[克而瑞]2021年1-8月中国房地产企业销售TOP排行榜

  导 读 

  1、百强房企8月业绩同环比双降

  2、8成企业表现不及上半年月均

  3、市场继续降温、成交持续走低

  榜单解读

  前言：2021年8月，全国房地产市场继续降温。29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22%和10%，较2019年同期下降8%，降幅较7月有所扩大。其中，一线城市成交整体仍处高位，而受供应低迷影响25个二、三线城市成交持续走低，仅厦门、杭州部分城市成交环比有所回升。 

  企业层面，8月百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期。百强房企单月销售操盘金额同比下降20.7%、环比下降10.7%。累计业绩增速自二季度以来也呈持续放缓趋势。8月，百强房企中近7成企业单月业绩同比降低，逾40家同环比双降。包括绝大部分TOP30房企在内，近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。

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  业绩：百强房企8月单月业绩同比下降20.7%

  2021年8月，百强房企单月实现销售操盘金额7745.7亿元，同比下降20.7%、环比下降10.7%。下半年以来百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期，7月、8月连续两月单月业绩同比下跌。从累计业绩表现来看，1-8月百强房企累计销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长29.1%和21.6%，增速自二季度以来也呈持续放缓趋势。

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  格局：龙头房企保持规模优势

  百强门槛157.7亿元

  今年以来，在政策调控不断升级、部分城市市场调整的背景下，百强房企在各梯队销售门槛继续提升的同时，规模增速也呈现一定的分化。其中，十强房企销售操盘金额门槛达到1922亿元，同比增幅最高达42.9%，行业龙头房企增长稳健、继续保持规模优势。TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升38.3%和26.6%，实现规模稳定提升。

  而TOP50房企销售操盘金额门槛仅同比增长16.2%至405.9亿元，门槛增幅低于其他梯队房企。此外，截至8月末百强房企的销售操盘金额门槛同比增长29.1%至157.7亿元。

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  企业表现：近8成企业单月业绩不及上半年月均

  具体从企业表现来看，2021年8月百强房企中近7成企业单月业绩同比降低，其中26家同比降幅大于30%。同时，包括绝大部分TOP30房企在内，近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。整体来看，8月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期，有逾40家百强房企同环比双降，仅保利、绿城、滨江、越秀等少数几家企业实现同环比增长，业绩表现突出。

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  企业：以销定投、积极去化

  优化财务指标不触红线

  值得注意的是，今年以来房地产行业监管不断收紧，融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”、双集中供地、投销比管控等政策相继出台。针对企业投、融两端调控力度的不断加强，降杠杆将是行业中长期政策的主要发力点。这样的背景下，近期在2021年的中期业绩发布会上，各大规模上市房企对自身短期或中长期的发展战略都提出了安排或展望。

  从盈利和财务层面来看，短周期内房企整体的盈利水平下降已是行业趋势，其中不少企业受前期高价地项目进入结算的影响，上半年结算利润率水平已达到历史低位。同时，在“房住不炒”以及稳地价、稳房价、稳预期“三稳”政策的大基调下，信贷环境收紧、融资难度加大，房企纷纷积极优化“三道红线”指标或保持绿档不触红线、主动降杠杆。

  从投资和销售层面来看，在投资端房企拿地逻辑将加速向“以销定投”、审慎理性拿地转变。下半年在集中供地中继续寻找机会、优选项目，获取高质量高货地比的土储对企业长期可持续的增长尤为重要。而在开发和销售端，也对企业的经营效率、供货节奏及去化效率提出了更高的要求。下半年，房企需要加快开发、保证供货，积极营销、促进去化及回款，以提升现金回流、加快资金周转效率，实现稳健、高质量增长。同时，长期来看也要更加关注产品升级，加强产品打造、提高产品适销性，以在日趋激烈的市场竞争中不断提升自身产品的核心竞争力。

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  市场：市场降温、成交持续走低

  长三角仍具韧性、上海杭州打新火爆

  2021年8月，房地产市场继续降温，29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22%和10%，较2019年同期下降8%。

  一线城市成交整体仍处高位，环比增长4%，同比下降9%，较2019年同期增长27%。具体而言，8月中下旬，北京部分房企提前布局“金九”抢收业绩，多盘集中取证入市销售，其中不乏纯新盘首开。限竞房时代渐进尾声，朝阳区绝版限竞房项目华樾国际·领尚，首开推售690套房源，去化率约68%。改善性需求依旧坚挺，天坛府、富兴首府这类改善盘去化率均能达到7成，石景山西黄村的禧瑞学府开盘近乎售罄，总价500万的两居小户型认筹比高达1：40。受限于疫情防控出现反复，上海供应暂缓，但由于前期已售房源陆续网签备案，成交整体仍处高位。本月上海两项重磅政策来袭：其一，依据不同地段，新房摇号入围比例分类调高至外环热门区域1.8、内外环间2、内环内2.5，其余仍保持此前的1.3不变。联系到上海第四批次42个新盘、12441套房源将陆续入市，其中17个热销盘皆调高了认购入围比，有助于增加积分不高的客户入围的机会，缓解购房焦虑情绪。其二，二手房贷款金额执行“三价就低”原则，即买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价取最低。随着二手房首付比例大幅增加，准客户弃购率显著提升，难免将影响“卖一套再买一套”的改善性换房需求。8月中下旬，广州供应显著放量，部分房企担忧多次申请预售将造成指导价接连下浮，索性一次性推出更多货量，金茂万科都会四季、港龙皇朝·龙湾壹号推售套数皆超千套。受限于调控政策持续发力，本月南沙、黄埔相继收紧乃至取消人才购房政策，叠加房贷放款周期普遍延长至4-6个月，广州市场降温特征明显，成交创年内次新低。深圳打新市场逐渐回归理性，购房者普遍珍惜“房票”资源，位置偏远的新盘乏人问津。典型如龙华区的山水华庭，推售108套房源，认筹客户低至24组，创近三年来认筹客户新低的尴尬纪录，最终去化率不足10%。深圳二手房市场异常惨淡，在大学区制度的冲击下，学区房市场显著降温，即使业主降价抛售也难以快速去化，部分法拍房更是降价7折仍流拍。

  25个二、三线城市成交持续走低，同、环比分别下降24%和12%，较2019年同期也下降12%。6成二、三线城市成交同环比双降，其中不乏南京、佛山这类热点城市，供应低迷乃是重要因素。典型如南京，基于疫情反弹，楼市近乎停摆，供应创历史新低，成交同样创年内新低。东莞、昆明等市场明显遇冷，成交同比跌幅都在60%附近。仅厦门、杭州部分城市成交环比有所回升。杭州在政策加码后，打新市场热度依旧不减，据统计7个红盘因意向登记量超出推售房源量的10倍，将依据社保缴纳月数高低排序入围公证摇号，杭州壹号院更是唯一的E类人才需88个月社保才能入围摇号的红盘。核心动因在于一、二手价格倒挂，买到即赚到的心理预期强烈。

  各区域市场持续分化，长三角地区市场仍居韧性，在政策轮番打压下，上海、杭州等成交热度不减，但南通、盐城、徐州等市场明显转弱，成交持续走低。粤港澳大湾区市场趋势性降温，核心城市深圳、广州成交回归理性，周边的东莞、佛山等同样成交转降。京津冀地区除北京市场相对坚挺之外，环京市场仍是一潭死水，即使是有产业支撑的唐山，同样出现打折降价潮，部分房企因恶意降价更被政府约谈。中西部地区市场有所降温，成都、武汉、长沙等成交适度回落，郑州市场下行压力加剧，成交持续低位运行。东北、北部湾等地区市场持续低迷，基于供求关系失衡叠加库存高企，以价换量仍是市场常态。

  展望9月，随着传统销售旺季的到来，房企将加大供货力度，供求皆有望企稳回升。而在政策轮番加码后，短期内热点城市房地产市场或将有所降温，成交整体回升幅度将明显受限。相对而言，我们更看好长三角地区市场，粤港澳、中西部地区市场或将趋势性走稳，京津冀、东部、北部湾等地区市场下行压力依旧不容小觑。