导语

  上海第四批次土地出让延续之前走势，溢价率及触顶比例持续下降，国央企仍占绝对主力地位。

  ◎  文 / 谢杨春、吴嘉茗

  12月上海共进行了两次集中拍地，为2023年的土拍画下圆满句号。两次土拍共成交12宗含宅用地，总成交金额362亿元，两次土拍的溢价率分别为6.03%和3.28%，摇号成交的地块占比分别为38%和25%，总体来看本次土拍的成交规模和热度均不及之前的几次。拿地房企方面则保持了国央企为主、城投为辅、个别民企有所斩获的格局，华润拿下2宗热门地块，成为本次土拍最大赢家，同时也成为2023年上海拿地金额最高的房企。

  01 第四批次半数地块来自市区
普陀、闵行地块超10家房企参拍

  作为2023年最后一批次的集中供地，上海本次供应的土地质量优于第三批次，本次供应的12宗含宅地块中，有6宗来自市区区域，分布于普陀、杨浦各2宗，以及虹口、徐汇各有1宗。即使位于郊区的地块，其周边配套也较为完善：例如闵行颛桥地块周边500米左右即是5号线江川路站，周边教育资源丰富、住宅氛围已成熟，配套水平较好；嘉定南翔镇地块距离地铁站1公里左右，周边还有印象城等配套商业，基础配套已经具备；宝山顾村地块则紧邻7号线潘广路站，直接将作为一个TOD项目打造，一旦建成则共同交通、商业设施将一并完善。

  由于地块的优质程度有较明显的区分，不同地块的参拍房企数量也有明显差异，热度可分为三档：

  闵行颛桥地块和普陀北新泾产业园区地块由于其较大的区位优势及配套，参拍的房企超过10家，是本次土拍中最为热门的两宗地块；其次有4宗地块的参拍房企数量在3-4家，包括虹口江湾镇地块、杨浦平凉社区地块、桃浦智慧科技城地块和嘉定南翔地块；另外还有6宗地块，参拍的开发商仅有1家，最终也均以底价成交。

  且从参拍房企来看，主要仍以央国企为主：保利参拍5宗，中海、金隅参拍3宗，招商、华润、越秀、中建东孚等均参拍2宗。此外城投类房企上海城投、上海城建、奉贤城建、金桥临港投资等也现身土拍，民企则依然低调，仅龙湖参拍一宗，另外华丽家族与保利置业以联合体的形式出现。

  不过相较于此前热门地块遭到众多企业“争抢”，本次无论是从报名企业或是最后结果来看，热度有明显下滑。

  02 仍呈现明显冷热分化迹象
触顶摇号比例降至25%

  与之前相同，上海本轮的12宗地块也分两次出让，两次分别出让8宗、4宗地块，成交金额分别为148.1亿元和213.9元，平均溢价率分别为6.03%和3.28%。纵向对比来看，溢价率比第三批次的第二轮土拍要高，但仍不及之前的热度。具体来看，第四批的12宗地块中，有4宗进入摇号环节，另外2宗溢价成交，6宗底价成交，市场仍然呈现明显的冷热分化。

  对比2023年以来历次成交的触顶比例和底价比例来看，明显可以看出，触顶摇号的比例正在逐次下降，而底价成交地块比例则明显提升。今年第一批次集中供地中触顶成交的比例高达79%，而第四批次的两次集中出让中，触顶地块比例分别为38%和25%。除去地块自身条件的影响以外，市场复苏力度不及预期，以及有补仓需求的房企在年初就率先积极拿地，后续拿地需求减弱均有影响。反之，底价成交的比例从年初的21%已经攀升至本次的50%，市场冷热分化的现象持续存在。

  03 房地联动价普遍上调
徐汇新房价格联动价创新高

  本次上海集中供地的房地联动价仍未取消，且房地联动价持续以上升为主：徐汇区斜土路地块本次房地联动价为143000元/平方米，不仅高出周边香港置地招商项目房地联动价的9.2%，也刷新了徐汇区房地联动价天花板，此前中海竞得的徐汇区龙华街道地块房地联动价为142000元/平方米。此外桃浦科技城地块、嘉定南翔地块、宝山顾村地块等项目的房地联动价也均有不同幅度的上调（受对标项目成交时间和位置的影响），整体来看，房地联动价的上涨对于保证开发商利润有积极作用，未来新房价格倒挂的现象可能减少。

  盈利空间方面，由于房地联动价的上调，第四批次的8宗纯住宅用地平均地价房价比为0.55，但平均房价地价差已高达31000元/平方米，较第三批次再涨3000元/平方米。主要是普陀区的两宗纯宅地房价地价差高达35000元/平方米，杨浦平凉社区地块的地价房价比更是超过40000元/平方米，但此地块内部包含历史风貌保护建筑，开发难度不小。

  04 国央企持续占据主力地位
华润2023年上海拿地244亿元

  从成交结果来看，本轮土拍依然由国央企引领，12宗地块中有8宗被国央企竞得（含联合拿地），另外4宗则由城投公司竞得，而民企仅有华丽家族通过与保利置业联合体的方式竞得杨浦区平凉社区地块，也是本次唯一有所斩获的民企。幅数方面，本轮仅有华润竞得2宗地块，1宗为摇号竞得，另1宗与华发联合竞得；其他房企则基本均只有1块土地入账，另外几宗摇号地块分别花落越秀、金隅和上海城投。

  截止12月15日，上海基本已完成2023年的土地出让，按照不同类型企业来看：今年央企、国企在上海土拍中占据了绝对主力地位，拿地金额合计占全年拍地总金额的55%，且央企、地方国企的拿地均价也远高于其他类型房企，投资力度强且地块选择较优。

  此外城投、民企投资占比较低，且城投公司平均拿地楼板价仅有12016元/平方米，是各类型房企中拿地均价最低的房企。且城投拿地风格存在较大的差异，既有上海城投这样摇号拿地的城投公司，也有在奉贤、临港等远郊底价拿地的城投。

  从具体企业来看，华润是今年上海土拍的大赢家，共计拿下5宗地，总建面89.8万平方米，总金额244.4亿元；中海虽然仅和龙华建设共同拿下徐汇区龙华地块，但1块地的总价就高达240.2亿元，位列拿地金额第二；此外招商、华发、建发、象屿、保利发展等同样积极布局上海，均有3宗以上地块入账。

  整体来看，今年拿地金额TOP15的房企由央国企“霸榜”，行业之间的分化持续加剧。

  整体来看，上海第四批次的土地出让延续了之前的走势，溢价率及触顶比例持续下降，且国央企依然占据绝对主力地位。虽然纵向对比今年前几批次的土拍，第四批次热度有所下滑，但依然三分之一的地块触顶成交，且没有地块流拍，与其他城市土地市场相比，上海的地市表现已经相对稳定。

  房企方面，国央企拿地成为上海土拍的绝对主流，而结合上海土拍高门槛、高总价的特点来看，国央企拿地的占比还将继续增加，市场的集中度也将持续走高。