[克而瑞]土地周报 | 成交量价环比齐涨，杭州、青岛三批次土拍热度分化（9.12-9.18）

  2022年第38周

  9月12日-9月18日，重点城市三批次土拍潮开启，本周迎来杭州、青岛第三轮集中供地开拍。在大量优质宅地集中入市成交的带动下，重点监测城市土地成交量价呈环比大涨趋势，不过较去年同期依旧有较大差距。重点城市集中土拍方面，杭州、青岛热度表现不一，杭州三批次19幅地全部顺利成交，进入一次报价区间的地块比例超过四成，青岛地市热度则仍在低位，出让的33宗地中仅1幅触及上限价，并且还有3幅地块遭遇流拍。

  土地市场热度持续低位运行下

  天津、合肥降低企业拿地压力以促成交

  9月16日，天津印发《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》。《通知》指出，将实施阶段性土地出让支持政策，新出让地块的土地价款也延期缴纳。而在此前，合肥土地市场网也发布了一则《合肥市土地交易市场竞买保证金使用银行保函的流程（试行）》，明确银行保函可以作为参加土地竞买的履约保证方式。以上举措均是为了减轻房企参拍拿地的资金压力，促进土地顺利成交。在土地市场热度仍未回升、房企投资越发审慎的背景下，还将有更多城市会跟进出台相关利好政策，以吸引房企拿地，稳定土地市场供求。

  土地供应

  供应规模环比回落

  天津三批次将拍17宗地

       供应方面。由于本周仅天津公告了三批次集中供地，重点监测城市的土地供应规模也因此环比回落。据CRIC监测数据，本周重点监测城市的土地供应建面为560万平方米，不及上周五成，同比亦大幅下降了76%。各能级城市中，一线城市新增挂牌地块全部为商办用地，其中广州8宗、上海1宗。二线城市中，供应规模最高的城市为集中供地的天津，此次集中供地共推出17宗地，包含15宗宅地和2幅商办用地，总建筑面积为130.8万平方米，起拍总价接近百亿，其余二线城市供应量均不足50万平方米。三四线城市的供应规模同样也在低位，供应量最高的城市湖州总建面也仅有48万平方米，且出让地块多为商办用地。

  土地成交

  杭州、青岛三批次土拍收官

  拉动成交量价环比齐涨

  成交方面。在杭州、青岛有多宗优质土地集中出让的带动下，本周重点监测城市的土地成交量价环比大增。具体而言，CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积达672万平方米，环比上涨六成，但仍旧显著不及去年同期；成交金额也随即上升至738亿元，同比也不及去年同期；在杭州、青岛多宗地高价成交的拉动下，平均楼板价抬升至年内高位，楼板价达10979元/平方米，同环比均大幅上涨。

  土地成交

  杭州、青岛三批次土拍收官

  拉动成交量价环比齐涨

  成交方面。在杭州、青岛有多宗优质土地集中出让的带动下，本周重点监测城市的土地成交量价环比大增。具体而言，CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积达672万平方米，环比上涨六成，但仍旧显著不及去年同期；成交金额也随即上升至738亿元，同比也不及去年同期；在杭州、青岛多宗地高价成交的拉动下，平均楼板价抬升至年内高位，楼板价达10979元/平方米，同环比均大幅上涨。

       各能级城市方面，二线城市在杭州、青岛三批次集中成交的影响下成为成交主力，占比高达七成。具体来看，一线城市中仅深圳成交了1幅商办用地，其余三市均未有地块成交。二线城市中，完成三批次集中土拍的杭州、青岛成交规模最高，成交建面分别为209万平方米和198万平方米，土地成交金额分别为431亿元和164亿元。三四线城市中，温州、常熟、嵊州等城市均有土地成交，但成交幅数均在5幅以下，规模也全部未超过50万平方米。

  市场热度

  市场热度延续低位运行

  杭州、青岛三批次土拍冷热分化显著

  市场热度方面。本周重点监测城市的溢价率为3.4%，环比上周微降0.4个百分点；土地流拍率为8.7%，环比上周微涨0.8个百分点，整体市场热度仍延续低位运行。

  对比两个集中土拍城市热度来看，杭州、青岛冷热差异明显：杭州第三批次集中土拍热度仍然维持在较高水平，19宗地全部顺利成交，其中8幅还触及中止价进入一次报价区间，平均溢价率超过了5%。反观青岛，受楼市表现低迷影响，青岛三批次出让的33宗地中3幅地遭遇流拍，成交30幅地中也仅有1幅进入竞品质，其余地块或底价或低溢价成交，平均溢价率仅1%。

  周度TOP5

  三批次供地质量大幅提升

  杭州多宗地触及中止价成交

  本周，迎来杭州、青岛等重点城市第三轮集中土拍。在市场大环境持续遇冷的背景下，杭州和青岛均加大了优质土地的供应力度，比如杭州三批次供地中主城区项目的比例接近七成，其中钱江新城2.0、申花单元等均有地块推出，青岛也推出了市南、市北等核心区地块。

       从最终土拍结果来看，由于楼市表现差异，青岛三批次热度并未如预期中回升，杭州的土拍热度依然维持在高位。如本周单价TOP5地块全部来自杭州三批次中触及中止价成交地块，除了总价相对较高的庆隆小河单元地块外，其余4幅地在一次报价阶段均有9家或10家房企参与竞争，竞争热度依旧十分激烈。

  重点地块点评

  滨江幸运摇中

  杭州三轮集中供地新房限价最高地块

  地块分析：

  中秋假期过后，杭州迎来了年内第三批次集中土拍。在市场热度仍旧处于低位的背景下，杭州缩减了三批次土地供应量，仅推出了19宗地，较前两批次大幅减少。与此同时，此次供地结构也更偏向主城热点板块，楼市表现一般的临安、富阳等城区则无土地供应。在此调整下，杭州第三批次集中土拍热度仍然维持在高位，19宗地全部顺利成交，其中8幅地触及中止价进入一次报价区间。

  在8幅触及中止价的地块中，位于钱江新城2.0板块的四堡七堡单元3幅地竞争相对激烈。以此次供地新房限价最高的四堡七堡单元JG1402-15地块来看，该地块在一次报价阶段吸引了9家房企报价，最终由滨江幸运斩获，成交总价为29.59亿元，平均楼板价为45252元/平方米，新房限价为6.6万元/平方米。据地理位置来看，项目靠近钱塘快速路，距离钱塘江有一定距离。由于钱江新城2.0仍在建设中，项目周边配套也有待完善。周边楼市方面，因钱江新城在今年内推出了多宗住宅用地，板块内存在多个待售项目，不过板块内新房与二手房仍存在较大的价差空间，其中新房限价最高位6.8万元/平方米，而二手房挂牌价格基本都在9万元/平方米以上，因此项目未来去化速度预计仍会比较快。