杭州土拍再现“火热”，民企复苏释放积极信号

  导语

  作为2022年最后一轮、同时也是2023年的首次土拍，杭州表现出的热度回升、民企复苏，对于市场可谓是一剂强心针。

  ◎  文 / 谢杨春、吴嘉茗

  杭州于2月7日完成了2022年12月公告的第五轮集中供地，与同日郑州2023年首轮城投托底、一宗流拍的“低温”相比，在仅有5宗精品地块供应的情况下，本轮杭州集中供地热度颇高。5宗地块全部成交，总价89.6亿元，整体溢价率达到10.9%，刷新杭州2022年集中供地溢价率最高值，且有3宗地块触顶摇号。与此同时，民企重返土拍，成为本轮的投资主力，对于行业整体而言也释放出积极信号，接下来其余城市首轮集中供地在优质地块频出之下，土地市场或迎来一波“小阳春”。

  01 第五批供地规模虽小但质量高
2022年集中供地成交额超2000亿

  作为2022年最后一批“上架”的地块，杭州去年12月份发布的第五批集中供地仅有5宗地，总建面59.6万平方米，与第四批的供应体量相近，但与前三批相比供应量大幅下降。如果说前三批是供地“正餐”，第四、五批则是集中供地的“加餐”，但就地块质量而言，第四、五批供应虽然量小、质量却颇高。

  第五批供应的5宗地块中，3宗位于上城区，2宗位于临平区。其中3宗上城区地块中，丁桥1宗、艮北2宗。丁桥地块临近地铁3号线，靠近同协路、桃花湖公园站，周边已有龙湖丁桥天街、西子丁兰广场等；艮北的2宗地块仅相隔一条马路，靠近1号线七堡站，周边公共交通、商业、医疗、公园等设施配套齐全，艮北也是主城区近几年的热门板块，项目去化难度较低。

  临平区虽非杭州主城区，但本次地块拿出的2宗地块质量都不错。一宗位于崇贤新城核心区，且体量高达33万平方米，是一宗大型商住地块，预计将打造核心区域的大型商业体；另一宗地块则位于临平经开区，周边有地铁9号线五洲路站，商业、教育资源完善，且周边已经有较多品牌开发商入住，片区内已形成较好的居住氛围。

  除了高质量供应以外，本轮延续了之前的土拍规则，设定土地上限价格（溢价率不高于12%），当土地竞价达到上限价格时，通过公开摇号的方式确定竞得人，且规定的配建要求较低，除了崇贤核心商住地块以外，其他地块的配套仅有养老用房、婴幼儿用房等基本要求。

  整体而言，2022年杭州五轮集中供地共计成交2003.5亿元，较2021年集中供地减少9%，总成交金额仅次于上海。

  02 3宗地块摇号、溢价率五轮新高
优质地块带动土地市场热度攀升

  在优质供应的带动下，本轮杭州土拍迎来新年“小阳春”，土拍热度明显提高：5宗地块中有3宗经过20多轮近30轮竞拍，达到最高限价，进入线下摇号环节；还有1宗地经过11轮竞价后成交，溢价率达到9.5%；底价成交地块仅有1宗。

  纵向对比杭州2022年的五次集中供地，触顶成交的比例维持在40%左右，但第五轮则大幅提升到60%。此前，底价成交一直是市场的主流，占比持续在五成及以上，而本轮杭州首次实现了触顶成交比例高于底价成交比例。

  结合近期不断放松的地产政策来看，随着销售端的预期向好，预计2023年各城市首轮集中供地在优质地块的推动下，土拍热度或将显著回升，形成销售带动投资回暖的良性循环。

  03 民企积极拿地提振市场信心
近一年新城首次在集中供地补货

  聚焦到拿地企业，本轮土拍释放出的积极信号是民企投资出现复苏迹象，5宗地块中有3宗被民企斩获，拿地企业包括中天美好、兴耀房地产和新城控股。

  值得一提的是，新城控股2022年全年并未在集中供地中现身，而此次一举摇中临平区崇贤核心区地块，总价24.6亿元，商业部分预计将会打造吾悦广场。

  换而言之，在经过一年的深度调整后，以新城为代表的部分受到“三支箭”金融利好影响的房企，正逐步走出现金流危机，未来或将有更多此类房企走进土拍市场，带动市场热度回升。尤其是部分去年在集中供地没有或少量拿地的民企，出于补仓需求会积极参与到竞拍中。

  04 总结

  综合而言，作为2022年最后一轮、同时也是2023年的首次土拍，杭州表现出的热度回升、民企复苏，对于市场可谓是一剂强心针。金融支持导致民企生机恢复，优质地块供应刺激企业积极投资，双管齐下之下，土地市场或迎来一波“小阳春”。从已公布供地计划的部分城市来看，各城市均“诚意满满”，如苏州首轮核心/重点板块地块占比 73%，长沙首批多宗地块均位于稀缺位置，市中心、梅溪湖、洋湖等热门片区均有优质地块出让。

  我们认为，2023年首轮集中供地的表现决定了土地市场能否止跌回稳，为了进一步提振市场信心和提高预期，土拍政策仍会保持宽松，对于部分企业而言，首轮性价比高的优质地块也是补充货值的首选。