2024年保利置业实现全口径合约销售金额542亿元，合约销售面积212.1万平方米，持续销售项目数量明显增加。

  ◎  作者 / 房玲、洪宇桁

  核心观点

  【合约销售额逆势增长，存货去化压力进一步加大】2024年保利置业实现全口径合约销售金额542亿元，合约销售面积212.1万平方米，分别同比增长1.1%和减少5.8%，在多数房企销售额同比下跌的情况下实现了逆势增长。但企业持续销售项目数量明显增加，结合2024年底企业的已竣工可售物业存货值同比增长了40%至452.2亿元，对存货货值的占比由24%提升至36%，企业面临的存货去化压力进一步加大。

  【稳健投资，拿地销售比控制在40%以下】2024年保利置业在济南、宁波、深圳和上海新增了6个项目，新增土储建面为96.4万平方米，拿地总价约199亿元，按金额计算的拿地销售比为0.37，符合企业将全年拿地销售比控制在40%以下的战略。在房地产市场仍在筑底的背景下，企业的拿地也较为审慎，力度保持在较为稳健的水平。截至2024年底，保利置业的总土储建面为1316万平方米，同比减少了21.1%。

  【核心归母净利下降80.6%，盈利压力加大】2024年保利置业的营业收入为402.1亿元人民币，同比减少1.8%；毛利润同比减少了21.1%至66亿元，因此毛利率同比降低了4个百分点至16.4%，毛利率的降低主要是受到了行业下行的影响。与此同时，净利率同比下降了3.8个百分点至0.2%；归母净利率同比下降了3个百分点至0.5%。归母核心净利润为3.42亿元，同比减少80.6%，归母核心净利率也同比下降了3.5个百分点至0.8%。净利率水平降至冰点，企业盈利压力加大。

  【融资优势凸显，整体财务情况有较大改善】2024年保利置业完成了5笔共50亿元公司债券的发行，票面利率均低于3%，推动企业平均融资成本同比继续下降了0.5个百分点至3.38%，企业仍然保持着较强的融资能力。期末保利置业的持有现金同比增加8.8%至346.7亿元人民币，一年内到期的有息负债同比减少6%至195.4亿元，现金短债比提升至1.77。同时企业的总有息负债同比减少4.7%至704.5亿元，伴随着持有现金和总权益的增长，因此净负债率同比降低了16.2个百分点至76.9%，剔除预收款后的资产负债率也降低了2.2个百分点至70.4%，整体财务状况有较大改善。

  01 销售

  规模逆势增长，存货去化压力进一步加大

  2024年保利置业实现全口径合约销售金额542亿元，合约销售面积212.1万平方米，分别同比增长1.1%和减少5.8%，在多数房企销售额同比下跌的情况下实现了逆势增长，在克而瑞《2024年中国房地产企业销售TOP200排行榜》上全口径销售额排名相较于2023年提高10名至第17名。

  与此同时，保利置业全年实现销售回笼金额548亿元，销售回笼率达到了101%，同比继续提高了1个百分点。全年企业实现经营活动现金净流入68亿元，继续保持着现金流的稳定。

  2024年保利置业的合约销售均价达到了25546元/平米，相较于2023年提升了7.3%，再创近年来的新高。主要是因为企业在香港地区的销售金额占比达到了15.1%，相较于2023年提升了7个百分点，是近年来的新高。剔除香港地区后，企业合约销售460亿元，同比下降6.7%。

  2024年保利持续销售的项目147个（2023年：135），首开项目9个（2023年：10），期末在建及待建项目55个（2023年：70），持续销售项目增加而在建及待建项目减少，企业库存压力持续加大。根据资产负债表来看，2024年底企业的已竣工可售物业存货值同比增长了40%至452.2亿元，对存货货值的占比由24%提升至36%，企业面临的存货去化压力进一步加大。

  02 投资

  稳健投资，拿地销售比控制在40%以下

  2024年保利置业在济南、宁波、深圳和上海新增了6个项目，新增土储建面为96.4万平方米，拿地总价约199亿元，按金额计算的拿地销售比为0.37，符合企业将全年拿地销售比控制在40%以下的战略。在房地产市场仍在筑底的背景下，企业的拿地也较为审慎，力度保持在较为稳健的水平。

  截至2024年底，保利置业的总土储建面为1316万平方米，同比减少了21.1%，其中在建面积570万平方米，待建面积约747万平方米。从土地分布来看，保利置业的土地储备中长三角和大湾区的建面占比为45%，同比降低6个百分点；一线城市的占比达到29%，与2023年持平，企业总土储的平均土地成本达到了10994元/平方米，继续保持在近年来的高位。

  03 盈利

  核心归母净利大幅下降80.6%，盈利压力加大

  2024年保利置业的营业收入为402.1亿元人民币，同比减少1.8%；毛利润同比减少了21.1%至66亿元，因此毛利率同比降低了4个百分点至16.4%，毛利率的降低主要是受到了行业下行的影响。

  与此同时，虽然合联营公司收益转正，同时投资物业公允值减少幅度大幅降低，但是由于存货计提减值同比大幅增长了近600%，因此保利置业的净利率同比下降了3.8个百分点至0.2%；归母净利率同比下降了3个百分点至0.5%。归母核心净利润为3.42亿元，同比减少80.6%，归母核心净利率也同比下降了3.5个百分点至0.8%。净利率水平降至冰点，企业盈利压力加大。

  04 偿债

  融资优势凸显，整体财务情况有较大改善

  在房企融资环境仍然趋紧的情况下，保利置业在2024年完成了5笔共50亿元公司债券的发行，票面利率均低于3%，其中有两笔3+2年期的票面利率分别低至2.45%和2.5%。推动企业平均融资成本同比继续下降了0.5个百分点至3.38%，企业仍然保持着较强的融资能力。

  期末保利置业的持有现金同比增加8.8%至346.7亿元人民币，一年内到期的有息负债同比减少6%至195.4亿元，现金短债比提升至1.77。企业的短期偿债压力有所缓解，但考虑到受限制现金和预售监管资金也占据一部分比例，未来企业仍需保持稳健的现金流管理。

  从未来的有息债务到期情况来看，在一年后但两年内到期的规模约为234.5亿元（占比33.3%）、在两年后但五年内到期规模为195.8亿元、在五年后到期规模为78.8亿元。两年内有息负债占比61.0%，企业债务结构仍有优化空间。

  2024年末企业的总有息负债同比减少4.7%至704.5亿元，伴随着持有现金和总权益的增长，因此净负债率同比降低了16.2个百分点至76.9%，剔除预收款后的资产负债率也降低了2.2个百分点至70.4%，整体财务状况有较大改善。