土地交易分析马千里、邱娟 2023-03-17 10:45:51 来源:中房网
- 城市:全国
- 发布时间:2023-03-17
- 报告类型:土地交易分析
- 发布机构:克而瑞
2023年初,根据中央部委的最新要求,土地交易增添了新的信息发布环节“预供地”,自然资源部主办的信息披露网站相应增加了拟出让地块页面,至截稿时,全国已发布了759条预供地公告信息,涉及地块数量4845宗。
01
自然资源部全面推行“预供地”
拟出让地块清单提升土地供应段透明度
集中供地制度已经实施了两年多,该制度出台是基于彼时土地市场热度高涨,初衷是为了给房地产市场降温,实现控制地价、降低溢价率的目标。受楼市下行的影响,土地市场热度已经处于低位,原来的集中制度有些不合时宜。
2023年年初,自然资源部回应了网上流传的集中供地取消的传言,表示取消集中供地制度是误读,并对《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》进行了解读,称目前只是取消全年供地次数限制,对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”;并建立拟出让地块清单公布制度。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月,给市场主体充足的时间预期预判。
02
预供地规模已近1.5万公顷
接近上年同期实际供应量
山东暂居预供地规模榜首
供地政策调整之后,各地也积极落实这一新规,中国土地市场网也上线了拟出让地块详细清单页面。截止3月15日,土地市场网拟出让地块详细清单涉及4845宗地,总用地面积近1.5万公顷。占到2022年全年总供地规模的15%,与去年同期实际供应规模基本持平。
从2023年这两个半月上线数据来看,山东、河南、浙江、河北四地预供地规模较为突出,均超1000公顷,地块数量均超350宗,在31个省、自治区、直辖市中占据前四位。无论是预供地数量,还是面积,山东均居榜首,目前其预供地总建面已达1820公顷。相比之下,青海、福建、贵州等地区预供地规模相对较低,大都不足100公顷。
03
近八成地块预公告持续时间在3-4个月之间
河南三成地块供地周期超10个月
经测算,目前预公告地块从预公告发布到最晚拟供地的平均时长为118天,较自然资源部要求的3个月时间多出28天。其中,近八成地块公告持续时间在88-120天之间,这些地块集中在河北、山东、浙江、湖南的三四线城市,各地区预供地数量均在300宗以上。
值得注意的是,河南、四川、山东、湖北、海南等地区部分地块公告时间特别长,多宗地最晚拟供应时间截止到2023年12月31日,总供应周期超300多天。尤其是河南,供地时间超过10个月的地块占比高达三成,譬如许昌2月7日发布了103宗地块的预公告,最晚拟供应时间要到12月31日,供应周期高达327天,就某种角度而言,预供地公告成了该市的年度供地计划清单。另一方面,过长时间的预供地时间,也反应出对于部分地块完成成交的可能信心不足。
04
2247余宗地在5月份到最晚供地时间
较4月多出近五倍,也是6月份的近2倍
据CRIC统计,有2247余宗地在5月份到最晚供地时间,较4月多出近五倍,也是6月份的近2倍,大量首批预公告会在5月份结束。鉴于年初自然资源部通知中,要求“原则上提前不少于3个月公开拟出让地块的详细清单”,预计5、6月份将迎来一批供地小高峰。
分区域来看,截止期在5月份的预供地公告中,比较集中的区域为河北、浙江、湖南,均超200宗。重点22个城市中,有上海、杭州、南京、宁波等10余个城市中均有地块最晚拟供地时间在5月份。其中杭州出让面积高达284公顷,其中市本级有27宗,宗地面积有109.31公顷,最晚供地时间为5月31日;其次是南京,也有160公顷,市本级也有12宗之多,最晚供地时间是5月14日。
综上,预供地制度可以让我们比较清楚地了解土地未来供应的规模、节奏、重点区域等,土地供应端更加透明,房企能更为理性的投资拿地,从而从源头上起到稳定房地产市场的作用。不过值得注意的是,仍有相当一部分地块预供地跨度时间过长,具体供地时间存在较大地不确定性。此外,考虑到预供地公告的提前性和重点城市土拍错期的需要,再加之受预供地制度推行的影响,一季度实际供地规模出现了技术性下降,预计接下来的4、5月份会有更多预供地公告发出,研究中心亦将持续关注相关信息。
近期来看,截止3月15日,22个重点城市中已经有北京、广州、深圳、杭州、苏州、南京、宁波、合肥和长春9个城市发布正式公告,涉及81宗涉宅地,总建面800万平方米,除了苏州和杭州首轮供地已经完成以外,其余城市均有土地正式出让,多集中在3月末和4月初。其中,南京河西、杭州钱江世纪城、未来科技城、广州老芳村等热点板块均有优质地块供应,可重点关注。
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中国城市住房价格288指数
(2022-11)1573.9点
- -0.12%
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日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
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2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
2022.07 | 1580.0 | -0.03% | -0.66% |
2022.06 | 1580.5 | -0.09% | -0.13% |
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