中房网讯 （苏晓/文）当前楼市复苏动能不足，房企销售端受制于市场整体需求和购买力，表现仍保持低迷。

  克而瑞研究中心发布的报告显示，11月份TOP100房企实现销售操盘金额3901.9亿元，环比降低4.1%；同比降低29.6%，同比降幅仍保持高位。从1-11月累计业绩看，达到49536.5亿元，同比降低14.4%，年内累计业绩降幅继续扩大。

  受限于市场销售在低位运行、修复，房企投资意愿尚无起色，谨慎投资、聚焦投资是主旋律。截止11月末，仍有近五成销售百强房企未拿地，且从新增拿地金额TOP100房企来看，有近七成企业11月份未有新增土储入账。整体来看，前11个月房企投资格局以央国企为主。

  近六成百强房企单月业绩环比降低

  报告显示，11月近六成百强房企单月业绩环比降低。从同比情况看，目前规模房企整体仍陷负增长困局，前11月累计业绩同比降低的企业数量超过六成。

  其中，25家百强房企单月业绩环比降幅大于30%，33家的环比降幅在0-30%之间。同时，包括绿城中国、招商蛇口、建发房产、绿地控股、中国铁建、越秀地产和卓越集团等企业表现相对突出，单月业绩均实现环比增长。

  另外，从企业销售门槛值的变化来看，1-11月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比降低2%至1499.8亿元，TOP20门槛降低21.7%至561亿元。TOP30和TOP50梯队房企格局变动加剧，门槛分别同比降低18.8%和19.7%至352.6亿元和217.7亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则较去年同期降低7.8%至93.4亿元。

  近七成房企未有新增土储入账

  11月多城进一步跟进取消土拍限价、容积率限制等调整，但整体市场热度并未普遍回温，仍处于筑底阶段，企业谨慎投资情绪尚未好转。

  从新增货值百强的梯队门槛值来看，截止11月末，新增货值百强房企门槛值为59.5亿元，较10月末仅增加3.8亿元，同比降幅依然高达22%；各梯队的门槛值同比均下跌，其中10强门槛值降幅最小，同比下降13%，50强门槛值降幅最大，同比下降32%。值得一提的是，虽然门槛同比整体下降，但降幅较上月末有小幅度缩窄。

  总量方面，1-11月新增货值、总价和建面百强的总额分别为27114亿元、13009亿元和10806万平方米，拿地金额同比下降13%，降幅再度收缩1个百分点。

  在集中度方面，11月末10强房企新增货值占64%，较十月末回升1个百分点，11-20强房企新增货值占比19%，与上月末基本持平。各梯队的新增货值占比变化幅度都保持在1个百分点以内。

  从各梯队的拿地销售比情况看，百强房企拿地销售比仍保持低位，房企投资意愿并无明显提升。根据报告，1-11月百强房企拿地销售比仍保持0.19的低位。分梯队来看，各梯队的拿地销售比也几乎与上月末持平，10强房企拿地销售比0.26，依然在各梯队中最高，其次11-20强拿地销售比为0.18，而21-30强、后50强房企分别低至0.08和0.06。

  另据克而瑞研究中心监测，截止11月末，仍有近五成销售百强房企未拿地。从单月来看，拿地金额TOP100房企中，有近七成企业未有新增土储入账，而在前10月已有拿地的百强房企中，有半数企业11月未有投资。

  整体而言，前11个月房企投资格局以央国企为主，百强房企拿地金额超过100亿的企业中，仅三家民企，其余皆为国央企。

  12月预期“翘尾”，土地成交或迎周期性回升

  12月份恰逢房企业绩冲刺季，不排除部分房企为冲刺业绩而集中进行年末大促。对此，克而瑞研究中心认为，整体成交环比有望止跌回升，但涨幅预期在5%-10%之间，全年累计成交跌幅有望在5%-10%。

  未来城市分化预期延续，短期内热点恒热的成都、西安、杭州等热度或将延续，上海、北京等还将保持平稳运行，南京、武汉、苏州等核心一二线城市预期在年末迎来一轮放量，而多数城市还将延续筑底，年末“翘尾”增幅有限。

  行至年末，土地供应规模的周期性高点来临。克而瑞研究中心预计12月土地市场在规模上将有一定回升，个别优质地块引发激烈竞拍，但整体热度将保持低位运行。

  同时，11月中下旬，三部门召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”的硬性指标一定程度上间接利好房企投资，但具体效果仍要看政策落地情况。房企目前仍受到“销售疲软”和“化债风险”两重压力，投资回暖还需更长时间，预计年底至2024年上半年都将保持谨慎的投资态度。