[中房研协]2022年第三季度房地产市场运行情况（土地篇）

  土地购置面积持续大幅下滑，降幅进一步扩大

  2022年前三季度，房地产开发企业土地购置面积6449万平方米，同比下降53.0%。总体来看，土地市场延续了2021年下半年以来的低迷态势，土地购置面积持续负增长，累计降幅呈现进一步扩大趋势。在房企债务压力犹存、市场复苏进程缓慢、销售回款不畅和预期不足之下，三季度土地市场供需两弱，整体表现疲软，土地市场依旧处于历史底部运行的阶段。

  从季度内的两轮集中供地出让结果来看，即便多地松绑土拍规则、降低竞拍门槛和提高地块盈利空间以提振房企参拍积极性，但受行业流动性偏紧与供地规模收缩影响，整体土拍市场表现依旧平淡，各城市溢价率普遍回落，且地块以底价成交为主；从房企拿地情况来看，“国进民退”特征更趋明显，在大部分规模民企选择躺平，拿地意愿大幅减弱的同时，国企、央企和地方城投平台成为拿地绝对主力；城市之间甚至地块之间的土拍热度分化也愈演愈烈。

  土拍市场的表现很大程度上反映了市场的预期，土拍的持续走弱是一个很重要的信号，当前各房企新增土储规模的不足势必将对行业的销售、开工、投资、竣工等产生负面影响。展望后市，具有资金优势的央企和地方国企仍旧是土地交易市场的中坚力量，而受制于政策端的收紧、开发能力的缺乏、经营难度的加大以及财务风险的积聚等因素，地方城投举债托底土拍市场的行为或将难以为继。与此同时，随着销售的逐步复苏、政策面的让利以及金融环境的相对宽松，将吸引更多市场化运作的民营房企参拍，投资数据也有望得到修复。

  自上年三季度起，单季土地购置规模均处于负增长状态，且降幅呈现不断扩大趋势。其中，当季土地购置规模为2821万平方米，较上年同期大幅缩减3888万平方米，土地市场表现不及预期，季度内集中供地城市的增加和土地出让节奏的加快未对全国整体成交量形成明显拉动，土地购置面积同比降幅仍超5成，这从侧面反映出融资和销售的承压，极大的影响了房企的投资能力与意愿。

  三季度内单月购置面积同比增速依然处于深度下行通道，房企土地投资力度持续减弱。具体来看，7-8月受供地缩量、融资和销售端预期的影响，单月土地成交量低位徘徊；9月启动集中供地土拍城市增多，成交规模攀升至1049万平方米，但同比下降超6成，跌幅较8月回落8.4个百分点。土地成交规模持续萎缩，市场整体回暖仍需时日。

  土地成交价款降幅再度扩大，地价增幅回稳向上

  前三季度，房地产开发企业土地成交价款5024亿元，同比下降46.2%,降幅较上月和上年同期分别扩大3.7和46.6个百分点。单季度来看，当季土地成交价款2981亿元，环比方面，受益于部分城市优质地块供应比例的大幅提升，成交金额出现大幅拉升；同比交易数据则远不及上年同期，降幅较上年扩大51.1个百分点，反映出土地成交依旧十分低迷。

  单月数据来看，季度内土地成交价款绝对值逐月攀升，同比则呈现加速下探态势。其中，9月土地成交价款为1205亿元，不足上年同期五成规模，降幅较8月和上年同期分别扩大14.4和76.6个百分点，土地市场降温明显。

  2022年前三季度，全国房地产开发企业土地购置均价为7790元/平方米，较上年同期上涨了982元/平方米，同比上涨14.4%，涨幅较上年同期扩大4.7个百分点。从同比走势看，季度内得益于房企对于核心一二线城市特别是优质地块的青睐，土地均价累计增速呈现“回稳向好”趋势。