2025年销售目标为1205亿元，同比增长5.2%，2025年可售资源2354亿元。

  ◎  作者 / 房玲、洪宇桁

  核心观点

  【前三城市贡献率达65%，2025年目标销售1205亿】2024年越秀地产实现合同销售额1145.4亿元，同比减少19.4%，完成全年1470亿元销售目标的77.9%；位列克而瑞集团《2024年中国房地产企业销售TOP200排行榜》全口径金额榜第八名，进入行业前十。单城销售规模前三的广州、杭州、北京销售累计742.2亿元，占企业整体销售额的64.8%。2025年销售目标为1205亿元，可售资源2354亿元（不包含2025年新增项目可提供的可售资源），与2024年基本持平；其中期初库存货值约1102亿元，占比46.8%。

  【聚焦核心城市，2025年目标拿地权益金额300亿】2024年越秀地产新增24宗地块，计容总建面约271.2万平，同比减少44.8%，新增土储基本聚焦核心一二线城市，其中广州单城新增109.6万平米，占比达到了40.4%。权益投资额294.6亿元，同比减少了16.1%，在北京、上海、广州的权益投资额对总投资规模的占比达到了82.7%。2025年企业计划投资规模达到权益金额300亿元，与2024年基本持平。截至2024年底，越秀地产总土储建面1970.7万平，其中95.6%分布在一线城市和重点二线城市；总货值约为3600亿元，足以支撑企业未来两三年的发展。

  【毛利率预计2025年触底，核心盈利能力待改善】结转收入806.2亿元，同比增长7.2%。由于合约销售的下降，期末包含合营及联营公司项目的已售未入账销售额1700亿元，同比减少14.7%；合同负债同比减少4.3%至838.4亿元。但与近两年的结转规模对比来看，已售未结资源仍较为充裕，可以保障后续结转收入的稳定。毛利率同比降低了4.8个百分点至10.5%，企业预计将在2025年触底，近期获取的项目毛利率都在15-20%左右。净利率1.7%，核心盈利能力待改善。

  【融资渠道相对畅通，财务结构保持稳健】2024年越秀地产依旧保持着较为畅通的融资渠道，共完成新的融资约416.9亿元，包括境内融资约人民币305亿元，以及境外融资约人民币111.9亿元。2024年经营性现金流净流入217.3亿元，在手现金同比增加8.6%至500.5亿元，现金短债比为2.15；扣除监控户存款、非流动的定期存款以及其他受限存款之后，非受限现金297.3亿元，同比增加1.6%，非受限现金短债比1.28，同比提高0.01。此外，越秀地产汇报监管部门的扣预资产负债率68.1%、净资产负债率51.7%，三条红线仍处于绿档，财务较为稳健。

  【“商住并举”业务稳健发展，直接持有商业储备资源丰富】越秀地产坚持“商住并举”发展战略，2024年直接持有商业租赁收入6.68亿元，同比提升37.1%；越秀房托（越秀地产持有40.02%权益）实现营业收入20.32亿元，同比下降2.7%；越秀服务（越秀地产持有67.4%权益）实现营收约38.68亿元，同比上升20.0%；越秀康养（越秀地产持有100%权益）的营收同比上升23.8%至5.2亿元。在商业运营方面，越秀地产年底在租商业物业面积92.4万平米，在建物业面积32.68万方、未建物业面积56.35万方，商业储备资源较为丰富，后续可保障商业租赁收入的增长。

  01 销售

  前三城市贡献率达65%

  2025年目标销售1205亿

  2024年越秀地产实现合同销售额1145.4亿元，同比减少19.4%，完成全年1470亿元销售目标的77.9%；位列克而瑞集团《2024年中国房地产企业销售TOP200排行榜》全口径金额榜第八名，进入行业前十。2025年销售目标为1205亿元，同比增长5.2%。2025年可售资源2354亿元（不包含2025年新增项目可提供的可售资源），与2024年基本持平；其中，期初库存货值约1102亿元，占比46.8%。企业预计全年的去化率将达到51%，相比于2024年提高3个百分点。根据克而瑞监测，2025年1-3月越秀地产已实现全口径合约销售额308.1亿元，同比增长42%，完成目标的25.6%。

  越秀地产在策略上保持以变应变，实施“一盘一策”的精准营销策略和精准的定价策略，继续巩固在大湾区市场领先和广州市场份额第一的地位。2024年越秀地产在大湾区销售额为488.4亿元，占比为42.6%，其中仅广州就贡献销售额433.7亿元，占到大湾区88.8%。除大湾区外，华东地区实现销售额331.4亿元，占比28.9%，主要是由杭州贡献销售额221亿元，占到华东的66.7%。此外，北京单城市贡献销售额87.3亿元，推动北方销售贡献度同比提升2.2个百分点至11.3%。广州、杭州、北京三城市销售累计742.2亿元，占企业整体销售额的64.8%。

  02 投资

  聚焦核心城市

  2025年目标拿地权益金额300亿

  2024年越秀地产新增24宗地块，计容总建面约271.2万平，同比减少44.8%。权益投资额294.6亿元，同比减少了16.1%；新增土储权益面积比例为52.2%，同比提升了6.6个百分点。在稳健投资拿地的同时，越秀地产也在优化其存量土地资源，2024年成功实现广州3幅地块的收储，累计可盘活资金约135亿元。

  从布局来看，越秀地产持续聚焦大湾区，以拿地建面计，大湾区、北方、华东和中西部占比分别47.7%、19.7%、19.2%和13.3%；新增土储基本聚焦核心一二线城市，一线城市拿地建面占比71.2%，其中广州单城新增109.6万平米，占比达到了40.4%；二线则集中于杭州、成都和合肥。从权益金额来看，越秀地产在北京、上海、广州的权益投资额分别约为93.0亿元、69.0亿元和81.6亿元，合计占总权益投资额的82.7%。

  2025年企业计划投资规模达到权益金额300亿元（与2024年相比略有增长），但也会根据市场情况动态调整。

  截至2024年底，越秀地产总土储建面1970.7万平，其中95.6%分布在一线城市和重点二线城市。土储结构方面，未开发建面605.5万方，占比30.7%，土地储备仍然较为充裕；以建面计，47.1%的土储位于大湾区，中西部、华东和北方地区分别占比28.7%、22.4%和12.3%。总货值约为3600亿元，足以支撑企业未来两三年的发展。

  03 盈利

  毛利率预计2025年触底

  核心盈利能力待改善

  2024年越秀地产营业总收入864亿元，同比增长7.7%；其中，物业销售结转收入806.2亿元，同比增长7.2%。由于合约销售的下降，期末包含合营及联营公司项目的已售未入账销售额1700亿元，同比减少14.7%；合同负债同比减少4.3%至838.4亿元。但与近两年的结转规模对比来看，已售未结资源仍较为充裕，可以保障后续结转收入的稳定。

  盈利能力方面，毛利润同比减少26.1%至90.5亿元，毛利率10.5%，同比降低了4.8个百分点。企业预计毛利率将在2025年触底，近期获取的项目毛利率都在15-20%左右。2024年企业共计提了约22.7亿元的存货减值，净利润同比减少68%至14.7亿元，净利率1.7%。此外，由于年内结转项目的权益比有所提升，少数股东损益占比从2023年的30.4%下滑至29%，全年归母净利润10.4亿元，归母净利率1.2%，核心盈利能力待改善。

  04 负债

  融资渠道相对畅通

  财务结构保持稳健

  2024年越秀地产依旧保持着较为畅通的融资渠道，共完成新的融资约416.9亿元，包括境内融资约人民币305亿元，以及境外融资约人民币111.9亿元；其中，在公开市场发行境内公司债和定向债务工具各25亿元和18亿元，加权平均借贷年利率约为2.61%和2.27%，此外还有境外人民币点心债23.9亿元，加权平均借贷年利率约为4.07%。推动企业的加权平均融资成本同比进一步降低0.33个百分点至3.49%。

  期末越秀地产的总有息负债为1039亿元，同比减少0.5%。短期有息负债232.7亿元，占比为22.4%，与上年基本持平。当前房地产市场仍处于筑底企稳阶段，越秀地产以保障现金流安全为重点工作，2024年经营性现金流净流入217.3亿元，持有现金同比增加8.6%至500.5亿元，现金短债比为2.15；扣除监控户存款、非流动的定期存款以及其他受限存款之后，非受限现金297.3亿元，同比增加1.6%，非受限现金短债比1.28，同比提高0.01。此外，越秀地产汇报监管部门的扣预资产负债率68.1%、净资产负债率51.7%，三条红线仍处于绿档，财务较为稳健。

  05 多元化

  “商住并举”业务稳健发展

  直接持有商业储备资源丰富

  越秀地产坚持“商住并举”发展战略，2024年直接持有商业租赁收入6.68亿元，同比提升37.1%；越秀房托（越秀地产持有40.02%权益）实现营业收入20.32亿元，同比下降2.7%；越秀服务（越秀地产持有67.4%权益）实现营收约38.68亿元，同比上升20.0%；越秀康养（越秀地产持有100%权益）的营收同比上升23.8%至5.2亿元。

  在商业运营方面，越秀地产年底在租商业物业面积92.4万平米，出租率为80%，同比持平。与此同时，企业还有在建物业面积32.68万方、未建物业面积56.35万方，商业储备资源较为丰富，后续可保障商业租赁收入的增长，也可择机孵化注入房托平台，获取商业项目的变现，以补充集团自身的现金流。

  越秀服务在2024年继续保持着稳健的增长，总合约面积同比增长了6.3%至8872.7万平米，在管面积也同比增长了6.3%至6930.9万平米，在管面积的增加助推了营收的增长。但是毛利率却同比下降了3.3个百分点至23.3%，主要是因为非业主增值服务的毛利率下降7.5个百分点，高毛利的车位销售协助服务和案场及示范单位管理服务由于房地产行业整体放缓而减少。

  越秀康养自2017年成立以来长期聚焦大湾区和长三角地区，截至2024年底共进驻了3个省份的7个城市，项目总数23个，在营床位数7265张，入住率同比提升了7个百分点至71%，保持在行业的前列。在康养业务越来越被行业重视的背景下，越秀在该领域的提前布局已经取得了一定的先发优势。