[克而瑞]华发股份全面转绿，商业板块全国化布局逐渐成型

  六大重点项目开业，打响商业品牌。

  ◎  作者 / 朱一鸣、汪慧

  核心观点

  【业绩维持增长，行业排名上升至第32位】2021年，华发股份实现销售额1218.9亿元，同比增长1.2%，销售面积为468.8万平方米，业绩增长保持维稳态势。根据克而瑞榜单显示，全口径销售额上升2个位次至第32位。目前，华东、珠海、华南协同发力的格局也已成型，合计销售占比达9成之多。

  【重视拿地质量，一二线城市土储丰富】年内，华发股份保持了审慎稳健的投资节奏，加强大本营及核心城市布局，保证土地质量。在集中供地政策下，参与了南京、成都、沈阳等二线城市竞拍。作为地方国企，企业投资面向好，在资源获取和成本控制方面具备优势。截至2021年年末，华发股份持有待开发计容建筑面积543.97万平方米，以及在建建筑面积1541.98万平方米，合计土地储备达2085.95万平方米，可满足企业中长期发展需求。

  【营收基本持稳，利润率有所回升】全年总营收512.41亿元，同比增长0.46%；实现归母净利润31.95亿元，同比增长10.09%。同时，利润率也呈现回升态势，毛利率为25.8%，同比上升1.5个百分点，净利率、归母净利率也分别上浮至9.1%、6.2%，保持在行业较高水平。

  【“三条红线”全部转绿，平均融资成本降至5.8%】2021年，华发股份在资金、债务管控方面成效显著，通过多措并举加速销售回款，保证流动性安全，全年回款金额为707.32亿元，同比增长32.3% 。“三条红线”全面达标转绿，现金短债比为1.84，净负债率为80.3%，扣除预收账款的资产负债率为67.1%。此外，平均融资成本也进一步降低至5.8%。整体来看，债务结构优化，流动性安全边际较高。

  【“一核两翼”业务战略成型，管控架构不断优化】在坚持房地产开发主业的同时，华发股份打造了“华发商都”等标杆商业品牌。2021年，华发商业在珠海、太仓、威海、中山、武汉等城市的六大重点项目开业，全面打响华发商业品牌。同时在报告期内，华发股份通过内部挖潜、降费创效等多种方式，借助数字化、智能化等手段，持续推进公司精细化管理，形成“总部-大区（区域）-城市”的管理架构，夯实“三级管控”架构基础，对区域做到充分授权，以满足新一轮战略发展要求。此外，在产品方面，华发股份也积极实施精品战略升级，推动“华发优+产品体系”再度迭代升级，成功构建“6+1产品体系”，全方位提升自身的综合实力。

  01销售

  业绩维持增长
行业排名上升至第32位

  2021年，华发股份实现销售额1218.9亿元，同比增长1.2%，销售面积为468.8万平方米。自2018年以来，行业进入盘整期，市场去化持续承压，在此背景下，华发股份的销售增长也面临挑战，销售增速持续放缓，2021年保持维稳态势。由于百强整体负增长，华发股份的行业排名有所提升，根据克而瑞榜单显示，全口径销售额上升2个位次至第32位，整体来看仍具备一定稳健性。

  从销售额分布结构来看，在珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”全国性战略布局下，珠海、华东、华南大区形成业绩贡献主力，合计销售占比达9成之多。其中，珠海大区大本营深耕优势进一步凸显，全年完成销售315.28亿元，占比25.9%，较2020年均有所提升；华东大区贡献率最高，完成销售553.20亿元，占比45.4%；华南大区完成销售233.30亿元，占比19.1%。此外，北方大区、北京区域也起到有效补充作用，分别贡献3.9%、5.7%。

  02 投资

  重视拿地质量
一二线城市土储丰富

  2021年，华发股份保持了审慎稳健的投资节奏，加强大本营及核心城市布局，保证土地质量。年内在集中供地政策下，参与了南京、成都、沈阳等重点城市土地竞拍。由于企业拿地集中在下半年，抓住了土地市场机会窗口，整体来看溢价率可控，珠海、成都、沈阳等城市多块地均已底价竞得。作为地方国企，华发股份的投资面向好，在资源获取和成本控制方面具备优势。

  截至2021年年末，华发股份持有待开发计容建筑面积543.97万平方米，以及在建建筑面积1541.98万平方米，合计土地储备达2085.95万平方米，可满足企业中长期发展需求。

  从土地储备分布结构来看，覆盖粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，主要布局在一二线城市，土地质量有所保证。其中，武汉和大本营珠海土储最为丰厚，分别为290.18万平方米、268.20万平方米，占比13.9%、12.9%。此外，上海、南京、广州等重点城市土储也都超过50万平方米，在企业占据重要的战略地位。

  03盈利

  营收基本持稳
利润率有所回升

  报告期内，华发股份营收基本持稳，全年总营收512.41亿元，同比增长0.46%；实现归母净利润31.95亿元，同比增长10.09%。同时，利润率也呈现回升态势，毛利率为25.8%，同比上升1.5个百分点，净利率、归母净利率也分别上浮至9.1%、6.2%，保持在行业较高水平。

  04 债务

  “三条红线”全部转绿
平均融资成本降至5.8%

  2021年，华发股份在资金、债务管控方面成效显著。一方面，通过多措并举加速销售回款，保证流动性安全，全年回款金额为707.32亿元，同比增长32.3%，截至报告期末持有现金499.94亿元，同比增长14.56%。另一方面，债务结构优化，有息债务规模稳中有降，同比下降约10%；有息债务结构明显优化，短期债务大幅下降约40%。并实现“三条红线”达标转绿，现金短债比1.84，净负债率为80.3%，扣除预收账款的资产负债率为67.1%。

  融资方面，报告期内以长期低成本融资为主，并新增50亿元小公募租赁债额度，成功跻身百亿规模住房租赁REITs产品发行行列。随着融资模式持续创新，融资结构不断优化，整体融资成本进一步降低至5.8%。

  05 战略

  “一核两翼”业务战略成型
管控架构不断优化

  业务方面，“一核两翼”业务战略成型，即以住宅业务为核心，持续优化商业运营与上下游产业链两翼。在坚持房地产开发主业的同时，华发股份打造了“华发商都”等标杆商业品牌。2021年，华发商业在珠海、太仓、威海、中山、武汉等城市的六大重点项目开业，全面打响华发商业品牌。除住宅与商业板块外，华发股份还纵向以产业链为延伸，打通营销、设计、文传、园林等上下游产业全链条服务，充分发挥板块联动的优势矩阵，为客户提供全方位的综合服务。

  经营管理方面，管控架构不断优化。报告期内，通过内部挖潜、降费创效等多种方式，借助数字化、智能化等手段，持续推进公司精细化管理。管控架构方面，围绕精细化管理要求，不断完善各业务条线制度流程建设，通过分级授权机制和审批流程权限的优化调整，进一步理顺各层次权责关系，形成“总部-大区（区域）-城市”的管理架构，夯实“三级管控”架构基础，并系统梳理各职能公司权责关系，满足新一轮战略发展要求。

  此外，在产品方面，华发股份积极实施精品战略升级，以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理念，围绕“做优城市产业集群”，践行数字化转型及“科技+”战略，全力推进“优+”产品体系建设。2020年，华发“优+产品体系”再度迭代升级，推出“优+产品体系4.0”，成功构建“6+1产品体系并在四大维度上增值赋能”，从绿色健康、科技智能、人文情怀、匠心精工四大维度，赋能于居住。全新华发6+1产品体系是从技术到管理模式的体系化运作，力求全面、整体、有序、立体地为客户打造优+产品，注重产品整体的均好性。