导语

  南京土地市场迎来“开门红”，11宗地块全部成交，且4宗进入摇号环节，整体溢价率也回到仅次于2021年首轮的水平。

  ◎  文 /谢杨春、吴嘉茗

  3月17日，南京进行今年首批集中供地的出让，成为继杭州、苏州后长三角第三个进行集中供地出让的热点城市。从出让结果来看，本次南京土拍也延续了苏、杭的地市热度，11宗地块全部成交，共有4宗地块封顶摇号，总出让金额176.7亿元，整体溢价率7.98%，仅次于2021年首批集中供地。

  01 首轮供地量少质高
地块参拍热度总体差异明显

  南京第一批次挂牌的涉宅用地共11宗，总建面91.2万方，起拍总价163.6亿，虽然较2022年首批集中供地建面规模降低了四成，但是地块质量较优，分布于南部新城、河西南、江心洲、雨核、小行、南站等主城热门板块。

  据不完全统计，南京本轮土拍吸引近30余家房企参拍，根据各宗地块参拍房企的数量来看，明显可以将地块分为三类：

  最热门地块为建邺区G03号地块、雨花台区G05号、G06号地块，这三宗地块均位于核心热门板块，建邺区G03地块位于河西南新房价格天花板区域，且三宗地块周边在售竞品均不多，未来项目入市属于稀缺资源，去化几乎没有压力；

  次热门的地块如秦淮区G02号、建邺区G04号等，参拍房企不足10家，此类地块周边的交通配套、生活配套都较为完善，是相对成熟的区域；

  最后一类则是区位、配套条件相对较弱的地块，对房企的吸引力较低。包括一宗位于浦口的新区2023G01号地块，地块紧邻南京工业大学，曾在2022年首批集中供地中挂牌但流拍，本轮重新挂牌，起拍价及最高限价均有所下调，但也并未吸引多家房企参拍。

  02 部分地块起拍价上涨
但溢价率7.98%仅次于前年首轮

  从结果来看，此次土拍延续了此前集中供地“火热”的态势。11宗地块全部成交，其中有4宗激烈竞拍至摇号阶段，另外3宗溢价成交，4宗底价成交，整体成交溢价率7.98%，仅次于2021年首批集中供地。

  按成交溢价率的幅数分布来看，摇号成交比例达到36.3%，溢价成交比例占27.3%，底价成交占比也仅有36.3%，与2022年底价成交是主旋律的市场氛围相比，2023年的首批土拍热度有明显回升。

  值得一提的是，关注度最高的建邺区G03号地块，在12轮竞价后进入摇号阶段，最后一轮竞价中报价直接从28.6亿元增加至30.9亿元，达到最高限价，成交楼板价为43173元/平方米，较之前周边成交的国贸G70地块楼板价提升约2500元/平方米，成为建邺区楼板价第二高的地块。

  本轮土地市场的高热，除了部分地块自身条件优越以外，也与近期南京购房政策持续宽松、市场的回暖、行业的预期回升有较大关联。

  政策方面，南京在2月初发布了新政，支持提取住房公积金支付购房首付款，另外首套房贷利率保持在4.1%的低位；市场方面，2月的南京新房成交61.03平方米，是2022年下半年以来最高峰，去化周期也缩短至16个月，部分项目案场保持较高人气，河西中、燕子矶等板块热销项目2月推盘去化达到8成以上，市场整体向好。

  03国央企多地块“撒网”、城投“隐身”
伟星摇得最热门地块

  从参拍房企来看，本次南京参拍的主力依然是国央企：招商、中海、华润、保利等均报名了包括G03号地块在内的多宗热门地块；建发股份、厦门国贸、华发、越秀等地方国企也积极参与，南京本地的地方国企颐居建设也参拍了多宗地块。

  最终招商、万科、大悦城、保利和中海各落一子，其中招商和万科均为摇号竞得热点地块。

  民企伟星本次在南京摇号竞得最热门的建邺区G03号地块，是伟星今年继杭州之后在22城拿的第二宗地。2021年、2022年伟星分别拿下16宗、18宗地块，在民企之中投资表现相对积极，且伟星拿地持续聚焦于合肥、芜湖、台州、杭州、南京等长三角市场较好的城市，多宗地块都是通过摇号竞得，不仅具备资金实力、拿地的运气也较好。

  本轮城投拿地则主要集中于溧水的2宗安置房用地，以及工业大学旁的新区2023G01号地块，仍有一定的托底作用，但本次土拍对于托底的需求已经较低。

  04 总结

  整体来看，南京在多重因素的共同作用下，土地市场迎来“开门红”，11宗地块全部成交，且4宗进入摇号环节，整体溢价率也回到仅次于2021年首轮的水平。与其他城市土拍“冰火两重天”的情况相比，南京本轮呈现整体升温的走势，除了摇号和底价成交地块外，普通溢价成交的地块也占到近三成。

  虽然从市场角度来看，来访、去化情况均有所好转，但从企业投资角度而言，本轮拿地的还是多以国央企为主，且热门地块主要落入国央企囊中；民企虽然有个别典型代表持续拿地，但投资还未普遍复苏；值得一提的是，本次土拍对于城投托底的需求大幅降低，仅安置房地块和“回炉”地块由城投公司竞得，对于市场长期发展而言利大于弊。