[克而瑞]宁波第三轮土拍热度“飙升”，溢价率创已拍城市新高

  宁波此次集中土拍热度回升主因在于供地质量的显著提升。

  ◎  作者 /马千里、周奇

  国庆假期前，重点城市集中土拍密集开拍，其中9月28日、29日就有深圳、苏州、宁波和福州等四个城市进行了第三轮集中土拍。对比三个二线城市的土拍热度来看，宁波热度最高，10宗地块中有3宗触顶摇号，成交溢价率达到8.6%，是已完成三批次集中土拍的城市中溢价率最高的城市；苏州热度表现平稳，园区、新区地块均溢价出让，平均溢价率达3%；福州三批次土拍热度则不及上一轮，最终仅1幅地触顶成交，其余地块多由本地国企托底。与其它城市相比，宁波第三轮集中土拍似乎走出了特例行情，接下来我们进一步来看宁波此次集中土拍的情况。

  土拍撞期下宁波三批次供地规模显著缩减
但地块质量却大幅提升

  在与多个城市土拍撞期，尤其是与长三角核心城市上海第三轮土拍日期相近的影响下，宁波第三次集中供地态度明显谨慎，仅推出了10宗地，且其中包括4宗租赁住房用地，总规模不足100万平方米。对比前两次供地规模来看，宁波此次供应量大幅减少，较第二批次下降六成，幅数也减半。

  不过，与同省的杭州相似，宁波此次供地的质量也明显提升，主力供地区域集中在置业热点的核心城区。具体来看，6宗商品住宅用地中有4宗分布在置业热点区域鄞州核心区，1宗位于镇海庄市板块，1宗位于江北区，而北仑、奉化等郊区均未参与此次供地。

  核心区优质地块成竞拍热点
三批次土拍溢价率达8.6%

  就已完成第三轮集中土拍的城市来看，城市内部热度的分化趋势进一步加剧：周边楼市去化快、土地素质较佳的核心区宅地多以溢价甚至触顶成交，而性质较为复杂或位置较为偏远的地块则鲜有房企问津，最终或依靠本地城投托底或直接遭遇流拍。

  宁波此次集中土拍也是如此。在宁波推出的10宗地中，4宗租赁住房地块在经过一轮竞拍后直接底价成交，6宗商品宅地中3幅触及地价上限进入摇号阶段，1幅溢价成交，2宗底价成交，平均溢价率达8.6%，较二批次上涨了4.6个百分点，甚至超过了去年第三批次的溢价率。

  触顶成交的地块分别为鄞州区亨润南、北地块（即鄞州区YZ07-04-b2-C地块、鄞州区YZ07-04-b2-A地块）和镇海区庄市地块（镇海区ZH06-03-04-02地块）。以竞争最为激烈的亨润南地块来看，该宗地位于鄞州中心板块，区位优越，周边配套也十分完善，在售新房项目较少，二手房挂牌价格可达5万/平方米，与项目有一定的倒挂空间，因此项目吸引了9家房企参与竞价，最终经过57轮激烈争夺后触及地价上限，由东投幸运摇中。

  底价成交的项目包括鄞州区JD13-03-36、JD13-03-40地块和江北区JB12-02-01a、03a-1地块。以鄞州区JD13-03-36、JD13-03-40地块为例，该项目除了幼儿园配建外，还有一幅子地块包含保障性租赁住房，性质相对较为复杂，因此最终底价成交，由华润置地联合宁波轨交及鄞州城开竞得。

  三批次房地价差进一步拉大
宁波摇号地块利润空间充裕

  通过成交楼板价与毛坯限价的对比来看，不考虑性质较为复杂的江北区地块，本次宁波成交的5宗商品宅地的平均地价房价比为0.54，较二批次有所上升，但这主要是由于出让地块多为地价较高的优质地块所致，而房地价差空间实际上较第二批进一步提升，平均超过了1.5万元/平方米，整体盈利空间保持充裕。

  以摇号地块来看，3幅地的成交地价与毛坯限价之间的价差都在1.1万元/平方米以上，而这些项目全部采取全装修交付，实际盈利空间会更高。尤其是房企争夺较为激烈的鄞州区亨润南北地块，由于此次成交地价较周边近期成交项目的价格降幅均超过了10%，毛坯限价也较此前项目有所上涨，房地价差空间明显扩充，盈利空间也因此更加充裕。

  供地质量提升下品牌房企积极参与
华润、中海等均有斩获

  在核心区优质地块降价出让的吸引下，多家品牌房企参与了此次集中土拍。据市场消息，此次宁波集中土拍吸引了万科、绿城、招商、龙湖、中海、华润、建发等多家品牌房企的参与，其中绿城、中海的参与幅数都在3幅以上，依旧表现对宁波市场的看好。

  从最终拿地结果来看，宁波本地国企成为拿地主力，除了托底4宗租赁宅地外，东投和镇海慧谷还分别摇中了大热的鄞州区亨润南地块及镇海庄市地块，江北城投也底价竞得了江北区一宗性质较为复杂的宅地。

  外来房企中，华润、中海及伟星各有斩获。其中华润置地联合宁波轨交、鄞州城开斩获鄞州区JD13-03-36、JD13-03-40地块，地块总价为18.27亿元；中海则经过三轮竞拍以16.17亿元的总价成功摘得鄞州区白鹤地块，溢价3%；伟星则以22.12亿元的封顶价格成功摇中此轮供地中热点地块亨润北项目，溢价15%。

  另外坪山区坑梓街道的0811、0812两宗地，商品住宅指导价为35300元/平方米，比深铁在去年第三批竞得的0115号地块34200元/平方米的限价要提升了1100元/平方米。

  整体来看，宁波此次集中土拍热度回升主因在于供地质量的显著提升，尤其是鄞州区核心板块的两宗宅地推出，激起了诸多房企的参拍热情，最终均转为摇号成交。不过，高热度之下也难掩宁波此次土拍的冷热分化，土地素质不佳的地块仍然需要依靠本地国企前来托底。

  综合已完成第三轮集中土拍的城市来看，除了宁波、北京外，其余城市第三批次成交地块的溢价率均不敌上一轮，整体市场热度较第二批供地时期进一步下滑。房企拿地方面，即使是在一线城市，品牌央国企出手拿地也明显谨慎，民企投资积极性更是收缩。而当下，由于楼市销售仍未回暖，更多企业四季度的投资预算预计也会大幅收缩。由此来看，不少城市的第四轮供地热度或将进一步下滑，对地方城投的托底需求也会增加。