[克而瑞]土地周报 | 土地成交量涨价跌，溢价率环比进一步上涨（8.1-8.7）

  2022年第32周

  2022年8月1日-2022年8月7日，迎来深圳、天津、济南等城市年内第二批次集中出让。在此影响下，重点监测城市的土地成交规模环比上周大幅上涨，但平均地价却因主力成交城市的改变而大幅回落。市场热度方面，由于深圳此次土拍热度仍在高位，济南、天津也在土地出让门槛降低、供地结构优化等措施下土拍热度较首轮回温，因此本周重点监测城市的溢价率得以环比上涨。

  土地政策

  北京加快构建公租房等住房保障体系

  今年租赁宅地供应面积达300公顷

  8月5日，北京住建委正式发布《北京住房和城乡建设发展白皮书（2022）》。白皮书提到，在住房市场方面，北京将围绕“三稳”目标，完善长效机制，推动住房租赁条例实施，促进市场平稳健康发展。根据北京2022年土地供应计划，北京2022年计划供应租赁用地300公顷，供应量仍在高位。中小城市方面，土地出让政策仍以降门槛、去库存为主，如金华磐安提出将适当控制商业地产规模，调整土地出让缴纳金方式、降低保证金缴纳比例来减轻房企拿地压力。

  土地供应

  供应建面延续低位运行

  三四线城市仍为供地主力

  供应方面。因重点城市第三轮集中供地多数暂未挂牌，致供应规模持续低位运行。据CRIC统计，重点监测城市总建筑面积仅为509万平方米，环比下降35%，同比也有41%的降幅。各能级城市中，一二线城市供应规模仍在低位，出让地块多以商办用地或非集中供地区域的宅地为主。不过，本周北京预挂牌了8宗涉宅用地，预计第三批集中供地也将在月内推出。在一二线城市供应量低位的背景下辖，三四线城市则仍是本周供地主力，泉州、汕尾、湖州等城市均有多宗土地推出，其中泉州于8月5日集中推出了14宗地，总建面超过100万平方米，14幅地块分别位于鲤城区、丰泽区、洛江区，将全部采用“限房价、限地价、摇号”方式拍卖出让。

  土地成交

  三城完成年内第二轮集中出让

  拉动成交建面环比上行

  成交方面。本周迎来深圳、天津及济南等城市的第二轮集中土拍，因而重点监测城市的土地成交规模环比上周有所增加。具体而言，CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积为1250万平方米，同环比均呈上涨趋势。不过，成交金额却因主力成交城市成交地块价格较低影响而环比下降，总出让金额为658亿元。受此影响，本周平均地价也明显回落，仅为5267元/平方米，较上周万元以上的高位腰斩。

       分能级城市来看，二线城市成交建面增加较为突出，成交占比也因此上升至52%。一线城市由于深圳供地量不及上海导致本周成交面积大跌，总体量仅为164万平方米，其中深圳完成了年内第二轮出让，共成交14幅地，总成交建面达158万平方米，广州也成交2幅商业用地，成交建面不足10万平方米。二线城市中，济南、天津等集中土拍的城市成交量都在100万平方米以上，此外成都、合肥因县域有多宗土地成交、本周成交面积也相对较高。三四线城市中，徐州的成交体量最高，达163万平方米，其余城市的成交面积多在50万平方米以下。

  市场热度

  深圳土拍高热带动溢价率进一步走高

  合肥县域成为本周流拍主力

  市场热度方面。本周重点监测城市的溢价率达5.3%，较上周上涨了1.1个百分点。溢价率的上升，主要受深圳较高的土拍热度带动。具体来说，深圳次轮集中供地成交14宗地，9宗触及地价上限，成交溢价率达9%，虽较首轮土拍有所下降，但依旧处于22城中最高位。

  土地流拍方面。因本周有3个城市集中土拍，徐州、合肥县域等也进行了大规模集中出让，导致流拍幅数较上周明显增加，重点监测城市的流拍率也因此上升至15%以上。结合流拍地块所在区位来看，合肥县域成为流拍主力，共有8宗地遭遇流拍。此外，深圳、天津等集中土拍的城市也各有2宗地遭遇流拍。不过，深圳地块流拍主要是由于地块素质较差，盈利空间较窄所致，而天津、合肥县域等则多是由于楼市去化压力较大导致房企拿地意愿不足，最终惨遭流拍。

  周度TOP5

  优质地块竞争依旧激烈

  深圳次轮土拍5幅地摇号成交

  8月初，天津、济南、深圳先后完成了年内第二轮集中土拍。由于地价相对较高的深圳此次供应量大增，并且南山前海、宝中、深圳北等热点板块均有优质土地出让，因此深圳也成为本周成交总价榜和价格榜入榜主力。其中，成交总价最高的地块为华润置地拿下的深圳北A806-0401地块，成交总价为79.69亿元，成交单价最高的地块为南山前海宅地，平均楼板价达42974元/平方米。

与此前土拍一样，深圳次轮集中土拍仍保持了较高的竞拍热度。如单价榜中入榜的5宗地全部摇号成交，即在达到地价上限后竞自持面积同样到达了上限，房企拿地意愿十分强烈。这5幅地竞争激烈的背后，除了地块素质较好外，项目的利润空间也较为充足，如招商蛇口拿下的南山前海片区地块在扣除配建面积后实际楼板价与毛坯限价之间的价差仍有4万+元/平方米。

  重点地块点评

  招商蛇口幸运摇中南山前海优质宅地

  地块分析：

  8月初，深圳第二轮集中供地到期出让。对比首批次集中供地来看，深圳第二轮土地供应量显著上升，共出让16宗宅地，总建筑面积达179.9万平方米。最终，16宗地中2幅地因地块自身素质较差而遭遇流拍，其余地块全部顺利成交，并且9宗触及地价上限，土拍热度仍相对较高。

  成交的14宗地块中，竞争最为激烈的当属南山前海的T102-0410地块，在摇号阶段还有8家房企及其联合体参与，最终由招商蛇口幸运摇中，成交总价为51.29亿元，平均楼板价达42974元/平方米。据地块的地理位置来看，项目临近听海大道及前湾二路，距离地铁5/9号线前湾站仅约400米，出行十分便捷，周边配套也在逐步完善中。周边楼市方面，地块所在的前海片区一二手房倒挂明显，因此片区内新房去化压力较轻，如地块临近的前海润峯府在11个小时内就售罄，就此来看，未来建成后项目的去化速度也有保障。盈利空间方面，在剔除移交和自持建面后，项目成交实际楼板价59398元/平方米，与毛坯限价107100元/平方米相比，价差高达47700元/平方米，盈利空间相当可观。