[克而瑞]中国金茂：营收突破900亿，融资利率降至3.98%

  销售保持正向增长，项目结转加快，全年营收超900亿，财务依旧稳健。

  ◎  作者 / 沈晓玲、汪维文

  核心观点

  【业绩保持增长，销售回款率高达96.3%】2021年中国金茂实现销售额2356.0亿元，同比增长1.9%，优于百强房企平均3%的降幅。全年共实现销售回款2278 亿元，回款率达96.3%，处于行业前列。2022年，金茂设定了2400亿的销售目标，结合企业公布的2022年供货超4000亿来看，只需要60%的去化率即可完成目标。另外值得关注的是，金茂城市运营持续兑现，全年26%的签约业绩来自城市运营，相较2020年的21%再度提升5个百分点。

  【投资力度近2倍百强平均，新增土储权益比例54%】2021年中国金茂新增土储计容总建面1071万平方米，项目总土地款1129亿元，权益金额比例较2020年下降至54.0%。拿地销售比达到0.48，二级土地平均拿地成本约为10542元/平方米，企业在上海、北京、苏州、广州、宁波这类一二线城市纳储较多。2021年企业新增二级土地储备中36%均来自于城市运营贡献。

  【新增落地6个城市运营项目，2022年目标至少再落地6个】2021年中国金茂落地6个城市运营项目，新增锁定面积超1600万平方米。管理层表示，之所以未达成8个项目的目标主要是因为行业波动较大，企业主动放缓节奏以获得更好的条件，2022年，公司计划再度落地至少6个城市运营项目。

  【总土储充裕，二级土地可满足3-4年开发所需】截止2021年底，中国金茂共布局全国53个城市，总土储建面达9322.6万平方米。其中一级土地开发储备建面3179.0万平方米，二级土地开发储备建面6143.6万平方米，按照销售和增长速度推算，目前的二级土储可满足大约3-4年的需求。

  【物业开发毛利率16%，企业称已进入稳定阶段】2021年中国金茂实现营业收入900.6亿元，同比增长50.0%，其中物业销售收入826.4亿元，同比上升52%,商业租赁收入15.6亿元，酒店收入16.4亿元。公司整体毛利润167.6亿元，整体毛利率约为18.6%，其中物业开发毛利率16%，根据管理层透露，现在公司的毛利率进入了一个比较稳定的阶段，2021的签约整体毛利率在18%左右，已售未结也在这一水平，因此后期的毛利率也会稳在这个水平。净利方面，2021年中国金茂实现净利润77.0亿元，净利率8.6%。归母净利润46.9亿元，归母净利率5.7%。

  【三道红线维持全绿，融资利率降至3.98%】截止至2021年底，中国金茂共持有现金397.4亿元，整体现金短债比1.58，长短债比提升至3.27，净负债率63%，剔除预收账款资产负债68.0%，全部满足三道红线绿线要求。企业整体融资成本已下降至3.98%，处于行业领先水平。

  01 销售

  销售保持增长
销售回款率高达96.3%

  全年销售额同比增长。根据企业公告数据，2021年中国金茂实现全口径销售额2356.0亿元，同比增长1.9%，优于百强房企平均3%的降幅。面对复杂多变的市场环境，公司紧抓销售回款，全年共实现销售回款2278 亿元，回款率达96.3%，处于行业前列。2022年，金茂设定了2400亿的销售目标，较2021年同比微增，结合企业公布的2022年供货超4000亿来看，只需要60%的去化率即可完成目标，压力不大。

  半数销售来自华东，城市运营业绩贡献比再度提升至26%。根据企业披露数据，2021年金茂49%销售额来源华东地区，与2020年接近。公司坚持深耕战略，百亿城市数量再度提升至9座，其中北京和南京单城破200亿，杭州、上海突破150亿。从2022年企业供货情况来看，华东区域仍将居于全年业绩贡献首位，华中和西部地区销售占比有望提高。另外值得关注的是，金茂城市运营持续兑现，全年26%的签约业绩来自城市运营，相较2020年的21%再度提升5个百分点。

  02 投资

  投资力度近2倍百强平均
新增土储权益比例54%

  拿地销售比0.48，近两倍于百强房企平均0.25，新增土储权益比例下降至54%。根据企业业绩会披露，2021年中国金茂共计获取62个二级项目，新增土储计容总建面1071万平方米，项目总土地款1129亿元，权益土地款610亿元，权益金额比例较2020年下降至54.0%，拿地销售比达到0.48，二级土地平均拿地成本约为10542元/平方米，主要是企业在上海、北京、苏州、广州、宁波这类一二线城市纳储较多，按拿地总价计算，一二线城市占比近80%。另外需要关注的是，企业城市运营持续兑现，以计容建面计算，2021年企业新增二级土地储备中36%均来自于城市运营贡献。

  03 城市运营

  新增落地6个项目
2022年目标至少再落地6个

  全年落地6个项目不及预期，目前累计锁定33个城市运营项目。2021年中国金茂成功落地长沙雅塘城市运营项目、赣江中医药生态科技小镇、贵阳金茂水晶智慧新城、上海横沔古镇、廊坊龙河高新区项目、湖州金茂南太湖未来之窗6个城市运营项目，新增锁定面积超过1600万平方米，再创新高。管理层在业绩会上表示，之所以未达成8个项目的目标主要是因为行业波动较大，企业主动放缓了节奏以获得更好的条件，2022年，公司计划再度落地至少6个城市运营项目。

  04 土储

  总土储充裕
二级土地可满足3-4年开发所需

  土储总量充裕，二级土地储备可满足企业3-4年左右开发所需。截止2021年底，中国金茂共布局全国53个城市，总土储建面达9322.6万平方米。其中一级土地开发储备建面3179.0万平方米，二级土地开发储备建面6143.6万平方米，相较2020年底略有提升，按照企业2021年的销售规模和增长速度推算，目前的二级土储可满足大约3-4年的需求，土地储备充裕。

  05 营利

  物业开发毛利率16%
企业称已进入稳定阶段

  全年营收同比增长50%，顺利达成900亿营收目标。2021年中国金茂实现营业收入900.6亿元，同比增长50.0%，顺利完成了预期的900亿元营收目标。其中物业销售收入826.4亿元，同比上升52%,是推动企业营收增长的主要因素，商业租赁收入15.6亿元，酒店收入16.4亿元，同比均有提升。

  物业开发毛利率16%，管理层称毛利率进入稳定阶段。2021年中国金茂实现整体毛利润167.6亿元，整体毛利率约为18.6%，其中物业开发毛利率16%。根据管理层透露，现在公司的毛利率进入了一个比较稳定的阶段，2021的签约整体毛利率在18%左右，已售未结也在这一水平，后期的毛利率也会稳在这个水平。净利方面，2021年中国金茂实现净利润77.0亿元，净利率8.6%。归母净利润46.9亿元，归母净利率5.7%，

  06 偿债

  三道红线维持全绿
融资利率降至3.98%

  现金短债比[1]1.58，债务结构优化，长短债比升至3.27。截止至2021年底，中国金茂共持有现金397.4亿元，整体现金短债比1.58，满足三道红线绿线要求。长短债比方面，企业债务结构持续优化，长短债比提升至3.27。另外，截止至2021年底，企业未提取贷款余额达1114.6亿元人民币。

  净负债率[2]、剔除预收账款资产负债率[3]满足监管要求，融资利率仅3.98%处于行业领先。2021年金茂成功发行利率为3.2%的6亿美元境外高级债、3年期利率3.65%的20亿中票等低息债券，进一步降低企业融资成本。截止至2021年底，企业整体融资成本已下降至3.98%，处于行业领先水平。净负债率63%，剔除预收账款资产负债率略有升高至68.0%，全部满足三道红线绿线要求。