[克而瑞]成交量价环比不及上周，南京、天津三批次低热收官（10.17-10.23）

  2022年第43周

  10月17日-10月23日，迎来南京、天津等城市的第三轮集中土拍。不过，由于两城出让规模不高，因此重点监测城市的土地成交规模较上一周出现了下滑，平均地价也不及上周。就土拍热度来看，南京、天津的第三轮集中土拍热度仍在低位，成交地块多以底价成交，平均溢价率分别仅为2.6%和0.1%。

  土地政策

  证监会允许部分涉房企业融资
涉房企业融资政策谨慎松绑

  10月20日，据市场消息，证监会允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资，可融资企业的标准具体为：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10%。这是继2018年后首次对涉房企业的融资进行松绑，但受益企业范围较为有限，大部分房企融资渠道仍然受阻，因此对房地产市场利好也相对有限。

  土地供应

  郑州、长沙三批次挂牌
带动本周供应规模环比大增

  供应方面。重点城市三批次集中供地持续，本周迎来郑州、长沙等城市的集中挂牌，因此重点监测城市的土地供应规模环比上周大幅上涨，同比也有较高涨幅。据CRIC监测数据，本周重点监测城市的土地供应建面达1650万平方米，环比大增193%，同比也有38%的涨幅。聚焦城市来看，郑州、长沙等集中供地城市的供应规模相对较高，均超过了200万平方米，其中郑州三批次推出23宗地，仅3宗为公开地块，分布于郑东新区和高新区，长沙也推出了22宗地，总建面达225万平方米。此外，常州、昆山、台州等三四线城市也有多宗新增土地挂牌，供应规模也相对较高。

  土地成交

  成交规模不及上周
平均地价亦环比下跌

  成交方面。虽然本周有南京、天津等城市的集中供地，但由于这些城市成交规模不高，导致重点监测城市的成交量也不及上一周。具体而言，CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积为1090万平方米，环比下降16%，不过同比却有18%的涨幅；成交金额也不及上一周，重点监测城市土地成交总金额为616亿元，环比下降26%；由于一线城市成交占比明显降低，重点监测城市的成交楼板价也出现了小幅下调，平均地价为5653元/平方米，环比下降12%。

  城市方面，二线城市成交占比显著上涨，本周成交建面占总成交面积的比例达64%。具体来看，一线城市随着上周广州三批次集中土拍的收官、土地出让规模也显著缩减，本周仅广州成交了4宗商业用地，总体量仅15万平方米。二线城市中，南京和天津成交规模最高，成交地块均为三批次出让地块，其中南京成交了31宗地，总体量为238万平方米，共收金275亿元，天津则成交了17宗地，成交建面为171万平方米，共收金99亿元。三四线城市中，徐州、泉州、六安、温州等多个城市也均有土地成交，不过除徐州的成交建面超过50万平方米以外，其余城市的成交规模均比较少。

  市场热度

  溢价率延续低位运行
南京、天津三轮土拍低热收官

  市场热度方面。受南京、天津等主力成交城市土拍热度低位影响，溢价率低位运行趋势不变，本周重点监测城市的土地成交溢价为1.3%，环比微增0.1个百分点。土地流拍率则较上周有所走低，环比下降至10.1%。聚焦于城市来看，各城市的土拍热度仍在低位，出让地块也基本均底价成交。如本周两大成交主力城市南京和天津，两城均于本周完成的第三批次集中土拍，其中南京成交了31宗地，27宗以底价成交，平均溢价率仅为2.6%，降至集中供地以来的新低；天津虽然在预申请机制下实现了零流拍，但成交17宗地中仅1宗以低溢价成交，其余地块全部底价成交，平均溢价率低至0.1%。

  周度TOP5

  入榜地块多低溢价成交
拿地企业仍以央国企为主

  在南京、天津均有集中土拍的影响下，本周重点监测城市优质地块入市规模仍在高位。不过，南京及天津的土拍热度仍在低位徘徊，成交地块也多以底价或低溢价成交为主，包括地理位置较为优越的地块也是如此。就总价榜中入榜地块来看，除榜首南京G67地块溢价9%成交外，其余地块基本均以底价或超低溢价成交。

  土拍市场的低热仍是受楼市销售仍在筑底期所致，在销售未能明显回暖的背景下，企业资金端压力骤增，拿地信心也明显不足。因此，央国企仍是集中供地城市土拍的参拍主力。以单价榜中5宗地来看，仅伟星一家为民企，其余拿地企业均是地方国企。

  重点地块点评

南京安居溢斩获河西G67地块

  地块分析：10月19日，南京第三轮集中土拍到期开拍。在提前延期14宗地后，南京原计划出让的46宗地仅余32宗在当日出让，且主要以高淳、溧水、六合等远郊区域的地块为主。因此，南京第三轮集中土拍热度较上一轮进一步下滑，平均溢价率仅2.6%，降至集中供地以来的最低位。

  不过，核心板块的优质用地仍受到了多家房企的关注。以成交总价为高的G67地块为例，该宗地位于河西中部中心区，区位优势显著，周边配套也相当完善，龙湖天街、新城小学、新城中学、明基医院等商业、教育和医疗配套环伺。因此，项目吸引了10家房企竞拍，是南京本次土拍中参拍房企数量最高的地块。不过，由于该地块起拍总价较高，超过50亿元，对房企而言拿地资金压力较大；与此同时，出让单价也较此前周边成交地块的起拍价明显抬升，在河西供应大增的影响下，房企出价也明显谨慎。最终，项目并未能触及上限价成交，由南京安居以54.7亿元的总价竞得，成交楼板价为40828元/平方米。