[中房研协]2022年7月典型城市二手住宅市场分析

  选取北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津、青岛、南京、武汉、郑州、重庆、成都、厦门、合肥九个二线城市作为典型城市样本。

  01

  二手住宅相关政策

  本月，地方层面调控节奏放缓，政策出台频度下降，调控力度暂无明显升级，提出发放购房补贴的地区增多，其他政策方向依旧围绕松绑“四限”、优化公积金贷款条件等方面展开。从涉及二手房交易的角度来看，东莞、福州放宽限购条件；信阳、樟树、兰溪、承德调降首付比例；青岛放宽限售条件，二手房满两年即可上市交易；衡阳、石家庄、江山、固原、南通、遵义、哈尔滨、舟山等地以不同的形式发放购房补贴或另行奖励消费券；另外，三门峡、遵义、承德等地通过降低公积金贷款首付比例、提高贷款最高限额等方式，强化居民购房信贷支持。多重楼市刺激政策的出台有利于提升二手房市场的流动性和活跃度，带动市场的正向循环。

  02

  典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1  典型城市二手住宅成交量环比小幅上涨

  7月，典型城市二手住宅成交面积合计1033.0万平方米，较上月增加5.9%，绝对额增加57.2万平方米。从环比数据来看，广州、深圳、天津、青岛成交量低于上月，其余各城市成交量均有所上涨；从同比数据来看，仅成都、青岛同比有增长，其余典型城市成交量仍低于去年同期。具体来看，上海二手住宅成交面积位列第一，成交量为167.1万平方米，环比上涨28.9%，同比减少15.0%；成都成交面积162.3万平方米，环比增加3.0%，较去年同期大幅增加368.2%；北京、重庆分别成交114.1万平方米、105.2万平方米；其余城市成交量均不高于96万平方米，天津、武汉、南京、广州、青岛成交量分布在51万至96万平方米之间；郑州、合肥、厦门、深圳成交量均未超过41万平方米，其中，深圳成交量最低，为20.9万平方米，环比下滑19.4%，同比减少20.4%。

  2.2  上海成交套数居首

  7月，典型城市二手住宅共成交11.4万套，较上月增加0.9万套，广州、深圳、青岛环比有所减少，其余各城市成交套数较上月均有所增加；成都、青岛同比增长，其余城市成交套数同比均有不同程度的减少。具体来看，上海成交套数居首位，达到2.01万套，环比上涨28.2%，较去年同期减少15.7%；成都成交套数为1.73万套，环比增加3.6%，同比大幅增加390.3%；北京、重庆、天津成交套数在1万套以上；南京、武汉、广州、青岛成交套数在0.5-0.8万套之间，合肥、郑州、深圳、厦门不高于0.5万套，其中，厦门成交套数最少，为0.23万套，环比增加2.3%，较去年同期下降27.6%。

  2.3  二手住宅售价环比涨跌幅均有所收窄

  2.3.1  成都同环比继续领涨

根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数，7月，成都、上海、合肥等七个城市二手住宅销售价格环比上涨，武汉、青岛、深圳等六个城市二手住宅价格环比下滑。具体来看，成都环比上涨1.3%，涨幅居首；上海、合肥环比涨幅分别为0.8%、0.7%；重庆、北京、南京、广州环比涨幅在0.1%-0.3%之间；武汉、青岛、深圳、郑州、厦门环比跌幅在0.5%以下；天津环比下跌0.8%，跌幅居首。同比涨幅最大的为成都，较去年同期提高6.7%；其次北京、上海同比分别上涨4.1%、2.4%；广州、重庆同比分别上涨0.6%、0.2%；厦门、青岛、合肥同比跌幅在0.4%-1.9%之间，深圳、天津、南京跌幅在3.5%-3.7%之间，武汉、郑州同比下跌4.6%，跌幅并列首位。

  从定基指数的角度来看，青岛、武汉、郑州、天津二手住宅价格低于2020年月均价格，其余典型城市二手住宅价格均高于基期，其中涨幅最大的为北京，高于基期价格15.8个百分点，成都、上海、广州均高于基期价格12个百分点以上；重庆、厦门、深圳、合肥、南京高于基期价格2.7-5.4个百分点；青岛、武汉二手房销售价格分别低于基期价格0.4%、0.9%，郑州、天津分别低于基期价格3.2、3.4个百分点，分列典型城市末两位。

  2.3.2  成都各类户型价格涨幅居前

  从结构上看，7月，成都、合肥、上海、北京三种户型价格均出现明显上涨，青岛、深圳、厦门、郑州、天津各户型价格均呈现明显下滑。具体来看，成都、合肥、上海90平方米以下户型价格较上月分别上涨1.1%、1.0%、0.9%，其余城市涨幅不超过0.3%，广州与上月持平，青岛、深圳、厦门、郑州跌幅不超过0.5%，天津小户型价格下滑明显，跌幅0.9%；90-144平方米户型中，成都上月增加1.2%，合肥、上海等六个城市涨幅不超过0.6%，武汉、郑州、深圳等六个城市中等户型价格跌幅不超过0.7%；144平方米以上户型中，成都上涨2.1%，上海、合肥、北京环比涨幅不超过0.6%，重庆、南京、广州与上月持平，青岛、深圳、郑州等六个城市大户型价格有明显下滑。

  03

  二手住宅与新建商品住宅成交情况对比

  3.1   典型城市二手住宅成交面积首次超过新房成交面积

  7月，典型城市新建商品住宅成交面积为960.5万平方米，环比下跌13.2%，绝对额较上月减少146.4万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的1.08倍，具体来看，北京、重庆二手房成交面积是新房成交面积的2.09倍；厦门、天津、上海、南京二手房成交面积均高于新房成交面积，其余城市二手房成交面积不及新房成交面积。从绝对额来看，成都新房成交面积最高，达到167.7万平方米，同期二手房成交面积是新房的0.97倍；其次上海新房成交面积为133.9万平方米，同期二手房成交面积是新房的1.25倍；武汉、青岛、天津等九个城市成交量分布在50万平方米至102万平方米之间，深圳、厦门成交量分别为39.0万平方米、12.7万平方米，位居末两位。从成交套数来看，7月新房成交套数8.2万套，同期二手房成交套数是新房成交套数的1.4倍，绝对额较新房成交套数多3.2万套，随着新房停工项目负面影响的持续，叠加新房供应趋缓、开发商对改善型户型更加侧重等因素，更多的购房者转向二手房市场，二手房成交比重继续增长。

  3.2  成都新房售价继续领涨，武汉、天津持续下跌

  7月，典型城市新房销售价格整体涨幅收窄，环比下跌的城市个数略有增加。具体来看，成都环比指数较上月继续提升1.0%，位列典型城市首位，其他城市涨幅在0.3%-0.7%之间；深圳、武汉、青岛环比均下跌0.2%，厦门、天津较上月分别下跌0.4%、0.6%，分列末两位。从同比指数来看，同比涨幅整体继续收窄，跌幅继续扩大，其中，同比涨幅最大的为北京，上涨5.5%；成都、上海、重庆、深圳同比涨幅均高于3%，其余城市涨幅不高于0.8%；厦门、天津、郑州同比跌幅不超过3.6%，武汉较去年同期下跌3.7%，跌幅居首。

  从定基指数的角度来看，典型城市新房价格均高于2020年平均价格，其中，涨幅最大的为重庆，较基期提高12.4个百分点；北京、成都、广州定基价格指数均高于基期11个百分点以上；其余城市涨幅分布在1.1%-8.5%之间，郑州与基期价格持平。

  从结构上看，与上月相比，多数典型城市三种户型价格均有明显上涨，天津、武汉、厦门整体略有下滑。具体来看，成都90平方米以下小户型价格涨幅突出，上涨1.5%，郑州、北京等七个城市小户型价格涨幅分布在0.1%-0.8%；深圳、青岛、天津小户型价格跌幅不超过0.3%，武汉、厦门环比下跌0.7%。90-144平方米户型中，成都较上月提高1.2个百分点，合肥、上海等七个城市上涨0.1%-0.6%，武汉、天津等五个城市中等户型价格环比微跌。144平方米以上户型中，合肥上涨1.0%，广州、成都等九个城市涨幅在0.1%-0.7%之间，武汉、厦门、天津大户型价格呈现下跌。

  04

  总 结

  本月，地方层面调控节奏放缓，政策出台频度下降，提出发放购房补贴的地区增多，其他政策方向依旧围绕松绑“四限”、优化公积金贷款条件等方面展开。从涉及二手房交易的角度来看，东莞、福州放宽限购条件；信阳、樟树、兰溪、承德调降首付比例；青岛放宽限售条件；衡阳、石家庄、南通、遵义、哈尔滨、舟山等地发放购房补贴或奖励消费券；另外，三门峡、遵义、承德等地通过强化公积金信贷等方式支持居民购房。多重楼市刺激政策的出台有助于购房者预期和置业信心恢复，促进购房需求的释放。

  从成交量来看，典型城市二手房成交量整体较上月微增。从环比数据来看，上海回暖明显，成交量创年内新高，广州、深圳跌幅明显，天津、青岛小幅下跌，其余城市环比均呈现上涨。从同比数据来看，除成都、青岛外，其余典型城市成交量仍明显低于去年同期，成都本月同比增加逾三倍。同期新房成交量环比跌幅逾一成，上海、深圳、成都新房成交量同环比均呈现增长，其余典型城市成交水平仍显著低于去年同期。由于部分项目停工等负面因素的影响，叠加开发商对改善型户型的侧重，7月典型城市二手房成交比重继续增长，成交量首次超过新房成交量，整体来看，二手房成交面积是新房成交面积的1.08倍，二手房成交套数是新房成交套数的1.39倍。

  从价格方面来看，本月二手房售价环比下跌的城市个数有所增加，从环比数据来看，成都楼市交易持续活跃，二手房销售价格涨幅继续领涨但涨幅收窄，上海、合肥涨幅扩大，重庆、北京、南京、广州小幅上涨，厦门、深圳、郑州、天津环比指数持续下滑，天津环比跌幅位列首位；从同比数据来看，成都、北京、上海等五个城市二手房价格同比上涨，其余城市同比持续走低，武汉、郑州同比跌幅并列首位。整体而言，市场仍在筑底阶段，扭转行业预期仍需时间，一二线城市间热度分化仍将持续。