[克而瑞]土地周报 | 成交规模周期性回落，溢价率环比大降（10.3-10.9）

  2022年第41周

  10月3日-10月9日，恰逢国庆假期，土地市场供应与成交规模均出现周期性下降，但同比也均不及去年同期；在优质土地入市量大减之下，市场热度也降至低点，尤其是溢价率水平较上周大幅回落。不过，下周将迎来广州等城市集中土拍，成交量价有望有所出现回升。

  土地政策

  深圳拟修改旧改项目保障房配比

  新配建比例较此前均有提升

  近期，深圳市自然资源和规划局发布《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》征求意见稿。《意见稿》整合了不同政策配建比例要求，简化配建比例计算规则，对于不同地区，保障房配建比例也有所调整，其中一类地区的配建比例最高可达33%。此外，对比此前要求来看，在旧住宅区改造配建的保障住房比例较此前水平有所提升。

  土地供应

  节后推地城市明显减少

  供应规模环比大幅回落

  供应方面。国庆假期之后，重点城市集中供地潮暂歇，本周无城市集中推地，因此供应规模也显著不及节前。据CRIC监测数据，本周重点监测城市的土地供应建面不足200万平方米，环比大降93%，和去年同期相比也下降了10%。聚焦城市来看，一二线城市中仅长沙、苏州等个别城市有新增挂牌地块，且规模较少，多数城市在节后两天暂缓供地；三四线城市中，湖州、台州等长三角城市的供应规模相对较高，其中湖州推出了8宗地，但仅有1宗为住宅用地，地块位于吴兴区，是一宗回购安置用地，其余7宗地则均为商办用地，分布于安吉和长兴。

  土地成交

  假期影响下成交规模季节性回落

  三四线城市成为成交主力

  成交方面。受国庆长假影响，土地市场成交规模环比大幅走低，平均地价也因高能级城市优质用地的大幅减少而环比回落。具体而言，CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积仅245万平方米，不及上周二成，与去年同期相比也明显走低；成交金额也因此降至百亿以下，同环比降幅均超过六成；因成交结构变动，重点监测城市的平均地价也由高位继续回落，成交楼板价仅3870元/平方米，同比也下降了20%。

       各能级城市的成交建面也均不及上周，尤其是二线城市，由于集中土拍城市个数显著减少，成交建面环比大降。从能级成交占比分布来看，本周三四线城市成为绝对成交主力，成交占比达到70%，其中嵊州、温州、湖州、太仓等长三角城市表现较为活跃，均有多幅地块成交。一二线城市成交地块则以商办用地为主，其中上海成功出让了两宗商办用地，一宗位于虹口北外滩板块，由信达联合海泰竞得，另一宗位于普陀真如板块，由上海中环投资底价竞得；仅昆明、长沙郊县等个别城市有涉宅地成交，但也均为底价成交，竞拍热度较低。

       市场热度

  优质用地成交占比大降

  溢价率降至年内低点

  市场热度方面。在假期影响下，重点城市纷纷将土拍延后，导致周内入市成交的优质用地大幅减少。受此影响，重点监测城市的溢价率仅为0.5%，较上周大降三个百分点；各能级城市中，仅三四线城市的溢价率略高，但也仅为0.8%。

  土地流拍方面。本周重点监测城市流拍幅数也较上周大幅减少，流拍率也因此环比下滑至5%。从流拍地块所在城市来看，楼市表现疲软的三四线城市为流拍主力，如湖州、潮州等城市均有地块遭遇撤牌或流拍。

  周度TOP5

  重点城市集中土拍缺席

  入榜地块多以商办用地为主

  假期因素下，本周无重点城市集中土拍，入市成交地块素质也较为一般，尤其是高能级城市，出让地块多以商办用地为主。具体来看，本周成交总价最高的地块为上海普陀真如社区一宗商办用地，成交总价为16.3亿元；门槛地块也是一宗商办用地，地块位于广州荔湾区，由湖南建工以底价竞得，成交总价为6.35亿元。

       单价榜单方面，本周成交单价最高的地块为上海虹口北外滩一宗商办用地，由信达地产联合海泰地产以底价竞得，成交楼板价达42120元/平方米；门槛地块为丽水老城区一宗住宅用地，由于区域内供地较少、库存较低，地块吸引了多家房企争夺，最终溢价8.6%成交，由本地房企龙都投资竞得，成交楼板价为10087元/平方米。

       重点地块点评

       信达联手海泰拿下虹口北外滩商办地块

       地块分析：

  本周成交单价最高的地块为上海虹口北外滩一宗商办用地，成交总价为4.8亿元，平均楼板价达42120元/平方米。值得一提的是，该地块曾于2019年底挂牌出让，彼时起始楼面价41753元/平方米，时隔近三年后再次出让起拍价微有上涨。

  据地理位置来看，地块位于虹口区北外滩板块，区位优越，周边配套也比较完善。项目靠近地铁10号线和12号线站点天潼路站，日常上下班通勤也十分便捷；地块附近商业办公氛围也十分浓厚，中信广场、兴旺国际、星荟中心等商业办公综合体均在周边，资源也比较丰富。不过，项目体量较小，总建筑面积仅刚刚超过1.1万平方米，与此同时，地块的出让条件也比较严苛，商业办公物业要求全部自持，因此最终底价成交，由信达联手海泰竞得。