楼市风向标城市，上海，又迎来新动作！

  8月27日，上海发布新规，提高商品住房中小套型的面积标准，同时优化调整中小套型住房所占比例。 

  具体来看，多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米，根据环线调整供应比例，中外环间区域中小中小套型住房供应比例不低于70%。

  简单来说就是，今年3月第一批次集中供地出让中对“7090”政策的调整迎来官宣，这项自2006年至今实行了18年的政策，以红头文件的形式正式宣告终结。

  今年前7月，上海商品住宅成交结构可以看出，100-120平方米大户型已成为购房者的主力目标，而过去“7090”政策下小户型是供应主流的情况明显与需求现状背离。在这一背景下，上海进一步放宽面积户型要求，旨在满足多样化的改善性住房需求。

  目前市场已经进入了“不缺房”的时代，人们的居住需求也从“有没有”向“好不好”转变。

  除了上海此轮调整以外，为满足多样化改善需求，深圳、苏州等重点城市均出台了一系列计容新规来支持高品质住房建设。

  此次上海中小套型标准的调整并非首次。

  2024年以来上海积极从供给侧、需求侧给市场注入活力，引导改善市场预期。

  早在今年3月，“7090”限制便被突破。

  彼时，上海土地市场官网挂出2024年第一批次第二轮土拍出让公告，在“出让须知”中多个地块“中小套型住宅设计建设标准”发生变化。

  具体变化与此次政策中的标准一致。即多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。

  简单来说，未来新建商品住宅面积更大了，同时面积段更大的房子也会越来越多。

  与此同时，政策明确中小套型住房供应比例。原则上，中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%。

  根据以往的土地出让信息，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%至80%不等。对比之下，部分区域调低了中小套型住房供应比例。

  不过，据克而瑞上海区域观察，在此之前上海中小套型住房供应比例已有所松动，从近两轮土地出让中可以明显看出，中环内中小套型住房比例一般在0%-40%不等，外环外则在30%。从这一角度来看，中小套型的比例一定程度上被拉高。

  但相较于此前的“7090”政策中对中小套型比例“必须达到70%以上”规定，新规更加灵活，根据不同环线、区域设置不同的比例要求。

  政策一大亮点在于新出让商品住房用地套型结构的区域统筹被强化，这将为供应端条件设置预留较大调整空间，以适应市场需求进行产品优化。

  此次政策调整的大背景，是上海人均住房建筑面积、家庭人口结构、住房套型的市场需求发生变化。

  根据上海国民经济和社会发展统计公报，至2023年年末，上海城镇居民人均住房建筑面积37.51平方米。而同期我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米。

  这意味着，上海居住条件仍有进一步提升的空间。

  另外，七普统计数据显示，上海是全国“多代同住一室”最严重的城市，这一比例为10.7%，也就是说每10户上海城镇家庭就有1户家庭“多代同居一室”。

  未来，上海改善需求仍将持续释放。

  随着房地产市场供求关系发生变化，刚需客群逐渐转向二手房、新房市场趋向改善型在今年的上海市场尤为明显。

  据克而瑞产品力研究中心统计，截至7月，大户型已成为上海购房者的主力目标，其中三房成交占比接近七成，四房与五房及以上产品成交比重分别较去年同期增加3.1和0.2个百分点，其余房型的市场份额均同比下降。

  从面积段来看，前7月，100-120平米面积段产品成为主力成交面积段，占比达到28.7%。

  从变化趋势来看，120平方米以上各面积段产品的市场比重均同比持增。这意味着，市场对大面积的产品需求正在攀升。

  上海正成为一线城市的缩影。整体来看一线城市新房成交结构集中在100-120平方米面积段，占比达到23.9%，100平米以下产品成交比重较去年同期下降3.4个百分点。

  此次上海政策调整，将进一步引领市场变革，更好的满足购房者对大户型的需求，推动市场更好的达到供求平衡。

  值得注意的是，在探索房地产行业新模式下，除了上海放开“7090”政策以外，全国各地也在为支持“好房子”建设出台一系列新规。

  比如今年3月深圳放开“7090”户型比例限制，随后的5月又出台新版建筑设计规则，将机房、避难层等公共空间列为“不计容面积”，同时控制超高层住宅开发，规定住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米。

  另外，苏州明确在城市郊区不具备公共交通条件但景观、区位等条件较好的区域，以及国土空间规划确定的历史城区等，停止执行容积率不得低于1.0的供地标准。

  无论是放宽低容积率产品供应，还是控制高层住宅开发，意味着纯刚需类产品市场份额将持续收缩，低密及大户型的改善性产品将成为新房市场的主导。

  在促进楼市平稳健康发展方面，今年以来上海政策端表现更为积极。

  从3月末松绑“7090”政策，到5月末“沪九条”发布，6月取消土地出让规则中溢价率10%上限要求，8月末提高商品住房中小套型的面积标准。纵观上海出台的一系列政策调整，充分考虑了自住和多样化改善的购房需求，对改善市场预期，促进上海房地产市场平稳健康发展释放积极信号。

  结合全国重点城市出台的一系列政策来看，未来新房市场将迎来新的升级，政策端还将围绕建设好房子持续发力。