核心观点

     【销售回款受挫，优化库存结构仍是工作重点】金辉预收账款较年初明显减少36.6%至376.6亿元，受其销售增长乏力的拖累，全年估算实现的销售回款121亿元，较去年同期大幅下滑44.7%，回款明显受挫。销售乏力叠加2022年以来没有新拓项目，年末已竣工库存比例有所上升，存货结构中持作销售竣工物业154.08亿元，较年初增长23.5%，占比从年初的12.3%升至19.8%。新货不足、库存去化困难是当前房企普遍面临的难题，优化库存结构仍是金辉工作重点。

  【权益土储2067万方，上海公司占比超3成】金辉依旧没有新增土地，2023年末金辉总土地储备较年初下降16.7%至2162万平，权益土储建面2066.7万平，较年初降幅15.9%，按面积计权益比例80.4%。当前上海公司（原长三角、华东）土储规模最大，土储建面占比32%，西安公司（原西北）次之，土储建面占比23%。

  【结算速度趋缓，归母净利首次亏损】2023年金辉结转收入338亿元，同比降幅3%，需加快资金回笼。计提物业减值准备约10亿元，毛利同比大幅减少51%至25.3亿元，综合毛利率同比减少7.3pct至7.4%。而净利润首次亏损约4.3亿元，缘于投资物业重估收益同比减少近6成、融资成本增加以及销管费用率抬升所致。全年归母净利首次亏损5.8亿元，同比减少134%，盈利承压。

  【流动性有所承压，成功结清3亿美元债本息】年末金辉短债规模较年初增长15%至139.41亿，占比从年初的32%升至47.4%，债务结构恶化；短债中境外优先票据增幅最明显，年末余额为21.43亿元，该笔境外债已经违约。根据披露的最新公告显示，3月20日金辉未能偿还2024年到期的、票面利率为7.8%的票据，未偿还金额达3亿美元，4月15日金辉已将本金及累计利息存入受托人的指定银行账户，在30天宽限期内成功兑付到期票据，保住了公开市场信用水平；金辉现金短债比0.51倍，流动性高度承压，三条红线处于黄档。

  01

  销售

  销售回款受挫

  优化库存结构仍是工作重点

  2023年金辉实现开发物业结转收入338亿元，同比减少3.1%；受结转项目区域结构影响，结转单价有所下滑，开发物业结转面积266万平，同比增加2.8%。区域结构看，长三角、华东、西北和环渤海主力区域结转收入占比较去年提升20pct至78.3%，西南、东南、华中和深惠结转贡献相对偏低。

  近两年金辉结转速度放缓的同时，2023年末预收账款较年初明显减少36.6%至376.6亿元，对近一年结转收入覆盖倍数从年初的1.7倍降至1.1倍，因受销售增长乏力的拖累。全年估算实现的销售回款121亿元，较去年同期大幅下滑44.7%，回款明显受挫。

  金辉销售乏力叠加2022年以来没有新拓项目，年末在建面积较年初减少24.6%至1214.12万平，占到全部土储的比重降至56.2%；而已竣工库存比例有所上升，存货结构中持作销售竣工物业154.08亿元，较年初增长23.5%，占比从年初的12.3%升至19.8%，可能面临一定的去化压力。新货不足、库存去化困难是当前房企普遍面临的难题，优化库存结构仍是金辉工作重点，针对优质项目需要根据市场热度灵活调整推货节奏，对难销项目多管齐下加大营销渠道和力度，促进资金回笼。

  02

  投资

  权益土储2067万方

  上海公司占比超3成

  受近阶段房地产基本面下行压力继续加大的影响，2023年金辉依旧没有新增土地。2023年末金辉总土地储备较年初下降16.7%至2162万平，权益土储建面2066.7万平，较年初降幅15.9%，按面积计权益比例80.4%，高权益土储保障后期的发展需求。

  前期金辉就已经开始多轮组织架构调整，主要变化是将原“总部-区域-城市-项目”调整为“总部-大城市公司-片区/项目公司”的组织模式，将区域公司合并为城市公司，让管理更扁平，提高项目经营管理决策效率。从土储结构来看，当前上海公司（原长三角、华东）土储规模最大，土储建面占比32%，西安公司（原西北）次之，土储建面占比23%，而福建公司（原东南）、武汉公司（原华中）、北京公司（原环渤海）和重庆公司（原东南、深惠）土储建面占比15.7%、14.3%、9.5%和5.6%。 

  03

  盈利

  结算速度趋缓

  归母净利出现首次亏损

  2023年金辉营业收入342.5亿元，同比减少3%，其中房地产开发结转收入338亿元，同比降幅3%，后续仍需调整推盘结构、加大营销力度、加快资金回笼速度。

  盈利能力，受近两年公开市场地块盈利空间收窄和结转趋缓的影响，全年金辉集团物业减值亏损约10亿元，实现毛利同比大幅减少51%至25.3亿元，综合毛利率同比减少7.3pct至7.4%。而净利润首次亏损约4.3亿元，同比降幅达121%，缘于投资物业重估收益同比减少近6成至3.6亿元、融资成本增加以及销管费用率抬升所致。全年归母净利首次亏损5.8亿元，同比减少134%，盈利承压。 

  04

  偿债

  流动性有所承压

  成功结清3亿美元债本息

  2023年金辉融资渠道相对受阻，据监测公开市场上，受“第二支箭”政策利好全年成功发行2笔中票（23金辉集团MTN001、23金辉集团MTN002），发行规模合计16亿。

  年末有息负债294.28亿元，较年初下滑22%，其中短债规模较年初增长15%至139.41亿，占比从年初的32%升至47.4%，债务结构恶化、短期偿债压力加大；短债中境外优先票据增幅最明显，年末余额为21.43亿元。该笔境外债已经违约，根据披露的最新公告显示，2024年3月20日金辉未能偿还2024年到期的、票面利率为7.8%的票据，未偿还金额达3亿美元，4月15日金辉已将本金及累计利息存入受托人的指定银行账户，在30天宽限期内成功兑付到期票据，保住了公开市场信用水平；除此以外没有其余存续的美元债。

  此外，下行周期中金辉销售端承压、再融资困难及项目资金回笼至集团愈发困难等因素的影响，年末持有现金较年初大幅减少42.6%至70.73亿元，无法覆盖短债；因本次金辉未公布预售监管账户资金余额，倘若扣除该笔受限制现金后，当前金辉的流动性已经高度承压。年末金辉三条红线处于黄档反馈，净负债率较年初减少9.5pct至62.2%，剔除预收后的资产负债率持续改善至61%。