[贝壳研究院]金地中报：多元消费升级，加速代建业务，坚持平衡发展观

  【贝壳研究院上半年TOP20房企中报点评】

  业绩表现：上半年业绩同比增长18.7%，对全年业绩增速预期保持中性乐观

  2020年上半年金地实现合同销售金额1016.3亿元，同比增长18.7%；实现签约面积484.9万平方米，同比增长13.3%。业绩贡献分布中，华东和东南区域表现抢眼，两个区域销售额合计占整体业绩约57%，其中，南京是金地上半年唯一销售额超百亿城市。

  金地2019年跨入2000亿规模，今年未对外公布其业绩目标，上半年业绩达成占比2019年2106亿约48%。金地自5月开始累计增速回正，在TOP20房企中销售恢复较快，对全年业绩增速预期保持中性乐观。

  财务水平：结算面积减少致营收下滑，利润水平保持行业较高水平

  盈利：上半年金地实现营业收入198.8亿元，同比下降11.6%，其中房地产开发业务收入169.3亿元，占比整体85.2％，同比下降15.5％。主要是上半年受疫情影响竣工结算面积同比下降28.6％造成。

  利润表现方面，金地上半年房地产业务毛利率为39.6%，较上年同期降低0.77个百分点，保持行业较高利润水平。

  偿债：金地上半年资产负债率为78.73%，较上年同期77.86%小幅提升，负债水平低于行业均值水平，财务水平相对稳健。截至上半年，金地持有现金500.7亿元，其短债比为1.18，短期偿债能力较上年同期1.25水平略有降低。截至上半年金地债务融资余额为1084.6亿元，债务融资加权平均成本4.86％，处于行业较低的融资成本区间。

  土地策略：累计土储一、二线占比近八成，上半年新进4城，持续全国性拓张

  金地坚持深耕一、二线主流城市的投资策略，形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北核心城市为主的区域布局。上半年通过多元化投资方式新增土储52宗，计容建筑面积约649万平方米，其中一二线城市新增土储占比约67％。另，金地上半年新进入舟山、福州、唐山、淄博四个城市，持续拓张全国化布局版图。

  截至上半年，金地总土储计容建筑面积约5866万平方米，其中一、二线城市占比约76％，金地权益土储约3010万平方米，土储面积权益占比约51.3％

  发展战略：多元业务协同发展，代建业务加速发力

  金地是国内较早实施多元战略布局的房企之一，目前已形成以房地产开发为主，同时协同发展商业地产、产业园运营、金融、物业、体育产业、家装、代建、教育等多元业务。

  据披露，金地2018年开始涉足代建业务，近两年代建规模不断扩大，年内金地中标广州、深圳等城市多个代建项目。作为轻资产模式的代建业务，逐渐被房企看重，竞争日趋激烈，今年金地的代建业务正在加速发展。

  融资新规影响：财务稳健，合理负债，网传融资新规对金地暂无影响

  结合金地2020年中期财务数据，按照网传行业融资新规方式统计，第一项剔除预收款后的资产负债率，金地2020年中期数据约为69.9%，略低于假定标准70%的阈值标准；第二项净负债率约为69%，低于100%的阈值标准；第三项当期短债比约为1.18倍，优于1倍的标准。如果网传规则为真，则金地无指标项超出阈值，有息负债规模年增速不得超过15%。由于金地稳健的财务表现与行业较低的融资成本，维持较好的负债水平，因此融资新规对金地暂无影响。