[克而瑞]华润置地：销售目标完成率108.8%，构建“3+1”一体化业务发展模式

  导 读

  2020年，华润置地实现销售收入2850.3亿元，同比增长17.5%；销售面积1418.7万平方米，同比增长7.1%。全年目标完成率达108.8%。

  【超额完成业绩目标，2021年可售货值5057亿】2020年，华润置地实现销售收入2850.3亿元，同比增长17.5%；销售面积1418.7万平方米，同比增长7.1%。全年目标完成率达108.8%；销售排名位居行业第九，较上年提升一位，四年来复合增长率达27.4%。与此同时，华润置地于2021年的可售货值达5057亿元，其中一二线占比81%，新推可售货源占比62%。在充裕的可售货源支持下，华润置地将2021年的销售目标定为3150亿元，同比增长10.5%。

  【新增投资1379.5亿元，土储质量持续优化】2020年，华润置地以总价1379.5亿元新增69宗地块，新增土地建筑面积达1492.1万平方米。截至2020年年末，华润置地总土储建筑面积达6809万平方米，与上年基本持平，覆盖全球82个城市，为未来3-5年的发展提供有力支撑。与此同时，华润置地的土储质量持续优化。其中，开发物业的土储中，一线城市土储面积同比提升3个百分点至11%，一二线城市土储占比合计70%；投资物业的土储中，一二线城市面积占比达77%。 

  【营收同比增长21.2%，债务结构稳健】2020年，华润置地实现营业收入1795.9亿元，同比增长21.2%。受一线城市结算收益占比下降及行业调控影响，盈利水平均有所下行，其中综合结算毛利率30.9%，较上年同期下降超7个百分点。截至2020年年末，华润置地持有现金894.5亿元，同比增长38.3%。净负债率保持在29.5%的低位，与上年基本持平。债务结构合理稳健，现金短债比2.52，长短债务比3.64。加权平均融资成本同比下降0.37个百分点至4.08%，为近五年最低水平，处于行业低位。 

  【构建“3+1”一体化业务模式，购物中心表现突出】2020年，华润置地在原先“2+X”的商业模式基础上进一步深化构建，逐步向“3+1”一体化业务模式发展，即开发销售业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务加上生态圈要素型业务。其中，经营性不动产业务中的购物中心，虽在年初受疫情影响经营承压，但下半年在一系列调整下运营效率稳步提升，年内45个核心购物中租金收入首次破100亿元，同比增长7.2%；出租率维持94.7%高位，零售额同比增长14.3%至738亿元，毛利率稳定在72%，月均坪效2053元/平方米，稳中有升。

  01销 售

  业绩目标完成率108.8%

  2021年销售目标3150亿元

  2020年,华润置地实现销售金额2850.3亿元，同比增长17.5%；销售面积1418.7万平方米，同比增长7.1%。整体来看，2020年在疫情影响下，华润置地及时调整应对策略，下半年加大推货节奏，全年目标完成率达108.8%；销售排名位居行业第九，较上年提升一位，四年来复合增长率达27.4%。

  与此同时，华润置地于2021年的可售货值达5057亿元，其中一二线占比81%，新推可售货源占比62%。在充裕的可售货源支持下，华润置地将2021年的销售目标定为3150亿元，同比增长10.5%。

  从销售区域结构来看，华南大区基于粤港澳大湾区的重点布局，销售贡献力度显著增长，2020年销售金额和面积分别同比增加7.9和5.5个百分点，追平了往年的销售主力军华东大区，两区销售金额占比均达27.8%。此外，华北、华西、东北及华中大区的销售占比均有所回落。

  同时，2020年华润置地于一二线高能级城市的销售占比达85%，同比进一步增加5个百分点；销售均价20091元/平方米，较上年进一步提升9.8%；于深圳、上海、北京、广州、杭州、南京、沈阳七城签约额破百亿。

  02投 资

  投资节奏放缓

  土储质量持续优化

  2020年，华润置地以总价1379.5亿元新增69宗地块，新增土地建筑面积达1492.1万平方米。整体来看，2020年华润置地一方面投资力度较上年小幅收窄，新增土地楼面价与当期结算均价比值提升19.6个百分点至61.4%，利润空间收紧；另一方面，投资质量有所提升，新增土储面积权益比例由上年的70%提升至77%，新增土储中的住宅比例由88%提升至91%。

  截至2020年年末，华润置地总土储建筑面积达6809万平方米，与上年基本持平，覆盖全球82个城市，为未来3-5年的发展提供有力支撑。其中，开发物业土地储备建筑面积5821万平方米，投资物业土地储备建筑面积988万平方米，分别占比85.5%和14.5%。

  从土储区域结构来看，华南、华北大区为主要战略区域，分别占比22.9%和20.9%，未来将受益粤港澳大湾区及京津冀城市群政策利好带来的红利。尤其是大湾区，已成为华润置地战略布局重点，将围绕深圳和广州两个增长极，在东莞、佛山、惠州等城市战略深耕。

  与此同时，华润置地的土储质量持续优化。其中，开发物业的土储中，一线城市土储面积同比提升3个百分点至11%，一二线城市土储占比合计70%；投资物业的土储中，一二线城市面积占比达77%，购物中心重点布局北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都等30个核心城市，截至年末，经营性不动产业务已进入60城。

  03盈 利

  营收同比增长21.2%

  盈利水平有所下行

  2020年，华润置地实现营业收入1795.9亿元，同比增长21.2%。其中开发物业销售结算收入1571.4亿元，同比增长23.5%，增速较上年小幅提升。值得注意的是，截至2020年年末华润置地已签未结算的开发销售额达2728亿元，其中1567亿元计划于2021年内结算，未来业绩的稳健增长可期。

  利润方面，华润置地全年实现净利润340.9亿元，同比微降1.08%；实现归母净利润298.1亿元，同比增长3.57%。受一线城市结算收益占比下降及行业调控影响，盈利水平均有所下行，其中综合结算毛利率30.9%，较上年同期下降超7个百分点，主要由于开发物业毛利率由上年同期的36.5%下降至29.1%；投资物业毛利率66.4%，与上年基本持平。此外，净利率和归母净利率分别同比下降4.3和2.8个百分点至19.0%和16.6%。

  04偿 债

  稳居“绿档”

  平均融资成本降至4.08%

  资本运营方面，截至2020年年末，华润置地持有现金894.5亿元，同比增长38.3%。净负债率保持在29.5%的低位，与上年基本持平。与此同时，华润置地“三条红线”均未踩线，稳居绿档，财务健康，有息负债增长空间充裕，发展潜力可期。

  债务结构合理稳健，现金短债比2.52，长短债务比3.64，虽均有所下降，但依然处于行业高位且较为安全的水平。同时，年内，标普、穆迪及惠誉三家国际评级机构维持华润置地Baa1/BBB+信用评级，联合评级给予AAA评级，加权平均融资成本同比下降0.37个百分点至4.08%，为近五年最低水平，处于行业低位。

  05多元化

  构建“3+1”一体化业务模式

  购物中心运营效率稳步提升

  2020年，华润置地在原先“2+X”的商业模式基础上进一步深化构建，逐步向“3+1”一体化业务模式发展，即开发销售业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务加上生态圈要素型业务。

  其中，经营性不动产业务包括购物中心、写字楼和酒店，购物中心虽在年初受疫情影响经营承压，但下半年在一系列调整下运营效率稳步提升，年内45个核心购物中租金收入首次破100亿元，同比增长7.2%；出租率维持94.7%的高位，零售额同比增长14.3%至738亿元，毛利率稳定在72%，月均坪效2053元/平方米，稳中有升。此外，写字楼租金收入同比增长15.5%至16亿元，毛利率增长13个百分点至71.8%；而酒店业务受疫情影响较大，租金收入同比下降27%至10.89亿元，毛利率下降17.2个百分点至8.4%。

  轻资产管理业务主要包含于华润置地旗下的万象生活，于年内成功分拆上市，年内营业收入同比增长16%至67.8亿元，核心净利润同比增长148%至8.2亿元，集团及第三方在管面积同比提升23.7%至10700万平方米。

  生态圈要素型业务主要包括城市建设与运营、长租、康养、影业等业务，年内实现营业额153.6亿元，其中城市建设与运营业务收入占比97%。

  未来，华润置地在致力于“3+1”业务的深化融合、协同发展的基础上，可重点打造一些具备核心竞争力的业务，例如进一步拓宽及加深购物中心的护城河，持续优化产品线，力争行业领先。