[克而瑞]参考2020年，今年疫情下房地产纾困政策该如何演绎

  2022年，国内疫情反弹，超30城紧急实行静态管控。受此影响，静态管控城市房地产市场近乎停摆，成交加速下滑。3月，12个静态管控城市成交同比下跌48%。第17周，3个尚在静态管控中的城市成交同比跌幅扩大至71%。参考2020年，为了恢复市场信心，引导房地产市场回归正常化，稳地产政策还需在哪些层面予以发力?

  01

  2022年国内疫情反弹

  封控城市楼市成交加速下滑

  ……略……

  一、国内疫情多点爆发累计确诊病例超50万，30余城实行静态管控

  （本节有删减）

  2022年，由新冠病毒奥密克戎变异株引发的疫情在国内多点爆发，目前已波及上海、北京、广东、浙江、陕西、吉林等近20余个省份和直辖市。相比2020年的初代病毒，奥密克戎变异株具有传染性强、传播速度快、传播过程隐匿的特点，更容易造成广泛传播，因此疫情防控的难度和和压力较两年前明显增加。

  2月下旬以来，全国新冠确诊病例数呈快速攀升走势，累计确诊病例数突破50万。截至4月24日，全国（含港澳台）报告累计新型冠状病毒肺炎确诊病例58.9万例，较一周前增加6.3万例，较2022年初增加45万例，累计死亡病例14881例，较年初增加近1万例。

  3月以来，超过30个城市紧急发布静态管理疫情防控公告，其中，苏州、太原等城市仅在疫情高发的重点区域实行管控，而上海、深圳、长春等实行全域静默管理，期间全城非必要经营活动暂停，房地产市场也因此几乎陷入停摆。截至4月24日，仍有13个城市处在局部或全域静态管控当中，全国尚存在111个中高风险地区。

  二、3月静态管控城市成交同比腰斩，继续封控城市周成交跌幅扩至71%

  （本节有删减）

静态管控城市楼市近乎停摆，成交加速下滑。3月，12个静态管控城市商品住宅成交面积362万平方米，同比下跌48%，跌幅较2月扩大17个百分点。

  第17周，3个尚在静态管控中的城市，新房成交面积共计13万平方米，仅为2022年周平均规模的1/3，环比下跌20%，同比跌幅扩大至71%。

  具体而言，上海成交继续在历史低位徘徊，周成交面积不及去年同期的一成。第15周即4月初以来，随着上海进入全域静态管控状态，新房成交便跌入3万平方米以下的历史低位，仅为2022年周平均和去年同期的1/10左右，第17周成交1.5万平方米，同比跌幅走扩至93%。

  苏州成交继续走弱，成交面积同比腰斩。第17周，苏州新房成交8.8万平方米，环比在上周低基数的基础上再下跌15%，同比下跌59%。疫情期间苏州住建局发文要求暂停大规模线下开盘、推广等聚集性活动，不少售楼处和中介门店都暂停开放，看房渠道转移到线上，尚未打烊的线下售楼处客户到访量也明显下滑，基于疫情的持续性和备案数据的时滞性，预计疫情对新房成交影响将持续显现。

  金华成交依然乏力。第17周，新房成交面积2.6万平方米，环比下降41%，同比虽然增长了26%，但实际是由于去年同期供应不济导致成交基数偏低，市场大环境叠加疫情影响下，当下金华楼市真实热度远不及去年同期。

  02

  2020年纾困政策助力楼市复苏

  全年行业规模创新高

  ……略……

  一、上半年楼地市政策放松纾困，助力稳财政、稳经济、稳就业

  2020年上半年，宏观政策加大调节和实施力度，地方多措并举为市场、企业减压，楼地市政策侧重放松和纾困，核心在于稳经济、稳就业、稳财政。

  中央货币、财政政策阶段性转向积极，积极的财政政策更加积极有为，提高全年财政赤字率至3.6%以上，发行抗疫特别国债，增加地方专项债规模，稳健的货币政策更加灵活适度，上半年三度降准，释放长期资金约1.75万亿元，LPR利率两度下调，5年期以上LPR累计降幅达15个基点，受此影响，全国平均房贷利率趋势性下移并在6月创2018年以来新低。

  中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，并强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。同时，强化落实城市主体责任，允许地方政府在相应政策框架内，根据疫情和地区实情适度调整信贷等房地产政策。

  地方政府一方面在土地出让环节给市场、企业减压。具体而言：其一，取消限制性规定，变相降低开发难度，提升开发收益，比如上海新晋出让的涉宅用地已然取消15%的自持比例要求，苏州取消封顶和现房销售；其二，核心一、二线城市明显加大供地力度，优质土地供应持续增多，比如北京不限价地块供应持续增多，其中不乏丰台、海淀、石景山等核心区域优质地块；其三，调降土地出让门槛，延期或分期缴纳土地款，缓解房企拿地时的资金压力，比如西安、南昌、江门等市土地竞买保证金降至20%，一个月内缴纳50%的土地款，余款最长缴纳期限不超过一年；其四，顺延开竣工及交付期限，利于房企跟随疫情变化调整施工进度。

  另一方面，地方在房地产交易环节，从供、求两端助力房地产市场企稳复苏。具体而言：其一，放宽预售标准，全力支持企业促销售、抓回款，比如苏州、无锡等市房地产项目完成25%以上投资即可申请预售；其二，适度放松限价，新批预售价格突破所在片区限价红线，比如上海地王盘中兴路一号，新批预售价格12.98万/平方米，明显高于项目所在的不夜城板块限价上限；其三，人才新政变相松绑限购，并支持人才购房消费，比如青岛、无锡等“先落户、后就业”，南京、江门等优化人才购房资格；其四，购房补贴、税费减免最为直接有效，人才往往享受更高的补贴标准，比如马鞍山购房可享房屋价值1%-1.5%的购房补贴；其五，适度放松公积金信贷政策，在一定程度上刺激居民购房消费，比如南宁放开公积金购买二套房，宝鸡提升公积金贷款额度，乐山调整“认房认贷”标准。

  二、政策刺激下行业“V型”反转，全年成交规模再创新高

  2020年上半年，房地产市场由停摆到复苏，全国商品房销售面积同比增速呈“V型”反弹。前2月，受新冠疫肺炎疫情爆发影响，全国商品房销售面积降至8475万平方米，创2015年以来同期新低，同比下降39.9%，为2000年以来单月最大跌幅。

  随着纾困政策逐步落地，房地产行业复工复产提速，购房者置业信心提升，3月，楼市迎来强势复苏，单月商品房销售同比降幅显著收窄至14.1%。

  4月，随着疫情进入常态化防控阶段，多数城市线下售楼处重新开放，杭州、南京、成都热点项目更是出现“万人摇号”，在核心一二线城市市场复苏的带动下，全国商品房销售几乎已经恢复至疫前同期水平，同比仅微跌2.1%。

  5月，房地产行业逐渐走出疫情阴霾，销售面积同比由负转正，增长9.7%，累计同比跌幅收窄至10.6%，东部地区房地产市场复苏动能更为强劲，累计同比跌幅已然收窄9.9%，中部地区和东北地区复苏相对缓慢，累计同比跌幅都还在20%左右。

  6月，进入年中业绩冲刺期，销售面积创2020年以来单月新高，销售金额突破2万亿元，创2018年以来同期新高。受此带动，上半年，全国商品房销售面积、金额累计同比仅下跌8.4%、5.4%，跌幅较一季度大幅收窄，标志着全国楼市基本实现“V型”反转。

  下半年房地产市场加速转暖，单月销售面积同比增速在10%左右，助推全年行业规模再创新高。2020年，全国商品房销售面积17.6亿平方米，同比增长2.6%，销售金额17.4万亿元，同比增长8.7%，销售规模如期再创历史新高。尤其是东部地区房地产市场强劲复苏，全年销售表现亮眼，商品房销售规模同比增长7.1%。

  三、疫情“震中”武汉二季度楼市复苏，下半年成交同比转增3%

  （本节有删减）

  随着纾困政策落地见效，叠加国内核心城市房地产市场转暖带动，二季度，武汉房地产市场开始复苏。4月8日解封当天，武汉就有近半数楼市重新开放线下售楼处，新房销售逐渐破冰，4月，武汉商品住宅成交面积69万平方米，楼市走出此前2月供求归零的窘境。5月、6月，受疫情压制的购房需求逐步释放，商品住宅销售面积均超过120万平方米，同比跌幅明显收窄，二季度武汉新房累计成交473万平方米，累计同比跌幅收窄至38%。

  7月，购房潜力进一步释放，楼市加速转暖，武汉商品住宅成交面积重回222万平方米高位，同比由负转正。9月以后，随着金九银十传统旺季和年末业绩冲刺期的到来，房企加大推货力度，供应明显放量，带动成交持续高位运行，成交同比增幅走阔。下半年，武汉新房累计成交1296万平方米，累计同比由降转升，增长3%。

  03

  复工、就业、融资难精准施策

  稳投资助力经济恢复

  ……略……

  一、支持企业复工重大项目全面开工，加码稳投资助力经济稳增长

  ……略……

  二、落实稳就业举措，鼓励员工返岗、奖励企业招用就业困难人员

  ……略……

  三、构建线上线下营销闭环，线上精准获客赋能线下成交转化

  ……略……

  04

  形成解决房企风险机制

  恢复企业“造血”及市场信心

  ……略……

  一、支持企业融资不抽贷断贷压贷，加码并购融资促进行业债务风险出清

  支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序，加大并购融资支持力度，促进行业债务风险出清。

  其一，对经营暂遇困难的企业，不盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响较大、经营暂遇困难的房企，金融机构不盲目抽贷、断贷、压贷，支持企业保持资金链稳定。

  其二，对还贷困难的企业，鼓励展期或续贷。对受疫情影响严重、贷款到期还款困难的房企，鼓励金融机构按照市场化方式予以展期或续贷，为企业接续资金。

  其三，对优质企业兼并重组出险企业或项目，提供融资支持。金融机构要做好企业或项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务，有序引导出险房企有序出清。

  二、区分项目风险与企业风险，支持优质项目融资改善出险企业资金面

  区分项目风险与企业集团风险，支持优质项目融资及收并购，改善出险企业资金面。

  一方面，支持出险企业的优质项目融资，并通过优质项目销售回款，间接改善企业资金面。房企融资评判不单纯依据企业的偿债风险等级，而是在项目层面有所区分。即便是出险房企,也有一些销售及回款能力较好的优质项目，仍需给予必要的融资支持，并通过优质项目销售回款，间接改善出险企业资金面。

  另一方面，督促出险企业主动“瘦身”，支持央国企及优质民企收购出险企业的优质项目。出险企业仍需积极开展“自救”，加快处置优质项目，盘活优质资产，提高企业集团的流动性。支持央国企及优质民企收购出险企业的优质项目，商业银行、金融资产管理公司等应积极介入，对并购融资业务开启“绿色通道”，加快出险企业资产处置进度。

  三、调降预售门槛合理顺延交付期限，恢复房企销售“造血”功能

  ……略……

  四、放松预售资金监管确保工程款及时支付，提高预售资金使用效率

  适度放松预售资金监管，确保工程款及时支付，提高预售资金使用效率，缓解企业资金周转压力。

  其一，主抓重点监管资金，超额资金企业可自由提取。首先需要明确的是，预售资金额度监管为“重点额度监管”，即能确保项目竣工所需的资金额度。只要监管账户内资金达到相应的重点监管额度，超出额度的资金就可以由房企自由提取。

  其二，分档提高重点监管资金提取比例。适度增加预售监管资金拨付节点，依据项目施工进度，适当提高各档次重点监管资金的提取比例。倘若项目主体结构封顶，便能全额提取重点监管资金。

  其三，允许企业使用银行保函等额替换重点监管资金。房企可凭银行保函替换同等额度的重点监管资金，以便提高预售资金使用效率，银行保函有效期原则上不低于6个月。

  其四，经营困难企业可申请预支重点监管资金。对受疫情影响经营困难的企业，在工程进度尚未达到规定的用款节点，可申请预支重点监管资金。

  五、缓缴住房公积金并减免税费，帮扶企业摆脱经营困境

  ……略……

  六、保证金比例降至20%分期缴纳土地款，降低地价提高盈利预期

  调降土拍门槛，保证金比例调降至20%，分期缴纳土地出让金，尤其要降低地价，提高企业开发盈利预期。

  其一，土地竞买保证金比例调降至20%。调降土地出门槛，土地竞买保证金比例建议下调至起始总价的20%。

  其二，分期缴纳土地出让金。例如在土地出让合同签订一个月内缴纳不低于50%的土地出让金，余款则可分期缴纳，最长缴款期限不超过一年。

  其三，增加低价地、平价地供应。提升供地质量，增加核心地段优质宅地供应比重。适度降低土地出让价格，尤其要增加低价地、平价地供应，给予企业一定幅度的让利空间。

  其四，取消自持、配建租赁住房等要求。新出让地块建议取消自持、配建租赁住房等要求，改由政府统一选定地块集中开发建设。

  05

  调整“四限”尤其限贷支持购房

  平滑市场下行压力

  ……略……

  一、放松限购鼓励刚需购房，弱二线及三四线应全面取消限购

  限购政策应当有所松绑，尤其是弱二线以及三四线城市，更有必要全面取消限购，进而鼓励刚需购房消费。

  一方面，核心一、二线城市局部放松限购。例如加快人才落户，支持其购房消费，各类人才可以通过落户变相获得购房资格。又如降低非户籍家庭社保缴存年限要求，以便提升增量刚需，鼓励被压抑的刚需群体购房。再如远郊区域率先取消限购，进而刺激居民购房消费，减缓市场下行压力。

  另一方面，弱二线以及三四线城市全面取消限购。弱二线以及三四线城市房地产市场长期面临较大的下行压力，仍需在政策层面予以呵护，积极出台有利政策，慎重出台收缩政策，限购政策应当全面取消，以便于提振市场信心，刺激刚需以及改善性购房消费，扭转市场下行预期。

  二、放松限贷支持改善群体购房，二套房首付下调至30%-40%

  受限贷政策影响，大量改善性需求被压制。2021年，改善性需求相对坚挺，据CRIC重点监测的 194个样本城市成交结构数据显示，三房成交套数占比高达54.5%，四房成交占比稳步提升至20.7%。但受限贷政策影响，不少城市二套房首付比例都在50%以上，部分城市更是达到70%乃至80%，很大程度上提升了改善性客群首付款支出压力，大量改善性需求被压制。

  在市场需求层面，还是要予以适当刺激，限贷政策应当有所放松，尤其要下调二套房首付比例，才能有效激活相对充裕的改善性购房消费。例如二套房首付比例依央行限贷政策下限执行，即非限购城市二套房首付比例不低于30%，限购城市二套房首付比例不低于40%。又如认贷不认房，首套房贷款已结清再购买二套房，按首套房贷款政策执行。再如大幅提升非普通住宅认定标准，除豪宅项目之外，改善性项目理应划归至普通住宅产品，并参照普通住宅办理按揭贷款。

  三、继续下调房贷利率至全国下限：首套LPR、二套LPR+60BP

  ……略……

  四、放松公积金贷款减轻刚需购房压力，可提取公积金付首付

  ……略……

  五、财税刺激托市，新市民、多孩家庭、人才购房给予减税及补贴

  通过财税刺激托底楼市，鼓励新市民、多孩家庭及各类人才购房消费，主要涉及下调房地产交易税费，并实行购房补贴。

  其一，下调房地产交易税费。例如2022年，购买首套房可以免征契税，购买二套房同样可以减半征收契税。又如个人转让二手住房，个人所得税免征年限由5年调整为2年。

  其二，实行购房补贴。例如鼓励新市民买房，凡是购买首套商品住房的新市民，给予一定金额的购房补贴。又如奖励二孩、三孩家庭购房，凡是购买商品住房的二孩、三孩家庭，由市、区财政部门予以奖励。再如实施人才购房补贴，凡是大专以上学历的各类人才购房，给予一次性购房补贴，高素质人才理应享受更高的补贴标准。

  六、定向纾困收入困难群体缓解恐慌情绪，延期还贷减免房贷利息

  ……略……