[克而瑞]11月末狭义库存持续上行，广义库存由增转降至36.6亿平

  预判12月，我们认为，狭义整体库存仍将延续高位波动态势，主要是基于供需疲软，以价换量边际效应递减，成交基本已经“触底”，房企推盘积极性也不会太高。

  指标说明

  自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。

  为此，我们梳理了全国百城数据，通过商品房待售面积（小口径），商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》，以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。

  1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

  2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。

  3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算。

  2021年11月，房企推盘积极性略有回升，供应环比上涨25%，成交持续“探底”，同环比齐降。受此影响，狭义库存小幅微增至6.1亿平，成交增长动能不足，去化周期由2021年10月末的15.94个月上涨至16.96个月，显著高于2020年同期水平。广义库存高位回落，小幅微跌至36.56亿平，同比由增转降，潜在库存风险略有缓解。

  01

  商品房待售面积

  稳中有降至5.02亿平

  住宅降幅显著、商办成交疲软

  国家统计局公布数据显示，11月末，商品房待售面积50165万平方米，比10月末减少38万平方米。其中，住宅待售面积减少99万平方米，办公楼待售面积减少14万平方米，商业营业用房待售面积减少26万平方米。

  事实上，2021年以来，整体库存延续稳中有降态势，6月小幅跳增后，7-11月持续回落，持稳在5亿平，基本与去年同期持平。分业态来看，因市场转淡，房企推盘积极性一般，整体住宅待售面积还是延续了下行走势，降幅较上月有扩大趋势；商办市场去化表现不及住宅，整体待售面积降幅有限，去化压力依旧较大，叠加疫情不确定性影响，使得市场销售呈疲软态势。

      02

  狭义库存

  6.1亿平高位持稳，同比仅一线回落

  三四线涨幅居首

  2021年11月，狭义库存延续高位波动态势。据CRIC监测数据，2021年11月百城商品住宅库存量达到了61025万平方米，环比上涨2%，同比增长4%。结合楼市供求，11月，市场依旧未见起色，房企推盘积极性略有回升，供应环比上升25%，同比仍下降34%，成交延续低位徘徊，环比再降9%，同比跌幅扩至38%。受此影响，狭义库存小幅微增，6.1亿平高位持稳。

  不同能级城市环比变动不大，涨幅基本在3%以内，同比来看，一线同比下跌2%，降幅有收窄趋势，主要源于11月供应集中放量；二线城市基本与去年同期持平；三四线库存压力稳步增长，同比上涨10%，在不同能级城市中居首。

  具体来看，北上广3城环比变动不大，仅深圳环比出现大幅增长，主要源于本月供应显著放量，23个项目集中入市销售，深铁瑞城、东海富汇豪庭单盘供应皆超10万平方米。同比来看，上海的狭义库存显著低于去年同期，主要是基于市场韧性较强，居民购买力充裕，整体成交高位波动；北京供求持稳，整体库存变动不大。广州本月供应小幅放量带动成交回升，同比涨幅持稳8%。

  二线城市中，北部内陆城市诸如青岛、沈阳、太原、武汉11月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP4。多数城市库存量与上月相比变动不大，涨跌幅均在10%以内，重庆库存压力激增，狭义库存环比上涨42%；同比来看，涨跌参半，涨幅超20%的主要是北部和中部等弱二线城市，银川、哈尔滨、南昌等，库存积压情况显著；南京、宁波等前期大热城市，需求回调加剧，同比涨幅也较大。与之形成鲜明对比的是，长沙、贵阳、杭州、重庆、合肥等去库存效果显著，同比下降均超2成，库存风险相对较小。

  三四线城市狭义库存同、环比均呈现涨多跌少，不同城市间分化持续加剧：钦州、衡阳、临沂、岳阳等城市主要源于历史遗留问题，库存基数较大，叠加成交转淡，使得狭义库存同比涨幅均在3成以上；而中山、东莞、惠州、衢州、汕头等东南沿海城市则主要受到政策“调控”影响，成交被抑制，数据实难反映真实的市场需求。此外，少部分城市诸如三亚、漳州、德清、太仓等11月库存同、环比齐降，且同比跌幅均在25%以上，库存风险相对较小。

  图2-3 2021年11月末商品住宅库存量同比上涨TOP20城市情况（略）

  表2-1 百城2021年11月末商品住宅库存量和同环比变动情况（略）

  库存消化周期

  加速上行至16.96个月

  三四线19.2个月去化承压

  11月，因整体市场延续低迷，成交持续转冷，狭义库存保持小幅微增态势，因而去化周期加速上行，由2021年10月末的15.94个月上涨至16.96个月。

  不同能级城市均保持上扬，一线成交热度略有转淡，去化周期微增3%至12.23个月，同比上涨23%。二线去化周期加速上行至16.08个月，但仍低于百城平均；三四线库存积压现象较为明显，主要源于成交热度回落，去化周期达到了19.2个月，去化风险浮出水面。

  具体来看，一线城市分化加剧，北京、广州去化周期均在1年以上，上海、深圳则低于10个月，库存风险相对较小，深圳同环比齐增，主要是受狭义库存高位持稳，成交热度虽有小幅回升，但去化周期仍有拉长趋势，上海由5.24个月拉长至6.12个月，但仍显著低于去年同期，居民购买力相对充裕，购房积极性依旧较高，北京、广州环比回落，同比持增，且增幅均有扩大趋势。

  30个二线城市中仅有大连、哈尔滨、长春、沈阳、青岛、太原、兰州7个城市库存消化周期超过2年，以北部城市居多，成交相对惨淡；仅有1/3的城市去化周期在12个月以内。从变化情况来看，商品住宅消化周期同、环比均是涨多跌少，其中大连、哈尔滨、长春、青岛、兰州、厦门、南宁等面临去化周期大于20个月且同环比齐增，整体库存风险依旧较大。与之形成鲜明对比的是，石家庄等得益于成交热度回升，去化周期同环比齐降。

  三四线城市形势更为严峻，去化周期高达19.2个月，同环比齐增，且同比增幅在不同能级中居首，库存压力骤增，66城中26城去化周期已在20个月以上。变化情况来看，东南沿海城市部分城市诸如三明、惠州、嘉兴、东莞、盐城、丽水、泰州、张家港、舟山、扬州、金华、常州、湖州、泉州、无锡、温州、台州、珠海等因前期需求透支叠加调控加码等多重因素，同环比保持增势。而太仓等迎来此消彼长的轮动行情，去化周期不足10个月且低于去年同期，整体库存风险相对较小。

  表3-1百城2021年11月末商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况（单位：月）（略）

  04

  广义库存

  环比微跌5%至36.56亿平

  三四线同环比齐跌加回落

  广义库存本月稳步回落，2021年11月末达365592万平方米，环比下降5%，同比则由增转降，降幅为1%。考量到市场下行压力下，狭义库存高位波动，广义库存的回落主要源于本月房企开工意愿回升，从统计局数据来看，11月全国新开工面积16084万平方米，环比上升17%，受此影响，未开工地块量加速回落。分能级来看，三四线城市同环比齐跌，回落显著，一二线环比微跌，同比仍显著高于去年同期，库存风险基本可控。

  一线城市中，北京、广州环比微跌，同比持增，深圳同环比齐增，一方面受狭义库存激增影响，另一方面，深圳本月开启第三轮集中土拍，土地成交量稳中有增，以此也带动了未开工地块量的攀升。与之形成鲜明对比的是上海广义库存同环比齐降，虽然上海也于本月末开启了第三轮集中土拍，但前期出让地块多为旧改、安置等保障地块，普通商品住宅用地多集中在12月初开拍，因而本月仅成交了8幅商品宅地，因而整个广义库存量仍处低位徘徊。

  二三线城市中，贵阳、大连、沈阳、唐山、石家庄11月末广义库存量领先，高位持稳，突破1亿平方米，烟台、南昌、株洲、长沙、宝鸡、兰州、佛山次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。

  变化情况来看，环比波动不大，多数城市涨跌幅不超过10%。不过相较于2020年同期，涨跌参半：以成都、西安、长沙为代表的弱二线城市和以保定、河源等为代表的基本面较差的内陆三四线城市，同比涨幅均超20%，主要是历史遗留的高库存问题影响，加之行情转淡，潜在库存风险依旧较大。部分东南沿海城市同样面临前期需求透支，潜在库存风险上升的问题，诸如镇江、芜湖、云浮、珠海等城市广义库存也出现显著增长。而部分城市诸如石狮、合肥、福州、漳州、龙岩、晋江等广义库存显著回落，同比降幅均在25%以上。

  表4-1 百城2021年11月末商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）（略）

  综上，11月楼市延续低迷走势，供应放量，成交同环比齐跌，由此拉动狭义库存稳中微增至6.1亿平，但去化周期显著拉长至16.96个月，广义库存则降至36.6亿平，延续高位波动。分能级来看，分化趋势依旧：一线韧性较强，11月狭义库存微增，但仍低于去年同期，去化周期1年左右持稳，库存风险基本可控；二线“中规中矩”，狭义库存同环比波动不大；广义库存环比微降，同比持增。三四线压力陡增，主要集中在狭义库存，同比涨幅均属不同能级之首，显著超百城平均，不过广义库存迎来阶段性回落，主要与地方政府供地规模缩量密切相关。

  预判12月，我们认为，狭义整体库存仍将延续高位波动态势，主要是基于供需疲软，以价换量边际效应递减，成交基本已经“触底”，房企推盘积极性也不会太高。不同城市间分化将持续加剧：一线城市整体库存量有望持稳或小幅微降，尤其在降准、房地产支柱产业等利好信息频出的大环境下，信贷口有松动迹象，有望带动成交回升；而库存压力将主要集中在基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如北海、防城港、宝鸡、连江、烟台、梅州、钦州、永泰、来宾、铜陵等，这些基本都是人口净流出的城市，目前商品住宅消化周期均在30个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。

  而就广义库存而言，预期将高位持稳，主要是基于狭义库存稳步增长，而房企新开工意愿不足。一方面，年末将至，整体供地进入尾声期，土地成交规模受限；另一方面，房企在“三条红线”的客观压力下，资金面不会特别充裕，开工意愿一般，基于此，后期未开工地块量预期稳步上涨也将使得广义库存延续高位。