[克而瑞]中骏集团：一体两翼突破千亿，三道红线归属绿档

  导 读

  2021年销售目标1200亿，权益比例逐步加大；三条红线全部达标。

  【2021年销售目标1200亿，城市深耕有待提升】2020年中骏集团（含合营联营公司）共实现销售规模1015.37亿元，同比增长26%，首次成功突破千亿；其中合联营公司部分的销售金额为460.93亿元，占比45%。随着拿地权益的不断提升，未来几年中骏合约销售中的权益比例将逐步提升，2021年中骏合同销售的权益比例预计提高到60%至65%。需注意的是，随着中骏进入全国化布局不断完善，全年在售项目城市已达54个，但按此计算全年单城市产能仅为18.8亿元，未来中骏可考虑加强城市深耕、提高单城市的销售贡献。

  【一体两翼获取23幅地块，拿地成本下降23%】2020年中骏集团共新增38个项目，分布在25个城市，合计地上建筑面积约1075万平方米，同比增长10%。期内中骏提高了投资中的权益比例，新增土储中的权益总价占比80%，同比增长16个点。2021年中骏计划加大投拓力度，预计新增土储权益总价提升至约390亿，同比增长21%。此外中骏2020年通过一体两翼战略协同获取了23幅土地，共新增19个世界城及9个方隅项目，降低了拿地成本，但同时快速增长的持有物业，也对企业的多业务的协作运营能力提出了较大考验。

  【营业收入大幅增长52%，限价影响毛利率下降】2020年中骏集团营业收入达到了325.73亿元，同比增长52%。营业收入的大幅增长主要由于交房规模大幅增长所致，其中年内物业销售部分的交房面积同比大幅增长77%至324.90万平米；物业销售收入同比增长54%至315.54亿元。在营收规模的增长下，毛利润规模同比增长33%至78.64亿元；毛利率则下滑明显，同比下降约3.4个百分点至24.14%。毛利率下降的主要原因是由于历史限价政策，影响了项目的平均销售单价。

  【三条红线全部达标，借贷成本6.5%有望继续下降】2020年中骏集团的平均借贷利率为6.5%，相比2019年下降了0.2个百分点，未来融资成本将有望进一步下降。从三条红线指标来看，中骏集团全部达标，归属绿档企业。净负债率为59.2%，相比2019年略有下滑；剔除预收账款后的资产负债率为68.66%，成功达标红线指标；此外短期有息负债为1.69，持有现金能够覆盖短债，财务指标相对稳健。

  【租金收入稳定增长，物业商管有望今年上市】2020年中骏的租金收入同比增长约10.7%至3.15亿元。随着整体商住管理规模的增长，2021年1月中骏商管向港交所递交了招股书，有望今年上市。预计随着一体两翼战略的不断深化，各业务板块间将形成更好的协同效应，为企业创造更多稳定且多元的营业收入。

  销售：2021年销售目标1200亿

  城市深耕有待提升

  2020年中骏集团（含合营联营公司）共实现销售规模1015.37亿元，同比增长26%，目标完成率达109%，首次成功突破千亿；销售面积736.78万平米，同比增长16%；销售均价同比增长约8%至13781元/平米。此外合联营公司部分的销售金额为460.93亿元，同比增长15%，占总销售的45%。

  随着拿地权益的不断提升，未来几年中骏合约销售中的权益比例将逐步提升。2021年中骏销售目标1200亿，同比增长18%；若按权益销售口径看，预计增长约30至35%；此外2021年的合同销售的权益比例预计提高到60%至65%。据克而瑞排行榜，2021年一季度，中骏集团实现累计合同销售金额260.3亿元，同比增长120%，已完成目标22%。

  从合约销售的城市分布来看，二线城市中以厦门、昆明及重庆的合同销售表现最为突出，分别约183.52亿元、54.36亿元及53.56亿元。三线城市中以泉州表现最为突出，合同销售金额约53.28亿元，占整体合同销售金额约5.2%。需注意的是，随着中骏进入全国化布局不断完善，全年在售项目城市已达54个，但按此计算全年单城市产能仅为18.8亿元，未来中骏可考虑加强城市深耕、提高单城市的销售贡献。

  从区域分布来看，长三角及海峡西岸的合同销售分别约383.98亿元及279.42亿元，分别约占37.8%及27.5%，贡献最大。长三角贡献较高，主要在于年内上海、杭州、苏州及丽水等城市推出多个新盘；而海峡西岸的合同销售则主要由于厦门岛内多个新盘的销售贡献。从城市能级来看，二线及三四线城市的合同销售金额分别为573.06亿元及349.13亿元，分别约占整体合同销售金额56.4%及34.4%。

  02投 资

  一体两翼获取23幅地块

  拿地成本下降23%

  2020年中骏集团共新增38个项目，分布在25个城市，合计地上建筑面积约1075万平方米，同比增长10%；新增土储总价405.50亿元，同比下降15%。虽然新增土储总价有所下滑，但其中权益总价为322.81亿元，同比增长7%；占比80%，同比增长了16个点。2021年中骏计划继续加大投拓力度，预计新增土储权益总价提升至约390亿，同比增长21%。

  从拿地结构来看，2020年中骏于三四线的新增土储占比达到了80%，其中韶关、铜川、梅州为拿地最多的三个城市，新增土储建面分别达到了102、80、79万平米。从各区域分布来看，中西部依旧是拿地最多的区域，占比达43%，主要来自铜川及重庆两个城市；此外珠三角区域的占比也达到了23%。未来中骏应关注三四线城市的市场风险，以免影响项目去化。

  此外，2020年中骏还通过一体两翼战略协同获取了23幅土地，共新增19个世界城及9个方隅项目。通过一体两翼战略，能让中骏在土地获取方面更具优势，增加拿地时的谈判筹码，从而降低拿地成本。在此背景下，2020年中骏的平均拿地成本为3772元/平米，同比下滑了23%。虽然通过一体两翼勾地，能够为企业带来成本更低的土地储备，但同时快速增长的持有物业，也对企业的多业务的协作运营能力提出了较大考验，后续运营情况仍需观察。

  截止2020年，中骏共有土地储备建筑面积3768万平方米，同比增长17%，其中应占建筑面积2566万平方米，分布于62个城市。从区域分布来看，主要集中于长三角、海峡西岸、环渤海，土地储备成本分别占总成本的32%、28%及18%。此外一二线城市的土地储备成本占总成本的63%。目前中骏的土地储备，约可维持企业3至4年的发展需要。

  03盈 利

  营业收入大幅增长52%

  限价影响毛利率下降

  2020年中骏集团营业收入达到了325.73亿元，同比增长52%。营业收入的大幅增长主要由于交房规模大幅增长所致，其中年内物业销售部分的交房面积同比大幅增长77%至324.90万平米；物业销售收入同比增长54%至315.54亿元。

  在营收规模的增长下，毛利润规模同比增长33%至78.64亿元；毛利率则下滑明显，同比下降约3.4个百分点至24.14%。毛利率下降的主要原因是由于历史限价政策，影响了项目的平均销售单价。此外净利润方面，同比上升10%至44.46亿元，净利率为13.65%，同比下降了约5.2个百分点。

  04负 债

  三条红线全部达标

  借贷成本6.5%有望继续下降

  2020年中骏集团总有息负债较年初增长11%至465.63亿元，其中55%为银行及其他贷款，剩余为优先票据及境内债券；持有现金同比下降了2%至234.00亿元。2020年中骏的平均借贷利率为6.5%，相比2019年下降了0.2个百分点。值得注意的是，2021年1月及3月，中骏分别发行了3.5亿及3亿美元的优先票据，补充了发展资金，且票面利率分别为6%及5.95%，均低于2020年底6.5%的平均借贷利率，未来融资成本将有望进一步下降。

  从三条红线指标来看，中骏集团全部达标，归属绿档企业。虽然总有息负债有所增长，但净负债率为59.2%，相比2019年略有下滑，主要是由于期内少数股东权益增长了43%至181.54亿元，总权益增长了29%至391.53亿元。剔除预收账款后的资产负债率为68.66%，成功达标红线指标。此外短期有息负债为1.69，长短期债务比为2.36,持有现金能够覆盖短债，财务指标相对稳健。

  05一体两翼

  租金收入稳定增长

  物业商管有望今年上市

  除了地产主业外，2020年中骏的租金收入同比增长约10.7%至3.15亿元。值得注意的是，购物中心及长租公寓作为中骏两翼的核心业务，于未来也有着清晰的发展规划。

  其中商业方面预计在2025年布局100个世界城，其中开业可能在60个左右，预计总租金及物业费收入达约45亿。而长租公寓方面，截至2020年底，方隅公寓总共管理了44个项目，开业房间5392间，总体量超过26000间，其中74%布局在一线和二线城市；2025年方隅公寓目标管理规模20万间，资产管理规模600亿元，管理租金规模100亿元。

  随着整体商住管理规模的增长，2021年1月中骏商管向港交所递交了招股书。据悉，截至2020年9月，中骏商管在管住宅物业包括80幢住宅物业及两项住宅物业配套公共设施，在管总建筑面积为1360万平方米；在管商业物业包括8项在管总建筑面积90万平方米的物业。预计随着一体两翼战略的不断深化，各业务板块间将形成更好的协同效应，为企业创造更多稳定且多元的营业收入。