[克而瑞]行业透视 | 华润有巢REITs获批

  近日，华夏基金华润有巢租赁住房REITs正式获批。而在此前的8月31日，由北京保障房、深圳人才安居和厦门安居集团发布的首批3只保障性租赁住房REITs在沪深交易所同步上市交易。而此次华润置地作为首家资产作为租赁住房REITs上市的典型房企，或为房企实现轻资产运营提供新的思路。

  华润有巢保租房REITs底层资产拿地成本低

  运营周期较短

  根据公告，本次华润有巢保租房REITs的项目的基金管理人为华夏基金，中信证券为专项计划管理人，预计募集 11.2 亿元，其中华润置地将作为战略投资者认购基金份额总额约34%。上市完成后，两项目将由公募基金动用募集资金进行收购，最终由基础设施REIT持有100%权益，不再是华润置地附属公司和财务并表项目。

  此次华润有巢上市REITs的底层资产拿地成本都不高，两宗项目土地成本均不足4000元/平米。两个项目位于上海松江区的工业区东部园区和泗泾镇，分别被华润以1.8亿和1.25亿元拍下。其中东部园区地块属于上海市R4用地，权属清晰、保障属性明确并兼具市场化运营，在对接资本市场方面具有先天优势，而泗泾项目则是已发行的保租房公募REITs中唯一一块不是国有建设用地底层资产，相比较而言，集体建设用地成本更低，这种方式获取土地来建设租赁住房能够有效地降低成本，回报率及商业运营的可持续性也更有保障。

  华润有巢两项目运营时间均不足2年，而之前成功上市的项目年限也普遍较短，运营时间或可适当放宽。虽然REITs项目申报要求中明确指出，“基础设施运营时间上原则不低于3年，且3年净现金分派率原则上不低于4%”，但此次华润成功上市的两个长租公寓项目运营时间仅约1.5年。而在之前成功上市的保租房项目中，仅华夏北京保障房REIT运营时间超过3年，其中深圳安居REITs的安居白泉阁运营周期最短仅2个月。从目前来看，如果项目能够实现长期稳定收益，那么针对保租房REITs的运营时间要求可以适当放宽，在此次申请中也再次印证了这一观点。本次两项底层资产运营时间均未满3年，但2022年一、二、三季度，有巢泗泾项目的平均出租率分别为95%、94%和93%，有巢东部经开区项目的平均出租率分别为93%、90%和90%，凭借较高的出租率获得持续稳定经营认可。

  头部房企踊跃布局保障性住房

  长租公寓“纳保”现象增加

  头部房企积极将旗下长租公寓纳入保障性租赁住房管理。截至今年7月底，万科旗下泊寓正式纳入保障性租赁住房的项目有50个，涉及4.1万间房源，另有5万多间房源在申请纳保途中，总计超过泊寓开业项目房源数量一半；保利发展旗下保利公寓建成保障房超10万套；而华润置地除了此次REITs发行涉及的两个项目外，在北京、天津等地均率先获评保障性住房项目。除此之外，其他房企也都在“纳保”上有着不同程度的动作。

  多地政策鼓励纳保

  保租房认定标准因地制宜

  自去年国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》之后，各地也纷纷推出“保租房指导意见”，目前从各地实践来看，不同城市根据自身情况，在政策制定时存在一定细节差异，但整体要求基本一致。概括来讲保租房的内涵定义主要包括准入标准、户型标准和租金标准三个方面：

  面积方面，各城市均要求以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，其中部分地区还对配套设施以及户型有细化标准，例如北京提出要根据实际合理配置居住公共服务设施，适当提高配套商业服务设施比例，最高可提高至地上总建筑规模的15%。

  租金方面，各地给出了较为统一的标准，普遍为市场租金的85-90%，且年涨幅不超过5%，租金可根据政府单位认可的第三方评估单位的评估价格参考定价。“纳保”从表面来看，虽然在租金和未来涨幅比例将会受到一定限制，但是也提供了税收优惠、执行民水电气价格、金融支持等一系列政策利好，因此综合来看对于企业的利润影响并不会如表面那么大。

  准入标准方面，各地也都推出了认定办法或指导要求，且在不同程度上对认定流程进行了简化。例如上海分别对既有项目认定、新实施项目认定以及改建类项目的认定程序做了详细的细分，其中对于新实施项目还针对两种情况设立了简易认定程序。如果是商品住房项目按不低于15%的比例配建保障性租赁住房；或新建保障性租赁住房的建设单位已取得土地使用权，且土地出让合同（土地租赁合同）或土地划拨决定书已明确建设内容为租赁住房或保障性租赁住房，那么建设单位可直接凭土地出让合同向项目所在地的区房屋管理部门申请项目认定，区房屋管理部门将在5个工作日内出具《保障性租赁住房项目认定书》。

  华润置地将两个租赁住房拆分，以基建REIT结构上市，为行业提供了想象空间，尤其是为重资产运营的项目提供了参考。由于重资产退出渠道较少，除了REITs外，大宗交易是几乎唯一的退出路径。对于房企来说，公募REITs若能上市，不仅使公司的融资方式及平台多元化，减少对传统债务融资方式的依赖，还能够盘活其基础设施资产。但那些无法认定保障性租赁住房、净现金分派率过低或不满足其他上市条件的项目暂时还无法进入保租房公募REITs这条新赛道。