[克而瑞]2021年1-9月中国房地产企业销售TOP200排行榜

  导 读 

  1、百强房企9月业绩不及8月，同环比双降

  2、逾9成房企单月业绩同比降低，半数同环比双降

  3、市场下行压力加剧，一线城市成交全线回落

  ☉ 文／克而瑞研究中心

  榜单解读

  前言：2021年9月，“金九”的市场行情未如期到来，房地产市场下行压力加剧。28个重点监测城市商品住宅成交面积环比再降7%，同比跌幅进一步扩至25%，较2019年同期下降17%。其中，一线城市成交全线回落，同、环比分别下降36%和23%。24个二、三线城市成交持续走低，环比再降4%、同比跌幅扩至23%，近8成二、三线城市成交同比转降。 

  企业层面，9月百强房企单月销售操盘金额不及8月、环比首次下降，同比下降36.2%。下半年以来百强房企销售承压、业绩表现不及上半年和去年同期，7-9月连续三个月单月业绩同比下跌，且9月同比跌幅进一步扩大。9月，逾9成百强房企单月业绩同比降低，其中6成企业同比降幅大于30%，逾半数企业同环比双降。截至9月末，有近半数房企目标完成率不及70%，四季度去化压力较大。

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  业绩：百强房企9月单月业绩不及8月
同环比双降

  2021年9月，“金九”的市场行情未如期到来，9月百强房企实现单月销售操盘金额7596亿元，单月业绩规模不及8月、首次环比下降。同比去年下降36.2%，较2019年同期也下降17.7%，7-9月单月业绩连续三个月同比下跌，且同比跌幅进一步扩大。

  一方面，随着去年同期销售恢复、业绩同比基数回升，今年二季度以来百强房企单月业绩增速呈明显放缓趋势。另一方面，下半年以来受市场整体降温的影响，百强房企业绩表现不及上半年和去年同期。从累计业绩表现来看，前三季度百强房企累计销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长22.8%和12.5%，累计业绩增速也在加速放缓。

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  格局：TOP30房企保持规模优势
百强门槛173亿元

  今年以来，在政策调控不断升级、部分城市市场调整的背景下，百强房企在各梯队销售门槛继续提升的同时，规模增速也呈现一定的分化。其中，行业龙头房企继续增长稳健、保持规模优势，10强房企1-9月销售操盘金额门槛达到2138亿元，同比增幅最高达33%。TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升25.6%和19.8%，实现规模稳定提升。

  而TOP50房企销售操盘金额门槛仅保持在426.9亿元，门槛增幅低于其他梯队房企。此外，截至9月末百强房企的销售操盘金额门槛同比增长23.5%至173亿元，而TOP200房企门槛则同比降低1.8%至44.1亿元，销售规模格局进一步分化、行业竞争加剧。

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  集中度：TOP4-10和TOP21-30梯队房企集中度提升

  2021年前三季度，百强和TOP200房企销售操盘金额集中度分别为65.3%和72.5%，较去年同期分别降低0.4和0.6个百分点。具体来看，今年以来TOP3龙头房企规模增速放缓明显，截至9月末TOP3房企销售操盘金额集中度较去年同期显著降低2.4个百分点至11.5%。

  但同时，TOP4-10和TOP21-30梯队房企的市场份额则稳中有升，集中度分别提升1.1和0.7个百分点，竞争优势进一步深化。而随着市场资源向优势企业集聚，50强之后房企的销售金额集中度较去年同期也略有降低，中小规模房企增长空间进一步受限。

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  企业表现：逾9成房企单月业绩同比降低
半数同环比双降

  具体从企业表现来看，2021年9月百强房企中逾9成企业单月业绩同比降低，其中6成企业同比降幅大于30%。同时，包括绝大部分TOP30房企在内，也有近9成企业单月业绩不及上半年月均水平。整体来看，9月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期，逾半数百强房企同环比双降。值得注意的是，在全口径TOP50中有21家房企9月单月业绩环比上升，其中阳光城9月单月销售业绩209.9亿元，是唯一一家同环比双增的企业。

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  规模房企目标完成分化
近半数企业1-9月完成度不及70%

  从目标完成情况来看，今年前三季度企业整体的目标完成水平表现出一定的分化。一方面，在披露年度业绩目标的近半数百强房企中，截至9月末有近2成企业的业绩目标完成率在75%以上，其中7家企业目标完成率高于80%，业绩完成度较佳。

  但同时，受下半年以来市场整体降温、销售业绩增速放缓的影响，截至9月末有近半数房企目标完成率不及70%，四季度去化压力较大。具体来看，截至9月末大发、滨江、绿城、首开、金地、景瑞、正荣、融信等房企的业绩表现较为突出，目标完成率在75%以上，预计全年大概率能超额完成业绩目标。

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  企业展望：四季度需加快开发、保证供应
积极去化回款

  目前，房地产行业监管不断收紧、行业增速放缓，针对房企投、融两端的调控力度不断加强。随着融资“三道红线”、投销比管控等政策相继出台，企业短期偿债压力加大、投资和扩张动能相应降低。特别是今年下半年以来市场整体降温、企业货量供应不足、项目去化表现不佳，使得销售承压。四季度，房企需要加快开发、保证货量供应，深化销售渠道、加强营销和折扣力度，促进销售去化、加速现金回流。

  中长期来看，降杠杆将是行业政策的主要发力点。未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变，在开发和销售端也对企业的经营效率、供货节奏及去化效率提出了更高的要求。同时，近年随着前期高价地项目进入结算，房企整体的盈利水平下行已是行业趋势。未来企业也需加强产品打造、关注产品升级、提高产品适销性，在日趋激烈的市场竞争中保持发展优势。

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  市场：下行压力加剧，成交同比跌幅扩至25%
零首付、工抵房等频现

  2021年9月，房地产市场下行压力加剧，28个重点监测城市商品住宅成交面积环比再降7%，同比跌幅进一步扩至25%，较2019年同期下降17%。

  一线城市成交全线回落，同、环比分别下降36%和23%。其中，北京、广州和深圳同比跌幅都在30%附近，上海暂以45%同比跌幅居首。北京房企供货节奏明显加快，其中不乏今年5月首批集中供地的项目，去化表现普遍不甚理想，新开盘项目去化率大都低于60%。上海第四批次楼盘陆续启动认购，临港新城、徐泾、唐镇等热点板块打新热度不减，多盘频频触发积分。例如徐泾板块的蟠龙天地，认筹量超3千组，明星盘翠湖五集入围积分更是接近满分。受“三价就低”政策影响，上海二手房的不少潜在置业群体辗转打新摇号，远郊刚需盘明显受益，典型如奉贤区南桥板块的金海壹品、保利·明玥湖光均触发积分。广州各区域市场全面转冷，黄埔区打新热度减退，多数项目去化率不足5成；增城区去化压力加剧，部分项目去化率低至10%。深圳供应显著放量，去化表现则存在较大差别，热销盘金地·峰境瑞府、星河天地仍能实现“日光”，但也有部分项目去化率跌至3成以下。

  24个二、三线城市成交持续走低，环比再降4%，同比跌幅扩至23%。近8成二、三线城市成交同比转降，热点城市厦门、武汉、宁波等同比跌幅都在20%附近，压力城市昆明、长春、南宁等同比更是腰斩。仅杭州、成都等个别城市仍保持热度，同比仍实现正增长。下半年以来，市场观望情绪愈加浓重，房企打折降价动作频频，部分城市项目折扣力度空前，青岛、桂林等均出现了售价近乎腰斩的“工抵房”，之前的热点城市惠州同样出现了零首付、购房返现等市场乱象。值得担忧的是，继上月的昆明、沈阳5城之后，本月株洲、张家口纷纷落地“限跌令”，直观反映市场形势愈加严峻，部分城市房价超预期下滑。不过，现阶段全国房地产库存仍处合理区间，仅限于少数压力城市库存高企，短期内行业下行风险整体可控。

  各区域市场皆转冷，长三角地区市场显著降温，多数城市成交转弱，同比均有不同程度的回落。粤港澳大湾区市场迅速冷却，广州、深圳即使供应放量，成交也未见起色，周边的佛山、东莞成交明显失速，同比跌幅均扩至60%。中西部地区市场持续下滑，省会城市武汉、长沙等成交适度回落，省内三、四线城市成交整体低迷。京津冀、东北、北部湾等地区市场仍是一片哀鸿，多数城市不仅成交持续低位运行，而且房价预期转跌。

  展望四季度，央行第三季度例会特别提出：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。我们认为严守系统性金融风险仍是底线，房企融资可能仍将坚持去杠杆，居民购房信贷政策有望适度调整，表现为提升居民按揭额度、缩短放贷周期，保证市场正常交易。受此影响，四季度房地产市场或将筑底企稳，成交有望企稳回升，尤其是那些市场需求及购买力相对坚挺的核心一二线以及强三线城市，成交整体提升幅度或将更为可期。