[克而瑞]德信中国：销售投资积极，但需提高合作权益

  导 读

  销售增长，积极拓储，全年拿地销售比0.59。盈利指标处合理水平，但需提升拿地权益，控制融资成本和负债水平。

  【业绩上涨，平均销售均价提升】2020年，德信中国实现全口径销售金额635亿元，同比增长40.9%，大幅领先百强房企平均12.4%的销售业绩增速。合约销售面积311.4万平方米，合约销售均价20401.4元/平方米，同比上升11.4%。2020年综合去化率80%，完成21年800亿销售目标压力不大。 

  【持续积极拿地，需提升权益占比】2020年德信中国仍然大幅扩张土地投资，全年取得40幅地块，新增土储投资总额374亿元，同比增长26.8%，新增土储建面540万平方米。拿地销售比0.59。虽然企业整体的拿地力度较大，但是拿地权益占比仍然较低，新增拿地金额权益占比43.5%，新增合作项目的拿地数目占比达98%，40个新增项目中仅1个为全资。 

  【持续提升土储能级，聚焦深耕长三角】截至2020年德信拥有总土地储备1626万平方米，较2019年年末增长21.1%。按照目前企业的开发节奏，能够满足2-3年的发展需要。一二线城市的土储占比持续扩大，一线城市占比较上年提升1个百分点，二线城市占比过半，较上年末上升7个百分点至54%。区域布局方面，企业持续深耕长三角城市群，2020年长三角区域占比83%，中西部占比15%，另外2%布局为珠三角广州、佛山两城。 

  【营收规模上涨，归母净利占比不足六成】2020年德信实现营业收入156.7亿元，同比大幅增长64.7%，其中物业开发的收入为155.5亿元，同比增长约64.6%，占集团总收入的99.2%。毛利润39.02亿元，同比上涨27.55%。毛利率24.9%，较上年同期下降了7.25个百分点。净利率14.43%，下降9.29个百分点。归母净利率7.61%，较上年下滑8.75个百分点，主要由于归母净利润占比进一步下降，只占总利润的52.7%，这与德信并表的项目权益占比低有较大关系。 

  【持续改善债务结构，融资成本有待优化】在负债控制方面，截至2020年末，德信中国持有现金156.5亿元，同比大幅增长63.5%，现金短债比提升至1.8，长短债比1.9，债务结构有所改善。净负债率为75%，较年初上涨6.3个百分点，维持在安全线水平内。融资成本较高，此外剔除预售账款后资产负债率为74.2%，仍超阈值，“三条红线”处于黄档水平。

  
  01销 售

  销售：业绩逆势上涨

  平均销售均价提升

  销售增速40.9%，大幅领先百强房企平均水平。2020年德信中国实现全口径销售金额635亿元，同比增长40.9%，大幅领先百强房企平均12.4%的销售业绩增速，也远高于年初设定的20%-30%的目标增长率。合约销售面积311.4平方米，同比增长26.5%；平均销售均价20401.4元/平方米，同比上升11.4%。销售均价的提升一方面是由于德信持续布局高能级城市，另一方面则是迭代升级产品系列，高端产品系列扩容，增加云璟系产品。策略定位、高品质产品和品牌优势为德信的合约销售增长和高销售均价提供持续支撑。2021年德信的销售目标为800亿元，目前可售货值接近1300亿元，按照德信2020年80%的综合去化率，完成销售目标压力不大。

  02投 资

  持续积极拿地

  需提升权益占比

  拿地销售比0.59，持续较高投拓力度。2020年德信中国仍然大幅扩张土地投资，全年取得40幅地块，新增土储投资总额374亿元，同比增长26.8%，新增土储建面540万平方米。拿地销售比0.59，依旧保持较高水平。2020年新增土地成本6931元/平方米，较2019年全年新增土地成本上升11.5%，主要由于德信布局较多集中于一二线及长三角强三线城市，如上海、温州等拿地成本都在17000元/平方米左右，推高拿地均价。不过相比目前20401元/平方米的销售均价，在进一步强化产品线和产品系的情况下，仍能够保持充足的利润空间。

  新增拿地金额权益占比44%。虽然企业整体的拿地力度较大，但是拿地权益占比仍然较低。根据披露，2020年新增土储金额的权益占比为43.5%，虽然较2019年的37.8%有较高提升，但是仍不及5成，处于行业较低水平。另外新增合作项目的拿地数目占比达98%，40个新增项目中仅1个为全资。虽然合作开发能够帮助企业规模实现迅速扩张，但是长远来看，这种大量合作的模式对企业操盘、营销等能力提升作用有限，稀释归母净利率等，在行业竞争持续加剧的环境之下企业内功得不到修炼，仍需适当调整权益比例。

  持续深耕长三角区域，聚焦一二线及强三线城市。布局上，长三角区域新增拿地金额占比达87%，中西部为10%，珠三角3%。2020年德信继续在已进入的城市深耕，持续深化投资如杭州、宁波和温州等长三角城市，珠三角、以及成渝双城及武汉这类主要枢纽核心城市。收购美国新泽西州项目部分权益，拓展境外项目。城市能级方面，全年拿地主要位于二线城市，拿地金额占比68%，较2019年上升11个百分点。三四线城市拿地金额26%，主要布局在温州及徐州这类前景较好的长三角城市。

  03土地储备

  持续提升土储能级

  聚焦深耕长三角

  土地储备充足，持续提升土储城市能级。截至2020年德信拥有总土地储备1626万平方米，较2019年年末增长21.1%。按照目前企业的开发节奏，能够满足2-3年的发展需要。随着德信中国对一二线城市投资力度持续加大，总土储的城市能级较2019年末有进一步提升，一二线城市的土储占比持续扩大，一线城市布局包括上海和广州两城，占比较上年提升1个百分点，二线城市占比过半，较上年末上升7个百分点至54%，其中杭州土储建面占总土储比例达29%，为企业深耕城市；三四线城市占比降至43%，以温州、徐州等长三角城市为主。区域布局方面，企业持续深耕长三角城市群，2020年长三角区域占比83%，中西部占比15%，另外2%布局为珠三角广州、佛山两城。

  04盈 利

  营收规模上涨

  盈利指标处于合理空间

  全年营收上涨64.7%。2020年德信实现营业收入156.7亿元，同比大幅增长64.7%，德信着力打造高效运营，完善业务发展，延续至上市以来的营收规模持续高增长。其中物业开发的收入为155.5亿元，同比增长约64.6%，占集团总收入的99.2%。

  毛利率24.9%，净利率14.43%，较上年有所下滑。2020年德信中国实现毛利润39.02亿元，同比上涨27.6%，有关增加主要是由于销售收入大幅增加。毛利率24.9%，较上年同期下降了7.3个百分点。企业期内毛利润大幅上升但毛利率反降，德信解释由于2019年结转的项目主要是2016地产市场上行周期的项目，相对利润率更高；另一方面是公司调整运营模式，从追求较高毛利率调整为利润和周转效率的平衡。期内净利润22.6亿元，同比上涨0.17%；净利率14.43%，下降9.29个百分点。归母净利率7.61%，较上年下滑8.75个百分点，主要由于归母净利润占比进一步下降，只占总利润的52.7%，这与德信并表的项目权益占比低有较大关系，需关注土储权益问题。

  05负 债

  持续优化债务结构

  融资成本有待优化

  债务结构进一步改善，现金短债比2.22，长短债比2.12。截至2020年，德信中国持有现金156.5亿元，同比大幅增长63.5%，现金短债比提升至1.79，现金可覆盖短债，短期内无偿债风险。长短债比1.94，较去年同期提升0.26，债务结构持续改善。

  融资成本相对较高，剔预资产负债率超阈值。近年来德信中国降负债效果明显，尤其是上市之后，其净负债率水平得到了进一步优化。虽然2020年德信仍持续拓张投资规模，但仍然维持了较为稳健的债务水平。根据企业公告数据，截至2020年德信的净负债率为75%，虽然较年初上涨6.3个百分点，但维持在安全线水平内。融资成本方面，德信中国2020年没有公布平均融资成本，经过计算得全年平均融资成本约为8.5%[1]，其公布的境外2021年1月发行的优先票据票息为9.95%，从2019年以来有所下降，但是相对于行业平均而言还是偏高，企业的融资能力需继续增强。剔除预售账款后资产负债率为74.2%，超出监管规则不得高于70%的要求，“三条红线”处于黄档水平。