[克而瑞]城市、地块分化加剧，第三轮土拍北京回温、合肥转凉

  北京第三轮土拍小幅回温，所有地块均成功出让；合肥第三轮土拍中，不仅房企的参拍数量减少、整体热度也有所下滑。

  ◎  作者 /谢杨春、吴嘉茗、周奇

  9月23日，北京、合肥第三批次集中土拍收官。从最终表现来看，北京热度有所回温，所有地块均成功出让，且还有4宗地块到达最高限价；反之，合肥第三批次土拍热度则较上一轮出现下滑，溢价率微降0.7个百分点，触顶成交地块的比例较上一轮进一步走低，流拍率也回升至25%。

北京：优质地块带动土拍热度回升
仍是国央企与城投主导

  北京第三轮集中供地共计出让18宗含宅用地，规模与前两轮相差不大，但本轮出让地块整体质量高，地铁盘、市区盘较多，带动北京本轮土拍的热度企稳并小幅回升，海淀区、丰台区几宗热点地块高溢价成交，整体溢价率小幅升至6.06%，且无地块流拍。不出意料的是，本轮土拍依旧是国央企和城投类公司的“主场”，中海、厦门建发表现突出，民企仍仅有龙湖现身。

  继续增加现房试点地块
政策端更倾向于保障项目后续销售安全性

  北京第三批次集中供地共出让18宗含宅地块，依然延续了预申请以及竞现房销售制度，18宗地块中有13宗在到达最高限价之后需竞现房销售面积。

  持续增加现房销售试点比例，对于市场而言降低了出现烂尾楼、停工等现象的风险，对于拿地房企来说，回款速度降低，对资金实力要求更高，也将进一步加大国央企与民企之间的差距。

  值得一提的是，北京在今年第二轮集中出让的时候，有3宗地块成为“全龄友好社区”试点，试点项目为老年人购房提供特殊支持政策，例如无房无贷老人购房享35%首付，以及子女“接力贷”等。在本轮土拍中，北京持续鼓励建设全龄友好社区，对于通过全龄友好社区认证的项目，继续提供老年人购房政策支持。

  地块条件方面，本次出让的18宗地块位于市区、近郊和远郊的幅数分别为8宗、8宗和2宗，市区和近郊区供应量较大，且多数地块周边有产业、配套支撑，尤其海淀区地块位于永丰产业园附近，丰台区出让的地块都位于三环到五环之间，位置稍远的槐房村地块周边配套也非常完善，地块质量较高。

  整体来看，本次出让地块在政策导向上继续倾向于保证项目在后续建设、销售上的“求稳”，无论现房销售、还是鼓励全龄友好社区的建设，都具有更强的社会意义；在地块条件上，依然保持了较好的地块质量，对于鼓励房企参拍有一定效果。从目前网络披露消息来看，地块条件较好的海淀区永丰2宗地块均吸引了10家以上的房企参拍。

  地块热度分化加剧
郊区底价成交、市区竞争激烈

  本次土拍中，地块热度明显分化：整体来看10宗地块底价成交，4宗地块溢价成交，另外还有4宗地块则触及最高限价（其中3宗进入了竞现房环节），相对火热。

  海淀永丰0013号地块、0015、0016地块和丰台区槐房村地块、造甲村地块吸引了多家房企参拍，最终均达到了地价上限，且海淀区永丰0013号地块在竞现房环节也达到了36000平方米的上限，实现了地价和竞现房面积“双触顶”。海淀区这两宗地块周边有永丰产业园和中关村生命科学园作为产业支撑，且邻近今年3月开盘的中海汇德里和幸福里润园，两个项目去化表现都较好，对于提升板块的预期有所帮助。丰台区槐房村和造甲村地块均紧邻地铁，交通优势突出，造甲村6031、6039地块的销售指导价还是本次土拍中指导价最高的一宗地。

  另外4宗溢价成交的地块，2宗位于丰台区、1宗位于海淀区，还有1宗位于昌平：昌平地块也距离中关村生命科学园较近，与海淀永丰的几宗地块实际距离不足5公里；丰台区大红门的两宗地块位于三四环间，周边交通配套也较为完善。

  其他底价成交的地块则主要位于郊区，或是地块体量极小、或是周边地铁等交通配套尚未醇熟、或是规划尚未落实，未能吸引到房企积极参拍。

  盈利空间保持充裕
市区控房价、郊区提预期

  盈利空间方面，北京本次土拍18宗含宅地块的平均房价地价比为0.5，基本上所有地块的地价房价差都在20000元/平方米以上，与今年前两次土拍充裕的盈利空间基本维持一致。

  触顶成交的几宗地块，地价房价比明显高于平均水平，海淀区永丰0013地块的地价房价比已经高达0.69，但房价地价差仍有2.6万/平方米，仍有较大盈利空间，但这宗地块有36000平方米现房销售面积，无疑增加了房企拿地的隐形成本。

  值得一提的是，从地块的销售指导价与周边项目的售价对比来看，热度较高的几宗地块，昌平生命科学园地块、丰台区造甲村地块以及海淀永丰出让的3宗地，其销售指导价与周边房价相比基本持平，换而言之，从指导价的设定来看，对于热销、核心区域，政府也在有意控制房价的过快上涨。

  反之，对于位置相对较偏的地块来说，销售指导价与周边房价相比有小幅度的上调，例如房山、顺义成交的宅地，其销售指导价都比周边成交均价有所提升，对于郊区板块的预期提升有一定的作用。

  优质地块仅有国央企争抢
民企难在北京市场“分羹、捡漏”

  毫无疑问的是，本次北京的土拍仍是国央企和城投类公司的战场，拿地相对踊跃的房企中海、建发、首开、金茂、华润、中交等均为国央企，城投类则一边与品牌国央企成为联合体、一边独立拿地。与第二轮土拍一致的是，民企之中依然只有龙湖现身，且龙湖仍然是以联合体的形式参与拿地。

  中海一举拿下3宗地块，其中2宗触及最高限价，1宗溢价率4%，总价147.5亿元，总建面27.1万平方米，不但拿地总量高、且地块质量优，成为本次土拍中的最大赢家；另外厦门建发也拿下2宗宅地，总价达到66.5亿元其中中关村生命科学园地块与其在今年首轮竞得的京土储挂（昌）[2022]011号地块（已建成建发珺和府）相邻，对于建发来说可将地块联合开发、分摊成本。

  此外，华润、金茂、首开、首创、葛洲坝等房企也均有地块入账，对比其他城市来说，房企在北京参拍的积极性较高，北京市场对于城投类公司的托底需求也相对较弱。

合肥：地块规模、质量提升下
第三轮热度仍有下滑，板块内分化加剧

  合肥第三批集中供地共推出28宗宅地，其中6宗为安置及租赁等保障宅地， 22宗为普通商品宅地，出让地块幅数与上轮持平，但规模和供地质量均较上一轮明显提升，出让规则也发生较大变动。但在整体市场环境遇冷以及土拍与北京、上海等一线城市撞期等多重因素影响下，合肥第三轮集中土拍中房企的参拍数量较上一轮减少，整体热度也进一步下滑。

  土拍政策“一松再松”
多宗地块毛坯限价上浮

  相较于第二批次集中出让，合肥第三批次出让地块质量明显提升，如政务、滨湖、包河等多个热点区域均有土地供应。与此同时，在出让规则方面，合肥第三批次集中土拍规也较上一轮明显变化，具体包括：

  试点“现房销售”，取消此前普遍实行的精装交付要求。在三批次供地中，位置最为优越的蜀山区SS202210号地块要求竞得人在规划房屋竣工验收之后才能申请房屋销售手续，即“现房销售”。除了这一宗地块外，其余地块要求全部毛坯交付，并取消了装配式建筑奖励政策。以上措施可有效减少房企与购房者在房屋交付上的争议，也可给购房者更多选择，但对于房企而言，将不能通过精装来获得溢价，对房企参拍积极性或有一定影响。

  增加银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式。由于合肥土拍与北京、上海撞期，为了吸引房企参拍，在土拍前夕合肥土地市场网发文明确，在原有基础上增加银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式，以此变相减轻房企拿地资金压力。

  出让地块地价房价差拉高，增加项目利润空间以促成交。在三批次集中供地中，合肥抬升了多宗地块的毛坯限价，比如包河区淝河板块的此次出让地块毛坯限价较二批次周边地块的涨幅都在千元以上，经开区出让地块住宅限价更是创下新高。以流拍再挂地块为例，四宗地的住宅限价较此前涨幅都超过了1500元/平方米，涨幅明显。而为了促进这些流拍地块的成交，政府在还减少了商业占比或配建等方式来进一步增加项目利润空间。比如曾多次流拍或撤牌的包河区BH202216号地块，在经历三挂三流后，第四次挂牌不仅拿掉了商业用地，同时起拍地价还较上次下降了400多元/平方米，毛坯价格更是抬升了1792元/平方米，房地价差空间明显上涨。

  地块冷热分化加剧
楼市表现较佳的包河、滨湖成为竞拍热点

  最终，合肥第三批次供应的28宗宅地中6宗取消供应，1宗流拍，21宗成交，共收金超过200亿元。对比年内前两批次集中土拍热度来看，合肥第三批次集中出让地块的竞拍热度冷热分化更加显著：28幅地中7宗进入竞品质阶段，与中止出让及流拍地块的比例相当，占比均为25%。

  结合地块区位来看，进入竞品质阶段的地块主要以包河、瑶海、滨湖等区域中配套完善、楼市置业热度较高的板块为主，包括淝河、政务东、金融、东部新中心等均有地块触及中止价进入一次报价区间。以包河区BH202220号地块为例，该地块在竞品质阶段有13家房企参与竞拍，是6宗进入竞品质阶段的商品住宅地块中参与房企数量最多的地块之一。据地理位置来看，项目位于包河南二环，距离政务区仅1公里，周边配套完善，更重要的是在一二手房房价倒挂的利好下，板块内新房项目去化较好，如星澜湾近两次开盘均须摇号，整体库存量维持在低位，未来项目去化速度有一定的保障。此外，在包河区成交的3宗安置房用地中也有一宗进入竞品质阶段。

  7幅中止出让及流拍地块分布于蜀山、庐阳、经开和包河，其中蜀山中止及流拍地块数量最多，共有4幅，庐阳、经开及包河各1宗。结合地理位置及出让条件来看，7幅地块的流拍原因可分为两类：

  一类是地块的地理位置较为偏僻，周边配套缺乏，购房需求支撑不足，比如庐阳区LY202211号、包河区BH202216号等；

  另一类则是由于地块出让条件较为苛刻，比如蜀山、经开此次流拍地块或有较高比例的商业，或须配建一定比例的保障性租赁住房或回购安置房等等，拿地成本相对较高，因此房企竞拍意愿也不足，最终惨遭流拍。以经开区JK202212号地块为例，地块性质较为复杂，除了有一定比例的商业外，还需配建保障租赁住宅、无偿配建幼儿园、代建一所学校及周边绿地等，对房企而言附加成本较高。

  仅龙湖、伟星参拍幅数超过5幅
房企参拍积极性不及上一轮

  由于合肥此次土地供应质量大幅提升，加之楼市表现也相对较佳，因此合肥第三轮土拍也吸引了多家房企参与。根据市场消息，除了招商、保利、中海、建发等实力央国企外，龙湖、美的置业、伟星等优质民企也积极参与了此次土拍。其中，龙湖、伟星参拍地块幅数都在5幅以上，是报名房企中参拍数量最多的企业。在已有竞价结果的地块中，龙湖已经率先落下一子，以11.87亿元的总价斩获经开区JK202211号地块，平均楼板价8877元/平方米。除此之外，万科、置地、徽创和合肥轨交也各斩获一宗地。

  但与第二轮集中土拍相比，房企的参拍积极性还是出现了下滑。以参拍幅数最高的龙湖为例，此次集中土拍报名了6宗地，但在第二轮中参拍幅数则达8宗；再如中海、招商等规模房企，参拍地块数量均较上一轮明显减少。

  整体来看，北京第三轮土拍有小幅回温，几宗热点地块均被高溢价竞得，甚至出现了竞现房销售面积也竞至最高的“双触顶”地块，优质土储对于房企拿地积极性还是有较强的调动作用。与前不久青岛核心地块也底价成交、无人问津的情况相比，可以看出城市能级在房企投资决策中占据了极关键地位。中海、建发、华润、金茂等品牌房企在本次土拍中均有所斩获，民企之中依然仅剩龙湖一棵独苗，但总体来看北京对于城投类公司托底的需求已经较低。

  而形成对比的是，合肥第三轮集中土拍中，不仅房企的参拍数量减少、整体热度也有所下滑。实际上合肥本轮出让地块质量明显提升，但市场热度却出现了进一步分化，包河、滨湖仍是市场热点，蜀山、经开则有地块流拍。民企在合肥拿地较其他城市更为踊跃，龙湖、伟星等参拍地块较多，但与第二轮相比，房企普遍参拍地块减少，积极性降低。

  由于许多城市都“扎堆”在九月末进行第三轮集中供地，例如北京、上海、深圳等一线城市都在九月末进行土拍，此外还有合肥、宁波、苏州、武汉等，导致对于房企来说会出现资金需求“撞车”的现象。这无疑加剧了中小型房企参与各地土拍的难度，而对于大型国央企来说资金实力的优势再度得到放大，未来两者之间还将继续拉开更大的差距。