[克而瑞]评司论企 | 商管提交招股书，中骏多元化加速发展

  作者 / 房玲、羊代红

  2020年中骏实现销售金额1015.37亿元，目标完成率109%，成功跨进千亿阵营。在规模实现快速增长的同时，中骏在一体两翼的战略主导下，在多元化布局方面正加速铺开，2021年1月28日，中骏商管智慧服务于港交所递交了招股说明书，中骏多元化业务布局又进一程。

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  商管分拆上市

  多元化又进一程

  中骏商管主要包含两个板块的业务，分别为商业物业管理及运营服务、住宅物业管理服务，其中商业板块包含基本商业物业管理服务，开业前管理服务和其他增值服务，除了传统的物业服务之外，还为企业提供商业开业前咨询服务，以及商业后期的租户管理等运营服务。

  截至2020年9月30日，中骏商管拥有90个在管商业及住宅项目，业务范围覆盖51个城市，在管总建筑面积约为1450万平方米，相较于其他规模房企的商管物业公司来看规模还有待发展。

  2020年前9个月，中骏商管收益为5.3亿元，同比增长34%。住宅物业管理收入2.89亿元；商业物业管理及运营服务贡献了收入2.41亿元，占比中骏商管总收入的45.4%，从收入构成来看，开业前管理服务和其他增值服务的收入合计占商业板块收入达到62.1%，这部分业务集中提供咨询方面的业务，收益相对较高，助力提升整体商业部分业务的收入水平。此外值得注意的是，商业部分业务来自独立第三方的业务占比41%，同比下降12个百分点，对母公司的依赖度加大。

  在盈利能力方面，2020年前商业物业管理及运营服务毛利率58.8%，同比增长6.6个百分点，相对住宅物业板块的32.3%的毛利率来说较高，商业物业方面未来发展潜力较大，未来，随着中骏在商业方面布局的铺开，预计商业物业管理及运营服务方面将可以贡献更多的收益。

  未来，中骏商管若上市成功，一方面将可以降低母公司的净负债率，在三条红线下有积极作用，同时，借助上市平台，也将拓宽中骏商管的融资渠道，自己造血助力规模化发展。

  02

  多元化战略迭代升级

  “一体两翼”战略培育企业第二增长极

  除中骏商管之外，中骏近几年在多元化方面也积极探索，在战略方面几经升级。2015年中骏打造联合办公品牌Funwork，丰富了其原有的多元化业务版图；2017年8月与美国睿星资本(Greystar Capital)签署战略合作协议，引入外资地产基金合营长租公寓，实现中骏多元化业务的进一步延伸。

  2017年提出地产千亿级开发及“FUN+幸福生活”生态圈的双轨战略，其中多元化方面发布了“Fun+幸福生活”生态圈，将自有的联合办公、商业体系、长租公寓、酒店、健康管理整合在一起，及推出FUNLIVE方隅公寓、FUNWORK联合办公、FUNSUPER超燃健身及大健康等新型业务版块。2018年7月中骏置业正式宣布更名为中骏集团控股有限公司，更加体现企业对未来多业态发展的战略决心。

  2019年，战略升级为以地产开发为主体，以新零售购物中心FUNWORLD世界城及长租公寓FUNLIVE方隅为两翼的“一体两翼”核心业务发展模式，并提出“商业目标2025年全国布局100个购物中心，运营面积1000万方，发展会员1500万，实现租金45亿”。2020年以来中骏加速商业方面的计划落地，并推动中骏商管提交上市招股书。

  03

  2020年商业“百城计划”加速落地

  方隅差异化发展提升竞争力

  截至2020年底，中骏的多元化布局主要涉及：商业购物中心、长租公寓、联合办公、物业、酒店、教育、健康管理等方面，相应的品牌有FUNWORLD世界城、FUNLIVE方隅公寓、FUNWORK联合办公、FUNSUPER超燃健身。截至目前，中骏多元化正在一体两翼战略的引导下，多元化核心业务主要为FUNWORLD中骏世界城及长租公寓FUNLIVE方隅。

  商业布局方面，主要以打造购物中心FUNWORLD中骏世界城为主，产品线分别为：都市流行、品质生活和都市奥莱，分别对应全客层家庭日常生活、时尚潮流和高性价比特色零售，且透过强化自持，实现品质标准化和运营增值，增强IP的迭代能力。

  2020年中骏在商业地产领域的动作颇为频繁，中骏商业“百城计划”加速落地，新拓展20座中骏世界城，已开业和在建项目近30座，已经进驻北京、上海、昆明、南昌、南安、福州、泰州、泉州、莆田、平顶山、张家港、河源、揭阳、石狮、仙游、水头、湘潭等多个城市。未来，随着中骏商业的加速落地，一方面将为拿地等方面提供助力，另一方面，丰富的产品打造经验也将助力中骏商管规模，实现业务协同发展。

  长租公寓方面，中骏的品牌为方隅，定位中高端公寓市场，包括国际公寓、精品公寓、云涛公寓等三大产品线。分别定位轻奢国际公寓、中高端精品公寓、青年社区公寓，整体来看，产品主要打造中高端项目，通过产品的差异化路线，实现与蓝领公寓的市场区隔。

  截至2020年底，方隅布局了15座城市，管理规模达到2.5万间，根据克而瑞租售发布的“2020年中国住房租赁企业规模排行榜”显示，中骏管理规模行业排名第9名，在行业内已经形成一定的影响力。而根据目前中骏的规划，其计划在2025年要在全国布局20万间长租公寓，管理租金规模超100亿元，资本资产管理规模超600亿元。

  总的来看，在规模发展的同时，中骏积极跟进市场“地产+”业务的风口，打造住宅业务之外的第二增长点，2019年多元化合计收入9.2亿元，同比增长64.3%。在这发展过程中，中骏涉足联合办公、长租公寓、健身及大健康等多元化板块，未来这些新培育的业务，对于企业的收入贡献仍将继续提升。未来，中骏多元化的发展，应在在保证规模扩张预期的情况下，积极打造标杆项目，助力各个多元化领域中形成较大的影响力。