[克而瑞]土地周报 | 成交量价环比齐涨，广州三批次土拍低热收官（10.10-10.16）

  2022年第42周

  10月10日-10月16日，国庆假期后首周，多个城市进行了大规模的集中土拍。在此影响下，重点监测城市的土地成交规模环比大涨，平均地价也出现回升。集中供地方面，广州于本周完成了年内第三批次集中土拍，共成交15宗地，溢价率为0.5%，流拍率达25%，对比第二批次热度来看，广州第三批次竞拍热度明显走低。

  土地政策

  财政部发文限制国企托底拿地

  土拍低热城市或将进一步遇冷

  10月14日，财政部预算司印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。《通知》指出，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，进一步规范地方性国企的拿地行为。

  短期来看，在楼市销售端仍未回暖的影响下，该政策的出台或将导致部分城市的土拍热度进一步走低。尤其是在品牌央国企、民企参与度较低的城市，在该政策的影响下，这些城市或将会缩减下一批次土地集中出让规模，土地流拍现象也或将较此前有所上升，地市热度预计也会进一步走低。

      土地供应

  供应规模持续低位

  南京四批次仅推四宗地

  供应方面。重点监测城市的土地供应规模环比周期性上涨，但因集中供地潮暂歇，供应总量仍处于近一年低位。具体来看，据CRIC监测数据，本周重点监测城市的土地供应建面达563万平方米，环比大增，但同比降幅高达七成。聚焦城市来看，本周供应量最高的城市为长沙，总供应建面达137万平方米，涉及17宗地，供应区域主要为下辖的浏阳和长沙县，其余城市的供应量则均在50万平方米以下。重点城市集中供地方面，本周仅南京推出了下一批次的集中供地，涉及四宗地，均位于江北新区，总建面不足30万平方米，供应量较第三批次大幅减少。

  土地成交

  成交规模环比大涨

  广州三批次集中土拍收官

  成交方面。假期之后，迎来广州、南昌及徐州等多个城市的集中供地，土地成交规模也因此环比大幅走高。具体而言，CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积达1296万平方米，环比大增，但依旧不及去年同期；成交建面上涨之下，成交金额也随即增至829亿元，但同比降幅则高达52%；因城市成交结构变动，重点监测城市的平均地价也较上周回涨，成交楼板价达6398元/平方米，环比大涨65%，但同比下降了41%。

  假期过后，各能级城市的成交建面均呈现周期性上涨趋势，尤其是一线城市，在广州集中供地的带动下，成交建面环比大增。具体来看，一线城市中集中土拍的广州成为成交主力，第三批次供地共成功出让15宗地，总建面达353万平方米，共收金479亿元，保利发展、华润、中信泰富等均有落子。二线城市中，成都、南昌的成交建面均超过了100万平方米，其中南昌于本周也完成了年内第三批集中供地，共成交10宗，收金48亿元。三四线城市中，徐州的成交规模最高，总成交建面达210万平方米，其中包括第三批次集中成交的10宗地，其余城市中台州、金华、湖州等城市的成交规模也相对较高。

  市场热度

  广州、南昌多宗地块遭遇撤牌或流拍

  致土地流拍率大幅升高

  市场热度方面。尽管本周迎来多个城市集中土拍，但这些城市的土拍热度均在低位。以广州为例，成交的15宗地中仅2宗溢价成交，其余地块全部底价成交，平均溢价率仅有0.5%。在此影响下，本周重点监测城市的溢价率也延续低位运行，仅环比微增至1.2%。

  地市低热之下，土地流拍现象也明显加重，如广州、南昌等城市均有土地遭遇撤牌或流拍。尤其是南昌，三批次出让的22宗地中，有12宗遭遇流拍，土地流拍率达55%。广州也有5宗地遭遇中止或流拍，三批次流拍率也上涨至25%。在此影响下，重点监测城市的土地流拍率较上周大幅上涨，并升至17.1%。

  周度TOP5

      广州包揽成交价格双榜

  三批次成交地块仅2宗溢价

  本周成交总价榜TOP5和单价榜TOP5均由广州所包揽。其中，成交总价最高的地块为广州荔湾区芳村大道南以东地块，成交总价为187.6亿元，由中信泰富联合中船竞得，这也是广州历史成交地块中成交总价第二高的地块。单价最高的地块则位于海珠区，由保利发展竞得，成交单价为44137元/平方米，也跻身广州历史成交单价前列。

  从整体土拍热度来看，广州第三批集中供地热度较上一轮显著走低，大部分地块均以底价成交，仅核心区海珠区的两宗优质住宅用地吸引了多家房企竞价，但最终也并未能触及地价上限。究其原因，还是在于广州楼市表现不振，现金流压力下房企拿地也越发谨慎。

  重点地块点评

  保利发展斩获广州海珠靓地

  地块分析：

  10月10日，广州第三轮集中供地到期出让。尽管此次广州供地诚意满满，但在正式开拍前就有两宗地撤牌，当天土拍时白云区两宗地和番禺区一宗地也因无人竞价而流拍，最终20宗涉宅用地中成功出让15宗，且多数地块是由区属国企托底，成交溢价率仅有0.5%。

  不过，中心城区的优质地块仍然吸引了多家房企竞拍。以海珠区广州大道南地块为例，该地块吸引了5家房企争夺，在经过15轮竞价后才由保利发展竞得，成交总价为13.57亿元，溢价11.5%，平均楼板价达44137元/平方米，跻身广州历史成交地价TOP10。据地理位置来看，项目块处于“中大国际创新谷”规划范围，周边1公里内有多个地铁站点，位置十分优越。由于地处主城区，项目周边的配套也十分完善，附近有合生广场、海珠万达、海珠区客村小学等配套。当前项目所在板块在售一手房较少，平均售价约在6.5万-7万元/平方米，周边二手房房龄也比较久，售价约在5万元/平方米左右，因此该项目的入市可补充片区内新房供应，给予区域内购房客户更多选择。