中房网讯（刘敏/文）2024年，重点50城的住房租赁市场呈现显著变化。

  根据麟评居住大数据研究院最新报告，2024年全国50城租售比为1：582，房价与租金的偏离程度缩小。重点50城平均租金为33.07元/㎡/月，较2023年下降1.82%；平均房价为19245元/㎡，较2023年下降6.31%。

  麟评居住大数据研究院表示，2024年房价调整幅度明显大于租金，使得租金与房价偏离度缩小。此外，2024年整体经济环境压力仍然较大，居民收入增长预期下降，人们更倾向于持币观望。但租赁是刚性需求中的基本需求，即使收入下降也只是在一定程度上降低对租金的承受范围，不会像购房需求那样大幅萎缩，租金下跌相对房价更为缓慢。

  租金回报率跑赢存款

  从租金回报率方面来看，2024年重点50城租金回报率为2.06%，创自2019年监测以来新高。报告表示，近两年来房价和租金都在调整，且房价跌幅明显大于租金跌幅，租金回报率自然上升，意味着居民租房收益预期有所改善。

  值得注意的是，五大行存款利率进入“1字头”时代，国债利率和基金市场平均收益率都低于2%。

  租金回报率已经跑赢五大行存款利率和部分理财产品的收益率，买房出租收益在当前低利率环境下更具吸引力。但一些老旧小区或偏远地区房产可能难以出租或租金水平较低，达不到平均水平。

  分等级城市来看，租金回报率全部上升。其中，一线城市租金回报率为1.82%，较2023年上升0.02个百分点；二线城市租金回报率为2.04%，较2023年上升0.12个百分点；三四线城市租金回报率为2.55%，较2023年上升0.1个百分点。

  特别是二线城市，租金回报率提升幅度最大，主要得益于房价调整更为明显。而三四线城市虽然绝对值最高，但受制于人口流出等因素，长期投资价值仍需谨慎评估。

  6个城市租金回报率超过3%

  具体到城市，2024年50城中有44城租金回报率上升，仅银川（-1.17%）、金华（-0.15%）、桂林（-0.08%）、深圳（-0.04%）、北京（-0.01%）、泉州（-0.01%）这6座城市下降。

  高租金回报率城市主要以弱二线及三四线城市居多。其中，乌鲁木齐（3.77%），银川（3.6%），贵阳（3.48%）、桂林（3.28%）、哈尔滨（3.25%）和长沙（3.07%）等6个城市的租金回报率均超过了3%。

  报告认为，尽管房价下跌，但租赁市场需求相对稳定，甚至部分城市租金有所上升，这使得租金收入相对稳定或略有增长，进一步推动了租金回报率的提升。

  而低租金回报率城市则聚集更多长珠三角经济圈的热点城市，如东莞（1.44%）、金华（1.54%）、深圳（1.61%）等这类城市房价过高、租金增长乏力以及租售比失衡。

  租售比年限缩短，租金收入比回落

  此外，从租售比方面来看，2024年全国50大中城市售租比为48.5年，为2019年以来最低水平。报告称，年限的缩短主要是由于房价下行显著，如果房价持续下跌，可能会对市场信心和供求关系产生负面影响。

  报告显示，高售租比城市集中分布于东南沿海一带。厦门、东莞、金华、深圳和宁波2024年售租比均在60年以上，此类城市房价过高，租金增长乏力。

  包括乌鲁木齐、银川和贵阳在内的中西部城市回本周期则较短，均不到30年就可以出租收回购房成本。此外，桂林、哈尔滨、长沙、淄博、湛江及沈阳的售租比也较为合理，均在35年以下。

  此外，从租金收入比来看，2024年重点50城租金收入比为12.59%，较2023年回落0.78个百分点，居民租房的压力略有减轻。

  根据报告，重点50城中近9成城市租金收入比下降。仅三亚、湛江、昆明、洛阳、威海、乌鲁木齐这6个租金收入比上升的城市。

  其中，深圳（27.04%）、上海（25.14%）、三亚（24.91%）、北京（24.11%）租金收入比位居TOP4，租金支出占比超过总收入的两成，居民租房面临相对较大压力，此类城市可加强保障性住房建设以缓解租房压力。

  而低租金收入比的城市中，金华、烟台、中山等15个城市租金收入比在10%以下，此类城市租房群体的居住幸福感相对较高。