[贝壳研究院]绿城中报：应势而变，顺势而为，开启绿城“2025规划“元年

【贝壳研究院上半年TOP20房企中报点评】

  业绩表现：上半年业绩创同期新高，下半年货值充足，达目标小幅承压

  2020年上半年绿城实现合同销售金额912亿元，同比增长23%，创造历年同期新高；实现签约面积413万平方米，同比增长7%。其中，绿城取得投资项目合同销售额为664亿元，同比增长34%，权益金额382亿元，同比增长43%，权益占比约58%，权益占比仍有较大的上升空间。平均销售均价为24922元/㎡，处于行业领先水平。另外代建项目上半年贡献业绩251亿元，与上年同期基本持平。

  绿城上半年整体回款率为95%，处于行业高位。按照2500亿元全年目标计算，上半年完成36%，基本达成绿城年初预期。下半年绿城剩余任务约1588亿元，较上年同期增长24.5%，下半年整体可售货值约2722亿元，货值较为充足，目标达成去化率需达到58.3%，达成全年目标小幅承压。

  财务水平：营收上升，城市限价影响利润水平，手握超千亿金融授信

  盈利：上半年绿城实现营业收入239.0亿元，同比增长28.1%，主要来自物业销售收入增加，上半年绿城物业销售收入207.1亿元，占整体收入86.7%，同比增长30.4%。销售收入的增长主要源自上半年结转收入的项目中销售占比较高的一二线城市别墅项目单价较高所致。

  利润表现方面，绿城上半年实现毛利率为25.9%，较上年同期下降6.1个百分点，主要受多城市限价政策影响，地价占销售比不断上升，毛利率出现下降。

  偿债：绿城上半年资产负债率为80.27%，较上年同期79.46%小幅提升，负债水平处于行业均值水平。截至上半年，绿城持有现金565.7亿元（不含抵押银行存款），其短债比为1.63，短期偿债能力较上年同期进一步提升。整体净负债率为66.1%，较2019年同期63.2%略有上升，维持在合理区间内。截至上半年绿城尚有约1313亿元金融授信额度未使用。

  土地策略：拓宽拿地渠道，精准把握窗口，上半年新增货值创历史新高

  持续深化“区域聚焦、城市深耕”绿城上半年新增土储43宗，集中在北京、杭州、宁波、石家庄、沈阳、西安等一二线核心城市，计容建筑面积约1097万平方米，预计新增货值约1756亿元，创历史新高，其中有约63%货值位于长三角战略深耕地区。预计有约439亿货值可于年内实现销售转化。

  上半年新增土储中有12个项目通过收并购方式获取，预计货值738亿元，占比整体42%,主要收购来自新引入战投新湖中宝的一批项目。未来绿城将进一步打开收并购渠道。截至上半年，绿城累计在建项目和规划中项目总建面约4801万平方米，总可售面积约3279万平方米，其中一二线可售货值占比达74%。同时，绿城全力推进TOD、城市更新、以及产城融合项目的布局落地。

  发展战略：分拆上市、引入战投、协同发展，上半年三大战略突破

  2020年是绿城推进“战略2025“规划的开局之年，上半年在三个层面取得战略突破。其一，成功分拆旗下绿城管理于港交所成功上市，成为“中国代建第一股”，借助资本力量加快轻资产板块的规模增长和利润提升。其二，成功引入战略投资者新湖中宝，进一步优化混合所有制企业模式，优势互补，增强企业实力。其三，与绿城服务联手，实现生活服务战略协同与业务融合，推动养老服务业务融合，联合打造长租公寓品牌等。

  绿城将进一步深化重资产、轻资产及多元业务布局，努力实现其“位列综合业绩第一阵营“的战略目标。

  融资新规影响：一项指标超出阈值，网传融资新规对绿城影响有限

  结合绿城2020年中期财务数据，按照网传行业融资新规方式统计，第一项剔除预收款后的资产负债率，绿城2020年中期数据约为74%，高于假定标准70%的阈值标准；第二项净负债率约为66%，低于100%的阈值标准；第三项当期短债比约为1.63倍，优于1倍的标准。如果网传规则为真，则绿城一项指标项超出阈值，有息负债规模年增速不得超过10%。由于绿城短期资金流动性向好，另有超千亿金融授信尚未使用，因此融资新规对绿城影响有限。