[中房研协]2022年6月典型城市二手住宅市场分析

  选取北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津、青岛、南京、武汉、郑州、重庆、成都、厦门、合肥九个二线城市作为典型城市样本。

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  二手住宅相关政策

  本月，在支持改善性住房需求的政策导向下，地方层面因城施策持续发力，政策松绑范围拓展至二手房市场，围绕放宽限购限售条件、降低首付比例、降低房贷利率、优化公积金贷款政策、发放购房补贴等方面的宽松性政策进一步释放。从涉及二手房交易的角度来看，重庆、呼和浩特、廊坊等多个地区要求调降个人住房贷款利率；青岛、西宁、合肥、南京、武汉等地放宽购房条件；宜春、郑州、宝鸡、温州等地调低首付比例；昆明鼓励银行业金融机构加大二手房贷款投放额度，缩短审批放贷周期；温州、台州市黄岩区、九江等地发放购房消费补助或契税补贴；珠海等地提出“一人购房全家帮”，公积金缴存职工可帮助直系亲属支付购房首付款或还贷；另有喀什、九江、秦皇岛、徐州、合肥、乌鲁木齐、成都等地通过降低公积金贷款首付比例、提高贷款最高限额、降低二手房房龄要求等方式，支持居民购房需求。购房政策持续宽松有利于提振市场信心，也有利于促进居民“以旧换新“需求的释放，活跃二手房市场交易，加快行业修复进程。

  02

       典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1   典型城市二手住宅成交量成交量显著回升

  6月，上海数据恢复，典型城市二手住宅成交面积合计971.4万平方米，较上月增加42.2%，绝对额增加288.1万平方米。从环比数据来看，各城市成交量均有所上涨；从同比数据来看，仅成都、广州同比有增长，其余典型城市成交量仍低于去年同期。具体来看，成都二手住宅成交面积位列第一，成交量为157.6万平方米，环比上涨43.0%，较去年同期大幅增加344.2%；上海成交面积129.7万平方米，环比增加4711.1%，同比减少43.1%；北京、天津分别成交104.1万平方米、100.1万平方米；其余城市成交量均不高于96万平方米，天津、广州、武汉、南京、青岛成交量分布在52万至96万平方米之间；合肥、郑州、深圳、厦门成交量均未超过37万平方米，其中，厦门成交量最低，为23.0万平方米，环比增加4.8%，同比减少35.7%。

  2.2   成都、上海、北京、重庆、天津成交套数过万

  6月，典型城市二手住宅共成交10.5万套，较上月增加3.1万套，各城市成交套数较上月均有所增加；成都同比有逾三倍增长，其余城市成交套数同比均有不同程度的减少。具体来看，成都成交套数居首位，达到1.67万套，环比上涨41.8%，较去年同期增加357.8%；上海成交套数为1.57万套，环比增加5512.2%，同比下跌43.9%；北京、重庆、天津成交套数在1.1万套上下；广州、南京、武汉、青岛成交套数在0.5-0.8万套之间，合肥、郑州、深圳、厦门不高于0.4万套，其中，厦门成交套数最少，为0.22万套，环比增加5.4%，较去年同期下降37.1%。

  2.3   二手住宅售价环比出现回暖迹象

  2.3.1  成都环比涨幅突出，深圳跌幅明显

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数，6月，成都、合肥、北京等八个城市二手住宅销售价格环比上涨，南京、武汉、深圳等五个城市二手住宅价格环比下滑。具体来看，成都环比上涨2.0%，涨幅居首；合肥、北京、广州、重庆、青岛环比涨幅在0.5%-0.6%；厦门、上海环比分别上涨0.3%、0.2%；南京、天津、武汉、郑州环比跌幅在0.4%-0.7%之间；深圳环比下跌1.0%，跌幅居首。同比涨幅最大的为成都，较去年同期提高5.4%；其次北京、上海同比分别上涨4.5%、2.3%；广州、厦门、重庆同比涨幅分布在0.1%-1.2%之间；青岛同比下滑1.0%，其余城市跌幅分布在2.4%-4.1%之间，武汉同比下跌4.1%，跌幅居首位。

  从定基指数的角度来看，青岛、武汉、郑州、天津二手住宅价格低于2020年月均价格，其余典型城市二手住宅价格均高于基期，其中涨幅最大的为北京，高于基期价格15.5个百分点，成都、广州、上海均高于基期价格12个百分点以上；厦门、深圳、重庆、合肥、南京高于基期价格2.6-5.2个百分点；青岛、武汉二手房销售价格分别低于基期价格0.1%、0.8%，郑州、天津分别低于基期价格2.6、2.7个百分点，分列典型城市末两位。

  2.3.2  成都各类户型价格均呈现上涨且涨幅突出

  从结构上看，6月，成都、重庆、北京、青岛、上海、广州、合肥三种户型价格均出现明显上涨，南京、天津、武汉、郑州、深圳各类户型价格均呈现下滑。具体来看，成都90平方米以下户型价格涨幅突出，较上月上涨2.2%，重庆、北京、上海等七个城市涨幅在0.1%-0.6%之间，南京、天津等四个城市跌幅不超过0.7%，深圳小户型价格下滑明显，跌幅1.4%；90-144平方米户型中，成都涨幅突出，较上月增加2.1%，合肥、北京、厦门等七个城市涨幅不超过0.9%，南京、天津等五个城市中等户型价格跌幅不超过0.9%；144平方米以上户型中，广州环比涨幅明显，上涨1.5%，成都、重庆、青岛、北京环比涨幅在1.0%上下，厦门与上月持平，南京、武汉等五个城市大户型价格略有下滑。

  03

  二手住宅与新建商品住宅成交情况对比

  3.1   二手住宅成交面积低于新房成交面积，但成交套数高于新房

  6月，典型城市新建商品住宅成交面积为1108.0万平方米，环比上涨53.6%，绝对额较上月增加386.8万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.88倍，具体来看，厦门二手房成交面积是新房成交面积的1.68倍；北京、上海、重庆、成都、天津二手房成交面积均高于新房成交面积，其余城市二手房成交面积不及新房成交面积。从绝对额来看，青岛新房成交面积最高，达到224.7万平方米，同期二手房成交面积是新房的0.23倍；其次成都新房成交面积为128.4万平方米，同期二手房成交面积是新房的1.23倍；武汉、上海、天津、南京、广州成交量分布在83万平方米至106万平方米之间，郑州、重庆、北京、合肥、深圳、厦门新房成交面积均不高于75万平方米，其中，厦门新房成交面积最少，为13.7万平方米。

  6月新房成交套数9.7万套，同期二手房成交套数是新房成交套数的1.1倍，绝对额较新房成交套数多0.84万套。虽然二手住宅成交面积低于新房成交面积，但成交套数高于新房，意味着二手房成交套均面积小于新房，部分原因是由于改善性需求的提升，开发商对改善性产品呈现出倾向性，部分刚需购房者由此流入二手房市场，二手房成交比重继续增长，逐步成为承接刚需的主力。

  3.2   成都新房售价继续领涨，武汉、郑州、天津持续下跌

  6月，多数典型城市新房销售价格环比回升，武汉、郑州、天津环比持续下跌。具体来看，成都环比指数较上月继续提升1.3%，位列典型城市首位，北京、青岛、上海、厦门、合肥环比涨幅在0.5%-0.8%，其他城市涨幅不超过0.4%；天津、郑州环比下跌0.2%，武汉较上月继续下跌0.4%，跌幅居首。从同比指数来看，同比涨幅整体继续收窄，且跌幅呈现扩大，其中，同比涨幅最大的为北京，上涨5.8%；其余城市涨幅均不高于4.5%；合肥、厦门、天津、武汉同比跌幅不超过2.9%，郑州较去年同期下跌3.4%，跌幅居首。

  从定基指数的角度来看，除郑州外，其余典型城市新房价格均高于2020年平均价格，其中，涨幅最大的为重庆，较基期提高12.0个百分点；北京、广州、成都定基价格指数高于基期10个百分点以上；其余城市涨幅分布在1.7%-8.0%之间，郑州略低于基期价格。

  从结构上看，与上月相比，多数典型城市三种户型价格均有明显上涨，郑州、天津、武汉整体略有下滑。具体来看，青岛90平方米以下小户型价格涨幅突出，重庆、北京等九个城市小户型价格涨幅分布在0.3%-0.8%；郑州、天津、武汉小户型价格有所下滑，跌幅不超过0.6%。90-144平方米户型中，成都涨幅明显，较上月提高1.2个百分点，北京、青岛、深圳等八个城市上涨0.3%-0.8%，天津、武汉、郑州中等户型价格环比微跌。144平方米以上户型中，成都上涨1.6%，北京、重庆、上海等八个城市涨幅在0.2%-0.9%之间，广州、深圳与上月持平；天津、武汉大户型价格呈现下跌。

  04

  总 结

  本月，地方层面因城施策持续发力，政策松绑范围拓展至二手房市场，围绕放宽限购限售条件、降低首付比例、降低房贷利率、优化公积金贷款政策、发放购房补贴等方面的宽松性政策进一步释放。重庆、呼和浩特、廊坊等多个地区要求调降个人住房贷款利率；青岛、西宁、合肥、南京、武汉等地放宽购房条件；宜春、郑州、宝鸡、温州等地调低首付比例；昆明鼓励银行业金融机构加大二手房贷款投放额度，缩短审批放贷周期；温州、台州市黄岩区、九江等地发放购房消费补助或契税补贴；珠海等地在公积金贷款方面提出“一人购房全家帮”；另有喀什、九江、合肥、成都等地通过优化公积金贷款政策、降低二手房房龄要求等方式，支持居民合理购房需求，政策环境持续宽松有利于促进居民“以旧换新”需求的释放，活跃二手房市场交易。

  从成交量来看，典型城市二手房成交量整体较上月增加四成。从环比数据来看，上海数据恢复至疫情前水平，成交量环比大幅增加，其余城市环比均呈现上涨。从同比数据来看，除成都、广州外，其余典型城市成交量仍明显低于去年同期，成都本月同比增加逾三倍。同期新房成交量回升，环比涨幅逾五成，各典型城市新房成交量环比均呈现增长，广州、成都、青岛同比有所增加，但总体成交水平仍显著低于去年同期。整体来看，6月典型城市二手房成交面积是新房成交面积的0.94倍，但二手房成交套数是新房成交套数的1.09倍，意味着二手房平均单套成交面积小于新房单套成交面积，这是由于近期改善性需求上升，开发商对改善性产品呈现出倾向性，部分刚需购房者由此流入二手房市场，二手房刚需户型成交比重继续增长，逐步成为承接刚需的主力。

       从价格方面来看，本月典型城市二手房售价出现回暖，多个城市二手房售价由跌转升，从环比数据来看，成都楼市交易活跃，二手房销售价格涨幅继续领涨且涨幅扩大，北京由跌转升，天津、南京、郑州、武汉环比指数持续下滑，天津、南京跌幅收窄，郑州、武汉跌幅扩大，深圳环比跌幅位列首位；从同比数据来看，成都、北京、上海等六个城市二手房价格同比上涨，其余城市同比持续走低，武汉同比跌幅居首。整体而言，一线和热点二线城市在相对稳健的改善需求支撑下，房价率先结束下跌行情，但三四线城市扭转房价下跌的局面仍需时间。