[克而瑞]土地周报 | 成交量价环比齐涨，成都、无锡土拍热度均处低位（10.24-10.30）

  2022年第44周

  10月24日-10月30日，迎来成都第三轮集中土拍和无锡第四轮集中土拍，并且22城之外的徐州也完成了第四轮集中土拍，因此重点监测城市的土地成交规模较上一周大增44%，平均地价也增至6053元/平方米，环比上周上涨7%。就土拍热度来看，成都和无锡集中土拍热度均处于低位，无锡13宗地块均底价成交，成都溢价率也仅有0.44%，并且还有4宗地块流拍，土地市场整体下行。

  土地政策

  土地市场持续低迷

  南昌发文力争退出集中供地名单

  10月28日，江西省住房和城乡建设厅对外发布《关于住房城乡建设领域落实强省会战略支持南昌城市高质量发展的若干政策措施》，在“持续完善房地产政策”方面提到，指导南昌因城施策完善房地产市场调控政策和用足用好政策“工具箱”，促进房地产业良性循环和健康发展。发挥省联席会议办公室牵头协调作用，协调省自然资源厅积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。不过值得注意的是，在10月31日时查询江西省住建厅网站，已经没有该政策的相关信息。

  这是在长沙提出土地推介将改为常态化更新后，明确提出要“退出”集中供地名单的首个城市。集中供地政策的出台本意是通过稳定供应来稳定地价，从而达到稳定房价的目的，但鉴于当前部分城市土地市场持续低温，为了保证土地出让，无锡、杭州、南京等城市均增加了土拍轮次，土拍规则也一再宽松，降低企业竞拍成本，如在杭州最新第四轮土拍中，即从“次高者得”再度回到了“限价+摇号”。

  土地供应

  北京、杭州四批次挂牌明显缩量

  本周供应规模环比下滑

  供应方面。重点城市四批次集中供地持续，本周迎来北京、深圳和杭州等城市的集中挂牌，但是由于北京、杭州本轮挂牌量较少，使得本周供应规模环比有所下降。据CRIC监测数据，本周重点监测城市的土地供应建面1390万平方米，环比下降16%。聚焦城市来看，北京、深圳和杭州等集中供地城市供应规模均较少，其中北京计划出让土地仅6幅，起拍总价112.9亿元，幅数和金额均为年内各轮最低；与北京一致，杭州本轮供地规模也创下新低，仅涉及8宗，总起始价仅91亿元，其中位于主城上城区的钱江新城二期地块备受关注。深圳则推出了7宗，建筑面积达101万平方米，幅数与上一轮持平，但建面却不及上一轮。值得一提的是，深圳此次供地规则明显调整，取消了竞自持改为竞可售安居房，意在吸引房企拿地。

  土地成交

  成交规模环比大涨44%

  平均地价亦环比上涨

  成交方面。由于本周成都、无锡等重点城市均完成了集中供地，这些城市成交规模大、单价也相对较高，因此重点监测城市的成交量较上周明显上涨。具体而言，CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积为1569万平方米，环比增加44%；成交金额亦同步上涨，重点监测城市土地成交总金额为950亿元，环比上涨54%；由于成都、无锡等高地价城市成交占比明显上升，重点监测城市的成交楼板价也出现了小幅上涨，平均地价为6053元/平方米，环比增幅为7%。

  各能级城市方面，三四线城市成交占比显著上涨，本周成交建面占总成交面积的比例达63%。具体来看，一线城市仅上海、广州有少量商业用地成交，总体量仅39万平方米。二线城市中，本周完成第三轮集中土拍的成都成交规模最高，总成交建面为334万平方米，共收金326亿元，西安本周也成交了6宗地，成交建面为87万平方米，共收金45亿元。三四线城市中，徐州、无锡本月均完成第四轮集中土拍，成交建面分别为397、179万平方米，其余城市的成交规模均比较少。

  市场热度

  溢价率持续下行

  成都、无锡集中土拍均延续低热

  市场热度方面。受成都、无锡、徐州等主力成交城市土拍热度低位影响，溢价率持续下行，本周重点监测城市的土地成交溢价为0.5%，环比再降0.8个百分点。土地流拍率则较上周有所走低，环比下降至8.8%。

  聚焦于城市来看，各城市的土拍热度仍在低位，出让地块也基本均底价成交。三大成交主力城市成都、无锡和徐州在本周分别完成了第三、四、四批次集中土拍，其中成都48宗挂牌地块中，4宗流拍，成交了44宗地，42宗以底价成交，仅有2宗溢价成交，并且均未触及最高限价，平均溢价率仅为0.44%，降至集中供地以来的新低；无锡和徐州集中供地地块虽然均成功出让，但均以底价成交，竞拍热度仍在低位。

  周度TOP5

  入榜地块均为底价成交

  无锡第四轮土拍外来房企拿地占比明显提升

  虽然无锡本轮集中土拍供地质量有所提升，但其土拍热度仍在低位徘徊，13宗涉宅地均以底价成交，包括地理位置较为优越的地块也是如此。就总价榜中入榜地块来看，TOP5均为底价成交，其中无锡占据三席，西安和上海分别占1席。

  另外从企业拿地情况来看，尽管无锡本轮土拍加大了核心区优质地块的供应，但受企业资金端压力依然较大的影响，房企拿地信心也明显不足，13宗地均仅有1家房企报名；不过，值得欣慰的是，地方国企拿地比重大幅下降，中鹰黑森林、保利、绿地香港等房企均有所斩获。

  重点地块点评

  中鹰黑森林底价拿下太科园XDG-2022-69地块

  地块分析：

  10月25日，无锡完成第四轮集中供地，成为22个城市中首个完成集中供地的城市。为提高房企参拍积极性，本轮供地质量有所提升，断供已久的太科园板块也有两宗宅地挂出。但受市场整体下行的影响，无锡第四轮集中土拍热度仍然处于低位，13宗涉宅地块均只有一家房企报名，所有地块均底价成交。

  不过，本轮土拍地方国资拿地比重明显下降，中鹰黑森林、保利发展、绿地香港、朗诗等企业均现身拿地。以成交单价为高的XDG-2022-69地块为例，该宗地位于新吴区太科园板块，该板块已经断供三年，新房市场供应不足，最终该地块被首进无锡的中鹰黑森林拿下，楼面价达18000元/平方米。除中鹰黑森林外，重仓无锡的绿地香港也在梁溪区拿下三地。