[贝壳研究院]中海地产中报：处大事贵乎明而能断，临大势贵在顺而有为

【贝壳研究院上半年TOP20房企中报点评】

  业绩表现：回归一、二线城市及核心城市群，全年目标达成基本可期

  2020年上半年中海实现合同销售金额1720亿元，同比增长4.2%。按照全年销售目标3600亿元计算，上半年完成48%，业绩恢复超预期。主要由于中海主力市场回归一、二线及核心城市群，其中北京、上海、成都、广州四大重点城市业绩贡献均超百亿元。另，6月单月销售575.6亿元，创中海单月销售记录。

  销售单价方面，受疫情影响，今年上半年中海平均销售单价约18000元/㎡，相较于上年同期微降5.1%。据贝壳数据统计，中海下半年目标达成压力系数为1.1，目标达成基本可期。

  财务水平：慎微笃行，财务稳健，常年保持“利润王”

  盈利：上半年中海实现营业收入886.3亿元，同比增长11.0%；实现归母净利润205.3亿元，同比下降3.7%。与此同时，上半年中海净利润率以23.2%保持境内房地产行业领先水平，超2019年同期行业13.5%平均净利润率9.7个百分点，常年保持“利润王”。

  偿债：中海上半年资产负债率为59.77%，远低于行业平均水平，财务结构较为良好。截至上半年，中海持有现金超过千亿，达1113.8亿元，其短债比为1.67，超过上年同期24.6%，短期偿债能力进一步提升，财务结构持续优化。中海上半年加权平均借贷成本为4.01%，处于行业一流水平，整体融资优势明显。

  土地策略：重点策略获取超大型项目，权益占比行业领先水平

  截至今年上半年中海累计土储9006万平方米。新增土储方面，上半年中海于13城市新增土储21宗，新增计容面积约582万平方米，权益地价522.8亿元，权益拿地销售比35.9%，与上年同期保持相同水平。除此，中海将获取超大型项目作为其强化土储优势的重要策略，上半年在上海、武汉、太原等城市获取多个超大型项目，预计项目可售货值均将超百亿。

  新增土储布局上，一线城市，北京、上海两城共涉5宗土地，占比23%，其他土地集中在天津、苏州、武汉等热点二线城市。在权益占比方面，中海保持行业领先水平，新增土储平均权益占比95%，其中17宗土地为100%持有。

  发展战略：培育新增长点，丰富房企融资渠道，增强抗风险等级

  中海作为较早布局多元化发展的房企，在养老、教育、物流等新业务基础上，今年上半年新设立供应链管理公司，涉足B2B建材交易平台；新增科技公司，围绕住宅与商业数字化管理，建立科学生态圈，不断培育企业新增长点，助力房企的综合实力提升。

  同时，中海可凭借其多元化业务获取大量的低成本资金，上半年发行一期商业CMBS，获取资金37亿元人民币，发行票面利率2.5%；8月，中海在长租领域获批租赁专项公司债95亿元，首期发行规模不超20亿元，票面利率2.9%-4.1%等。在丰富中海境内外融资渠道的同时，增强其在金融侧抗风险能力。

  融资新规影响：网传融资新规对“三好生“中海暂无影响

  结合中华2020年中期财务数据，按照网传行业融资新规方式统计，第一项剔除预收款后的资产负债率，中海2020年中期数据约为54%，低于假定标准70%的阈值标准；第二项净负债率约为33%，低于100%的阈值标准；第三项新城当期短债比约为1.67倍，优于1倍的标准。如果网传规则为真，则中海无指标超出阈值，有息负债规模年增速不得超过15%。对于稳健的中海，融资新规对其暂无明显影响。