[克而瑞]土地周报 | 成交量价低位运行，9月中下旬将迎三批次土拍高峰（8.22-8.28）

  2022年第35周

  8月22日-8月28日，仍处于重点城市集中土拍的间歇期，因此重点监测城市的土地成交量价延续低位运行。不过，结合供应来看，本周迎来了上海、合肥、武汉、青岛等多个城市的集中供地挂牌，这些地块将于9月中下旬迎来集中出让，届时土地成交规模将会有所回升。

  土地政策

  地市热度持续低温下

  多城采取预公告方式摸底房企拿地意愿

  土地供应

  重点城市三批次供地密集挂牌

  供应面积环比持续上涨

  供应方面。8月底，重点城市第三批次集中供地潮来临，本周迎来上海、武汉、合肥和青岛等四个城市第三轮推地，与此同时，沈阳、长春也相继推出了第二批集中出让地块。在此影响下，本周重点监测城市的土地供应建面环比进一步走高，总供应建面突破2000万平方米，环比大涨，不过仍不及去年同期。重点城市集中供地方面。上海第三轮供应建面达358万平方米，涉及35宗地，徐汇、静安、普陀等中心城区也有多宗土地供应。武汉、合肥及青岛第三轮集中供地规模也超过了200万平方米，其中武汉供应建面较前两轮显著上涨。此外，沈阳和长春也前后推出了第二轮集中出让地块，其中沈阳共推出13宗地块，长春则仅推出了3宗地块，供应量相对较低。

  土地成交

  成交规模延续低位运行

  平均地价回落至一年内较低点

成交方面。在重点城市集中土拍缺席的影响下，重点监测城市的土地成交规模也延续低位运行。具体而言，CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积达608万平方米，环比微降6%；成交金额仅为151亿元，环同比降幅均在三成以上；因高能级城市成交占比下滑影响，平均地价也持续走低，成交楼板价仅为2488元/平方米，降至近一年较低水平。

  各能级城市方面。一线城市中，上海和北京均有土地成交，其中上海成交了一宗商办用地，北京则成交了2幅位于通州区的棚改用地，均为底价成交。二线城市中，宁波的成交规模最高，总成交建面为147万平方米，涉及5宗地，分别位于慈溪、余姚和象山，均为底价成交。除宁波外，其余城市的成交规模均不高。三四线城市中，长三角区域城市仍是成交主力，如嵊州、湖州、六安等均有多幅地块成交。

  市场热度

  入市优质地块稀缺

  溢价率延续低位运行

  市场热度方面。因22城集中土拍正处于间歇期，优质土地入市占比持续低位，导致近来重点监测城市的市场热度延续低位运行。以溢价率指标来看，在8月5日深圳完成次轮土拍后，溢价率连续低于5%，近两周更是低于2%，整体市场热度降至谷底。

  土地流拍方面，重点监测城市的土地流拍率达11.9%，较上周明显上涨。结合流拍地块的用途来看，商办用地成为近期流拍主力，如西安、南通、金华等城市均有此类地块流拍。在中小城市住宅用地都需要地方平台托底的背景下，资金回笼速度更慢的商办用地显然不受青睐，因此近期此类地块流拍现象较为频发。

  周度TOP5

  零溢价成交仍是主流

  地方平台持续托底三四线地市

当前重点城市集中土拍处于暂歇期，非重点城市土地市场热度也仍延续低位运行，出让地块多以底价成交。以总价榜入榜地块来看，5幅地全部零溢价成交，包括素质较佳的佛山南海桂城街道地块等亦是底价成交。

  由于当前多数企业仍面临较大的资金压力，资金压力较轻的房企拿地战略也是向高能级城市聚焦，因此近来三四线城市的土地市场主要靠地方平台托底。如入榜的昆山、湖州、金华等三四线城市成交的地块，拿地企业均是本地国资。

  重点地块点评

  上海城投联合体底价竞得世博片区一宗商办地

  地块分析：

  本周成交单价最高的地块为上海市浦东新区世博会展区的一宗商办用地。据出让文件，该地块占比面积为0.78万平方米，计划新建办公楼宇，并且须与地块内的西藏南路隧道风塔结合建设。最终，该项目由上海城投及世发集团组成的联合体以底价竞得，成交总价为9.71亿元，平均楼板价达24950元/平方米。

  据地理位置来看，项目位于世博会地区会展及商务区，汇集了多家知名企业的总部，区位十分优越，办公氛围浓厚。地块周边的交通及商务配套也比较齐全：交通方面，项目靠近8号线及在建的19号线中华艺术宫站站点，同时项目还靠近西藏南路隧道，日常通勤十分便捷；商业方面，距离项目不远处就是世博源商场，购物消费也比较便捷。此次，该项目的成功出让有利于改善片区内城建面貌，推动世博片区进一步实现高质量融合发展。?