[克而瑞]11月楼市供应增加而成交跌幅扩大，地市流拍率仍高位

  11月，房地产市场跌势依旧，29城成交环比再降4%，同比跌幅扩至32%。仅一线城市成交回升，6成以上二、三线城市成交疲软，同比跌幅继续扩大。土地市场持续惨淡，深圳、苏州、宁波和无锡三轮集中土拍开启，土拍热度均低于二轮，溢价率再创历史新低，流拍率仍处23%的高位。在房企资金压力未见实质改善情况下，缓拿地甚至不拿地已是共识。

  新增供应

  环比增13%、同比仍降34%

  深圳、厦门集中放量

  11月，29个重点城市新增供应面积1969万平方米，环比上升13%，同比下降34%。

  一线城市有所放量，4城新增供应面积377万平方米，环比增加21%，同比下降13%。北京、广州、深圳供应环比上升，同比回落，深圳单月供应面积达107万平方米，环比近乎翻番，仅上海出现回落。

  二三线城市供应同样小幅回升，25个城市，11月新增供应面积合计约1592万平方米，环比上升11%，同比下降38%。武汉、成都、长沙、青岛等单月供应面积突破100万平方米，各城市环比涨多跌少，多数城市经历了上月缩量，本月均有不同程度回升，同比跌多涨少。部分城市诸如杭州、无锡迎来阶段性供应“空窗期”，供应面积同环比齐跌，降至年内低位。

  新房成交

  环比再降4%、同比跌幅扩大至32%

  仅一线回升环比增10%

  11月，典型城市商品住宅成交热度延续回落态势，29个监测城市预计成交规模达1808万平方米，环比微降4%，同比降幅达32%，较2019年同期降幅为19%。

  分能级来看，一线城市成交小幅回升，11月预计整体成交新房320万平方米，环比上升10%，同比下降17%，较2019年同期增长40%。北京、广州、深圳随着供应放量，成交持续回升，环比涨幅均在20%以上，同比回落，但显著好于2019年同期，上海本月略有缩量，整体成交降至72万平方米，同环比降幅分别达5%和19%，不过居民购房热情依旧高涨，整体成交热度延续。

  二三线城市成交持续走低，25个监测城市11月预计整体成交1488万平方米，环比下降7%，同比下降35%，降幅有扩大趋势。各城市跌多涨少，分化持续加剧：杭州、徐州、宁波、东莞、常州、大连等跌幅显著，短期回调压力加剧，武汉、青岛、南京、海口本月成交虽环比持增，但热度仍不及去年同期，仅少量城市诸如成都、苏州热度较高，本月同环比齐增，且环比涨幅均在30%以上。预计12月“收官”或将迎来一轮放量，但整体涨幅有限。

  库存

  6成以上城市库存继续上升

  近3成消化周期突破18个月

  11月，29个重点城市整体供求相抵，受成交继续萎靡影响多数城市库存情况继续恶化。一线城市中深圳供应增加致使短期供过于求。二三线城市中厦门、大连、长沙、南京、成都、徐州等供求比继续上扬，其中厦门和东莞供求比大于2。

  多数城市存量及消化周期情况有所恶化。如深圳、厦门、长沙等库存面积环比均有不同幅度上升，大连、常州、无锡、东莞、宁波、福州等消化周期再次拉长。

  成交结构

  北京、深圳小面积占比跃升

  上海中档、中高档占比提升

  从价格段分布来看，低档产品占比上海和深圳分别上升3和7个百分点，北京下降15个百分点；中低档产品占比上海和深圳分别下降10和8个百分点，北京上升16个百分点；中档产品占比上海和北京分别上升4和下降2个百分点，深圳占比持平；中高档产品和高档产品上海上升3个百分点，北京和深圳均上升1个百分点。

  二手住房

  10城成交环比增32%止步“7连降”

  同比降幅收窄至43%

  2021年11月，10个重点城市二手房市场共计成交面积339万平方米，整体规模环比回升32%，同比跌幅收窄至43%，相比2019年跌幅亦缩小至34%，基于近期多城陆续放松按揭贷款支持首套刚需住房消费。

  具体城市看，深圳、成都均翻倍增长，北京、杭州、青岛、苏州也有3成以上涨幅，仅大连环比下降45%跌幅最大，其余城市也有不同程度增长。同比来看，10城整体表现仍跌多涨少，超半数热点城市成交规模同比下降5成以上，不过深圳、杭州、青岛同比降幅有收窄迹象，同比回落7成以内，较之2019年同期仍有5成以上回落，其余城市均有不同幅度涨跌。

  当前全国主要城市二手房住宅市场放量回升止步“7连降”，叠加临近年底市场进入业绩冲刺季，预计后续将保持回升态势。

  土地市场

  三轮集中土拍开启

  规则放宽下流拍率仍处23%高位

  截至11月28日，全国300城经营性土地成交总建面达14337万平方米，较10月全月上涨8%，同比下降43%；成交总金额升至4118亿元，环比微增2%，同比仍下降33%。受三四线城市成交占比提升影响，平均楼板价降至2872元/平方米，环比下降6%，同比上涨16%。

  尽管三批次集中土拍规则略有松绑，但仍未扭转溢价率的下滑趋势。本月平均溢价率环比减少0.6个百分点至2.7%，再度创下历史新低。各能级城市表现一致，溢价率环比均呈下降趋势，尤其是二线城市，溢价率低至1.1%，再创历史新低。

  重点监测城市土地流拍现象较上月有所好转，但平均流拍率依然处于23%的高位。其中，四成流拍地块集中在宁波、南京、石家庄、西安、郑州等二线城市，并以涉宅用地居多。究其原因，主要还是由于当前房企资金压力仍未得到纾解所致。虽然近期房地产信贷端政策有所调整，但民营企业的融资端口仍未放松，加之项目回款速度也未有效加快，房企资金端仍然高度紧张，因此拍地积极性并不高，投资重点也将更聚焦于重点城市的优质地块，楼市行情惨淡的城市预计仍将会出现大规模的流拍。

  一线城市成交建面达362万平方米，环比下降43%。深圳开启第三轮集中土拍，土拍热度分化显著，有4宗地进入触顶摇号环节，另外7宗地则开拍后直接底价成交，主要是由于地块质量“参差不齐”所致。值得注意的是，南山、光明等均挂出多宗优质地块，吸引了多家房企参拍且快速进入摇号阶段，最终位于南山核心前海板块的大型宅地由深业、安居联合体以最高限价86.65亿元竞得。从拿地企业来看，深圳土拍市场的主要力量由地方国企（如深铁、安居集团等）、龙头房企（以国企央企为主）和少量地方民企（鸿荣源、星河）组成。而在采用摇号确定竞得人的土拍方式下，地方民企也有机会分一杯羹。此外，上海和广州本月挂出少量商办用地，均底价成交；北京暂无土地出让。

  二线城市成交建面仅2219万平方米，环比下降6%，同比亦有超四成的降幅；成交主力南京和苏州供地质量较佳，成交金额小幅回升至1255亿元，但同比仍下降15%；平均楼板价升至5654元/平方米，环比增加13%。本月南京、苏州、宁波和郑州4个重点二线城市进行了集中土拍，无论是二轮还是三轮集中土拍，热度均较上轮有所下降，撤牌与底价成交成为主流，尤其是宁波，原计划出让的46宗地中仅有28宗地顺利成交，且26宗地底价出让，溢价率直接降至0.26%的冰点。不仅如此，苏州和南京三轮在参拍门槛降低的情况之下，土拍依然寒意十足，地方国企托底的比重较二轮均进一步增加。

  三四线城市也加快了土地供应节奏，成交量连续两月回升，但仍不及去年同期；受无锡、南通、徐州、常州等集中土拍影响，平均楼板价增至1945元/平方米，环比上涨18%。作为开启第三轮集中出让的首个重点城市，无锡第三轮集中土拍门槛较前两轮有所提高，更多地块采用政企合作模式出让，因此土拍热度较前两轮进一步走低，多数地块底价成交。不过，无锡此次并无地块提前撤牌或流拍，20宗地全部顺利成交，成交总建面204万平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中，徐州的成交规模最高，本月成交总建面达519万平方米，涉及63幅地，其中市区第二次集中供地计划出让29幅，14宗为商品住宅地块，最终临时终止4幅，1幅摇号成交，其余地块均为底价或低溢价成交，平均溢价率不足1%，整体热度较首轮20宗地19宗触顶摇号的高热度相差甚远。无有独偶，南通、常州等集中土拍的城市新一轮土拍热度也较此前明显下降，尤其是常州，本月开拍的第三次集中出让，计划出让8宗地，最终仅有3宗地顺利成交，流拍率较前两轮大幅飙升。

  综观

  预期的市场底部尚未出现

  料年末供应将放量但成交有限回升

  展望12月，近期中央多部委密集表态，明确指向涉房融资解冻，个人按揭贷款边际改善。但银行业金融机构基于放贷的风险偏好考量，信贷政策松绑主要利好国企、央企及优质民企，那些“问题”房企融资环境较难实质性改善，资金周转压力或将不断加剧。

  值得一提的是，个人按揭贷款确实有边际改善的趋势，上海、成都、南京等多城放贷周期大幅缩短，例如上海放款周期由此前的4个月以上缩短至2个月，又如合肥由此前的6个月以上缩短至3个月。与此同时，广州、深圳、苏州等多城下调房贷利率，例如深圳首套房贷利率从5.4%跌至5.1%，二套房贷利率从5.6%跌至5.25%，又如广州首套房贷利率由5.95%降至5.85%，二套房贷利率由6.15%降至6.05%。

  预期的市场底尚未真正到来。现阶段房企加强销售回款仍是第一要务，预计年末企业将加大供货力度，并推出更大力度的优惠措施，打折降价潮或将蔓延。受此影响，年末成交有望企稳，但回升幅度有限。