住宅售价多在1.5万元/平方米左右，少数项目可达2万元/平方米以上。由于地块地理条件优越，因此项目出让要求也比较多，包括配建道路、绿地、中小学、引入外资企业等等，同时不允许联合体竞买。最终，华润置地以底价竞得，成交总价达39亿元。