[克而瑞]土地周报 | 成交量价环比不及上周，苏州、济南土拍热度下滑（10.31-11.6）

  2022年第45周

  10月31日-11月6日，重点城市集中土拍潮延续，苏州、济南等城市分别迎来了年内第四轮和第三轮集中土拍。但由于两城推地量不高，因此重点监测城市的土地成交规模较上周出现下降，平均地价也不及上周。就集中供地城市土拍热度来看，苏州、济南新一轮土拍热度明显降温，出让地块全部底价成交，拿地房企也大部分为地方国企。

  土地政策

  深圳罗湖出台集体用地交易细则

  规范集中用地开发程序

  11月2日，深圳罗湖发布关于印发《罗湖区股份合作公司集体用地土地使用权交易监督管理实施细则》的通知。《细则》规定了集体用地的范围及开发方式，其中集体用地以合作开发方式进入市场交易的，应当通过公共资源交易平台采用公开招标或竞争性谈判等方式进行，涉及以集体资产为主的城市更新项目，应当采用公开招标方式选择合作方。

  土地供应

  三四线城市推地量大幅上涨

  苏州五批次集中供地挂牌

  供应方面。据CRIC监测数据，本周重点监测城市的土地供应建面达1784万平方米，环比上涨两成，同比也有3%的涨幅。供应规模的回涨主要是三四线城市本周新增挂牌量的大幅上涨带动。具体而言，三四线城市本周供应量达1298万平方米，环比上涨35%，其中如徐州、柳州、常州和南通等城市的挂牌量都在100万平方米以上。重点城市集中供地方面，在完成第四轮集中土拍后，苏州紧接着推出了第五批集中出让地块，共涉及10宗地，其中工业园区3幅、高新区2幅、相城区3幅及吴江区2幅，总建筑面积达83.2万平方米，预计将于12月5日开拍。

  土地成交

  成交规模仍维持在年内高位

  平均地价不及上一周

  成交方面。CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积为1377万平方米，环比下降13%，但就年内水平来看仍处于较高点，并且与去年同期相比也有9%的涨幅；成交金额也明显不及上一周，重点监测城市土地成交总金额为641亿元，环比下降33%，同比也下降了27%；平均地价也因此明显回落，环比下降23%至4656元/平方米。

  各能级城市方面，仅二线城市成交规模较上周有所上涨，一线城市及三四线城市的成交建面均不及上周。具体来看，一线城市本周成交建筑面积为15万平方米，涉及4宗地，其中北京2幅、上海2幅，均为商办用地。二线城市则迎来济南、苏州等城市的集中土拍，其中济南为第三轮集中土拍，市区出让的12宗涉宅用地全部底价成交，但多数地块由地方国企竞得，央国企中仅葛洲坝现身拿地；苏州则于本周完成了年内的第四轮集中土拍，共成交18宗地，但也全部均为底价成交，且多数地块也由地方国企竞得。三四线城市中，金华、温州、南通、柳州、常州、珠海等多个城市的成交建面均超过了50万平方米，土地市场活跃度相对较高。

  市场热度

  重点城市集中土拍再降温

  本周溢价率逼近零点

  市场热度方面。在楼市销售仍未能回暖的影响下，重点城市的集中土拍热度再度降温。就本周完成最新一轮集中土拍的苏州及济南来看，在地方国企托底的保障下，两市出让地块虽无一宗流拍，但也无一宗溢价成交，土拍热度较上一轮显著下滑。与此同时，主动加入集中供地队列的金华、南通等城市的集中土拍热度也在明显走低，如南通于本周完成的第三轮集中土拍，出让的16宗地中仅成交9宗，其余7宗则因无人竞价而流拍。在此影响下，重点监测城市的溢价率再度走低，本周更是降至0.3%。各能级城市中，除极个别三四线城市有溢价地块成交，一线及二线城市的溢价率均为零。此外，重点监测城市本周流拍率为9.4%，环比下降1.4个百分点。

  周度TOP5

  入榜地块全部底价成交

  地方国资联合民企拿地现象增多

  11月初，集中土拍潮仍在延续，本周迎来苏州、济南、南通等多个城市的集中出让。但受楼市成交热度仍在谷底影响，这些城市的土拍热度均进一步走低，如苏州、济南等城市的出让地块全部以底价成交，企业竞拍热情不高。

  值得一提的是，在苏州及此前无锡的第四轮集中土拍中，出现了地方国企联合民企拿地的趋势，如在苏州四轮土拍中，龙湖、朗诗、路劲等企业均联合了当地国资企业落子。对民企而言，这种小股操盘的方式既能减轻拿地的资金压力，也能增加企业在当地的土储。

  重点地块点评

    吴中城南中心50号地块底价成交

  地块分析：10月31日，苏州第四轮集中土拍到期开拍。本轮集中供地，苏州推出了20宗地，其中2宗地延期，18宗地于当日出让。由于出让地块质量较为一般，大部分地块位于吴中、相城、吴江等非核心区域，因此房企参拍积极性较弱。最终，18宗地全部底价成交，土拍热度较上一轮大幅走低。18宗地中，总价最高的地块为位于吴中城南中心板块的苏地2022-WG-50号地块，成交总价为29.23亿元，由苏州本地民企嘉盛联合吴中经开控股的天鸿伟业竞得。据地理位置来看，项目紧邻吴中万达，并且还靠近石湖景区，1公里内有地铁2号线新家桥站，周边各项配套都十分完善。周边楼市方面，项目周边有多个在售新房项目，均价约在2.6-2.8万元/平方米之间，与地块成交楼面价相比盈余空间充裕。不过，因房地产市场整体热度下滑，尤其是刚需板块的成交热度持续走低，项目周边在售新房的去化表现较为一般。在此背景下，该宗地最终底价成交。