[贝壳研究院]阳光城中报“行业逻辑已发生变化，将产生新的行业格局”

  盈利与偿债：阳光城上半年结算营业收入241.2亿元，同比增长7.15%，净利润17.71亿元，同比增长14.98%，净利润率微升0.26个百分点至7.34%，但仍低于2019年行业11.2%的平均净利润率水平。对于阳光城盈利能力持续改善，仍有较大上升空间。

  偿债方面，阳光城上半年规模1121.61亿元，近三年均保持规模相当，净负债率较2019年末下降23.22个百分点至114.98%，负债结构持续优化，平均融资成本7.5%，较2019年同期优化22个基点。资金流动性改善，短期偿债能力增强。短债比较2019年末1.25倍提升至1.28倍。

  业绩表现：阳光城2020年上半年实现全口径销售金额900.09亿元，权益销售金额579.74亿元，基本持平上年同期水平。在2018年跨越千亿，2019年跨越2000亿后，阳光城对业绩增速与排名的追求相对从容，疫情下谨慎制定2000亿+业绩目标。

  抗疫战绩：阳光城在复工第一周，开展代号为“百日战疫”的专项活动，利用线上平台“阳光房宝”加大力度强化现金流管理。该项活动对阳光城上半年的资金流动性提升起到积极作用。整体上阳光城上半年全口径销售回款683亿元，平均回款率80.12%。

  土储货值：上半年阳光城现金支出165亿元，补充权益土地储备约404.63万㎡，权益拿地销售比28.3%，较上年同期18.4%大幅提升9.9个百分点的，属于上半年土地市场较为活跃的房企之一。按计容面积统计，上半年通过招拍挂方式取地占比约60%，并购取地占比约40%。

  阳光城截至今年上半年累计土储4993.77万㎡。预计货值6845亿元，按当下销售均值，货值去化周期约3年，因此积极土储、补充货值也是阳光城的必要战略储备。另，近两年的积极扩张、项目合作，牺牲了一定的权益占比，当下阳光城累计货值权益占比65%，会对企业的实际盈利和资本市场估值有所影响。

  发展战略：阳光城在2020年确定的六大目标中，将引入战略投资人和全面提升股债资本市场认可度分别放在了第一和第二的位置，原有位置的销售与投资目标顺延至第三、四位。2019年10月中民投撤出阳光城后，引入新的战投将提升到更高的战略要求中。而提升企业资本地位，是行业发展的趋势，融资端的集中度不断加剧，房企未来融资处境将更加艰难。

  另，外界关注的阳光城物业拆分上市问题，报告中并未涉及。从今年4月的业绩发布会上获悉，阳光城内部在积极研究物业上市计划，今后将作为阳光城的新增长点。根据工商备案销售查询，7月29日阳光城以1.5亿元注册资本注册“阳光城智优佳生活服务股份有限公司”，新公司的成立或将成为上市候选。

  融资新规影响：结合阳光城2020年中期财务数据，按照网传行业融资新规方式统计，第一项剔除预收款后的资产负债率，阳光城2020年中期数据约为84%，超过假定标准70%的阈值标准；第二项净负债率为114.98%大于100%的阈值标准；第三项阳光城当期短债比约为1.28倍，优于1倍的标准。如果网传规则为真，则阳光城有两线超出阈值，有息负债规模年增速不得超过5%。但从阳光城2018年-2020年上半年的有息负债规模保持稳定，所谓“新规”对阳光城的实际影响有限。