[易居研究院]2020年2季度上市房企存货研究报告（20200923）

房企存销比处低位，央企拿地最为积极，民企相对谨慎

  存货是房企未来可变现的重要资产，不同房企在不同的市场环境下有不同的经营策略，存货规模和存销比水平并无统一的衡量标准。通常来说，存货规模过大或过小均会造成一定的经营风险。若规模过小，房企可能会因土储不足而在市场景气时丧失主动权并使得业绩增长能力减弱；若规模过大，房企可能会因为激进的拿地策略导致负债率上升，在市场下行阶段时现金流紧张，存货去化难度增大，经营遇到困难。

  本报告所指存货为房企未售的存货，而非报表中的账面存货，因此需要剔除账面存货中的已售部分，以更好地反映房企真实未售的土地储备。

  一、概念与指标

  报告选取了20家A股上市房企的存货、预收帐款和毛利润等3个财务数据，由于房地产企业特殊的财务编制方法，其财务数据与土地储备、销售额等直观的数据存在一定差异，我们在此说明如下：

  目前国内商品房销售采用期房预售制度，现房销售部分占比较小，预售的款项计入预收账款，在竣工交房时结转为营业收入。因业绩需求，部分房企可能会在四季度提前将预收账款计入营业收入，因此我们取最近四个季度预收款平均值来平滑周期。

  存货一般分为完工开发产品（已建成待售）、在建开发产品（含已预售）、拟开发土地和其他，其中前3项为主要构成。存货按照成本法计量，主要包括土地成本、建安成本和资本化利息，在竣工交房确认收入时点结转为营业成本。由于存货中包含已经预售，即转化为预收账款的产品，我们需要将此部分剔除来得到未售的存货。由于预收账款并非成本计量，我们需要扣除毛利润部分得到成本，但由于当下在建的产品，其真实成本在未来竣工交付时才结转为营业成本，目前无法得知实际毛利润，我们用最新一期的毛利润进行近似替代，可能存在一定误差。由此，我们可以得到房企实际未售的存货。

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