[中房研协]亟需将法治思维纳入房地产业的发展战略

  中央多次强调要简政放权，推进房地产税收立法，推行房地产统一登记，将房地产市场调控权下放给地方政府，实行分层次调控和差别化调控，逐步取消限购、限价、 限贷等政策，房地产业逐步朝着常态化方向发展。但是，由于我国的房地产市场十多年来无轨运行，导致投机盛行、高位运行、颠簸前行、积重难返。

  要稳妥解决房地产市场存在的问题，当务之急是要依据十八届四中全会即将确立的法治化原则，将法治思维纳入房地产业发展的战略部局，逐步建立健全房地产法制。 前十年房地产业的最大失误是行政干预不断升级，而相关的立法举步不前，错失了建立依法管控市场的法律制度体系的最佳机遇期。如《城市房地产管理法》、《土 地管理法》等经过二十年以上的施行，许多规定与市场严重脱节，尤其是对严重的市场投机几乎没有任何法律条款可约束。例如，在北上广深等一线城市和一些热点 的二线城市，房地产市场形成了投资乃至投机的潜规则，一些投资投机客热衷于炒房囤房，对这类行为，限购或征税都难以善终，力度小了隔靴搔痒，力度大了又极 易引起市场恐慌和抛售。国外的做法是将征税和依法治市相结合。我们可以通过制定《住宅法》和相关的法律规定，如房地产税法等，共同限制投资和投机行为，引 导房地产市场进入健康、平稳的发展轨道。

  在十年的房地产市场调控中，我们的政府权力过大，偏好行政干预市场。遇有问题则高举令牌，用问责约谈纠正“偏轨”行为，用简单的方法应对复杂的问题，以为这 样做简便易行成本低，效率高。其结果是由于没有固定的游戏规则，“对人不对事”，导致法不制众，乱象丛生，限制了市场配置资源，限制了市场自由竞争，限制 了优胜劣汰，限制了市场化的活力。结果价格越限越高，需求越限越旺，成交量越限越大，住房信息系统迟迟建立不起来，任由市场“盲人骑瞎马”，碰上金融收 缩，市场严重供大于求的矛盾立即显现，卖方市场立马转为买方市场，一二三线城市全线下行。眼下取消限贷政策，如果力度过大，有可能重复2009年的轨迹，出现市场虚热的状况。

  解决这些问题的唯一办法是通过立法，建立房地产法律制度体系，依法调节市场，依法管理市场，“对事不对人”，让房地产业在法制的轨道上平稳运行几十年甚至上百年。为此，必须通过立法程序，制定《住宅法》(函盖住房保障)， 修订《城市房地产管理法》、《规划法》、《土地管理法》、《环境保护法》、《征地拆迁办法》以及与房地产相关的土地、财政、税收、金融、价格、等方面的法 律制度。比如，执行了二十年的《商品房预售管理办法》，随着房地产市场的发展，逐步从“良币驱除劣币”走向“劣币驱除良币”，越来越显得与市场脱节，助长 了房地产市场的投机化运行。当年在房地产市场发展的初期，政府和开发企业缺乏资金，借鉴香港售楼花，卖图纸的做法，对监管商品房预售行为和启动房地产市场 起了一定的作用。但是，这项制度有着先天的缺陷，尤其是不符合一手付款一手交货的公平交易原则，逐渐被有些开发商和中介商用来捂盘惜售、囤房涨价、炒房炒 地，使房地产投机合法化。市场呼唤改革商品房预售制为现房销售制，这就迫切需要将《商品房预售管理办法》修改为《商品房现房销售管理办法》，在修法的前提 下用三到五年的时间逐步将商品房预售制度过渡到商品房现房销售制度。诸如此类需要通过修法乃至立法改变法律滞后和管理疏漏的问题很多。当前有以下房地产市 场运行的基本原则亟需通过法律法规予以确立：

  1.“居者有其屋”的物权形态应以“住有所居”为主，市场供应应是“租售并举”；

  2.住房的属性应以“居住性为主，投资性为辅”，要规范投资，遏制投机，制裁暴利，市场投资应以出租房屋收取租金为主；

  3.推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。

  4.将捂盘惜售、哄抬房价、弄虚作假、囤房炒房、签“阴阳合同”、吃差价等定为投机行为，将相关投机客逐出市场；

  5.制定和完善住房租赁法律法规，保障承租人合法权益，稳定承租权，维护合理的租赁预期，规范租赁市场，培育中低收入者理性的租赁消费观；

  6.建立“市场为主，保障为辅”的住房供应体制，确立“高端找市场，中端给补贴，低端有保障”的基本政策；

  7.确立住房消费“自住其力”、住房保障“补人头为主，补砖头为辅”等原则，供应方式应是租赁房，防止福利化倾向；

  8.中低收入者通过获得购房补贴、租金补贴和金融资助，向市场购、租房也属于住房保障的范畴，唯有最低收入者可以获得全额租金补贴；

  9.改革土地制度，提高征地拆迁补偿标准，给农村集体土地确权发证，允许集体建设用地流转，从根本上遏制土地财政；

  10.改善土地供应，保证普通住房用地供给，限制高档住宅、豪宅、别墅用地；遏制囤地投机，开发商在受让土地后一年不开发的征收闲置费，两年不开发的无偿收回；

  综 上所述，建立房地产长效机制，必须立法先行，通过制定和实施法律法规所形成的效力和定力，长期、稳定地约束房地产市场各类主体，让政府、企业和个人都不能 逾越法律。消除之前运动式行政调控下滋生的各类“灰色产业”、投机行为、寻租行为，建立房地产市场百年运行的长效机制。

  (本文作者：中国房地产研究会副会长、南京房地产协会会长·胡志刚)