[贝壳研究院]绿地控股中报：负债居高，销售回落，重启求变或将面临更多考验

【贝壳研究院上半年TOP20房企中报点评】

  业绩表现：销售不及预期，抓回款见成效

  上半年，绿地控股实现合同销售金额1330亿元，比去年同期减少20.7%；实现合同销售面积1031万平方米，比去年同期减少30.7%。产品结构上，商办类产品受疫情影响较大，销售额占比较上年同期下降16个百分点约为19%，住宅占比约81%。回款质量在上半年明显提升，上半年销售回款达1257亿元，回款率约95%，较上年同期大幅提升16个百分点。

  销售目标方面，上一年绿地并未如愿跨过4000亿门槛，今年亦没有公开其业绩目标，如按2019年的实际达成的3880亿计算，上半年完成2019年全年销售额的36%，下半年较去年同期销售需提速15%以上方可达到与2019年全年相同的销售规模，销售压力较大。

  财务水平：负债居高，低利润水平或将负面影响资本市场估值

  盈利：上半年绿地实现营业收2098.4亿元，同比增长4.2%，增速较上年大幅收窄，较上年同期减少23.4个百分点。其中，房地产业实现收入966亿元，结转规模稳中有升，同比增长10.5%。房地产业营收占总营收47.5%，绿地另一核心业务板块大基建，营收占比整体43.2%，两大业务占绿地整体营收约90%。

  利润水平方面，今年上半年绿地在房地产板块毛利率较上年下降2.2个百分点至25.8%，低于行业平均利润水平，而大基建板块毛利率为4.8%。

  偿债：绿地上半年资产负债率同比增长0.24%至88.51%，属于高负债水平。截至上半年，绿地持有现金872.5亿元，其短债比为0.72，较上一年同期下降5%，短期偿债压力提升。前几年举债扩张模式，为绿地的近期发展带来一定负担，去扛杠、降负债是绿地面临的重大考验。

  土地策略：大基建促政企合作获低成本土储，业务布局有回归一、二线城市倾向

  截至今年上半年绿地新增土储59宗，新增权益计容面积约1247万平方米，权益地价366亿元，权益拿地销售比30.6%，与上年同期基本持平。新增货值约1600亿元，平均楼面成本约2673元/㎡，同比提高9.6%，仍处于行业较低成本区间，主要得益于绿地控股大基建基因，与政府合作可获取低价大体量项目。

  新增土储布局上，2016年左右的土地扩张使得绿地三、四线城市占比提升，而从2019年的土储策略上，已明显向一、二线城市回归，占比达50%。2020年上半年，按照新增土储货值计算，约有51%货值位于一、二线城市。

  发展战略：守正四大核心产业，重启混改主动求变

  绿地将长期战略布局房地产、大基建、大金融、消费四大核心领域，采取多元化发展策略。2020年绿地为大湾区新设立新的平台即绿地湾区公司，以绿地香港为主体，集中在大湾区发力。

  另，绿地在7月主动求变，重启混改之路，或将大幅提升自身商业化程度，同时有利于资本市场的正面评级，带来融资上的利好，从而缓解其债务压力。

  融资新规影响：网传融资新规或令高负债绿地雪上加霜

  结合绿地2020年中期财务数据，按照网传行业融资新规方式统计，第一项剔除预收款后的资产负债率，绿地2020年中期数据约为88%，超过假定标准70%的阈值标准；第二项净负债率约为189%，超过100%的阈值标准；第三项绿地当期短债比约为0.72倍，低于1倍的标准。如果网传规则落地实施，则绿地三项指标超出阈值，有息负债规模不得增加。对于高负债的绿地，所谓“新规”对其影响较大。