[克而瑞]朗诗地产：中美“双赛道”布局

  导 读

  受益于资产轻型化商业模式，朗诗的财务政策一贯稳健。截至2020年12月31日，朗诗现金短债比为6.1，流动性充足。

  【签约销售保持稳定增长，2021年目标增至500亿】全年，朗诗出品签约销售额411.9亿元，同比增长1.7%。其中，权益项目签约销售额达256.8亿元，中国占73.1%、美国占26.9%。在市场不确定性积聚的背景下，朗诗依然维持了增长。在增速放缓的背景下，未来需找到新的突破口，保持自身的增长力。2021年朗诗将目标定在500亿元，同比约增长21%，目前也在加快项目建设保证供货。 

  【坚持稳健的投资策略，新增可售面积216万平方米】朗诗一向坚持稳健的投资策略，以利润为导向，不抢高价地和地王。期内，共获取35个开发销售型物业（17个权益项目和18个代建项目），其中，中国20个，美国15个，合计可售面积达216万平方米。截至2020年末，朗诗项目储备可售面积为529.0万平方米，高能级城市布局较多，有利于实现快速去化，但同时也面临更严苛的限价调控，叠加22城集中供地政策出台，土地市场竞争预期加剧，未来朗诗需要进一步强化小股操盘、代建模式获取资源，同时要依赖产品溢价和精细化的经营管理来争取利润空间。 

  【保持稳健的派息政策，已售未结资源支撑未来业绩增长】朗诗全年总营收89.9亿元，同比上升约5.1%，维持增长。实现毛利润17.1亿元，净利润0.3亿元，分别同比下降29.4%、97.9%，核心净利润由2019年14.1亿元下降至2.5亿元，降幅达82.2%。净利润下滑主要受疫情以及一些非经常业务因素影响。此外，毛利率、净利率也相应下滑，分别为19.0%、0.4%。但尽管如此，朗诗依然保持了稳健的派息政策，董事会建议派发每股0.03港元末期股息，合计1.42亿港元。今年随着国内外疫情稳定，在已售未结转资源保障下，朗诗的增长具备一定确定性，但同时要做好风险防范。 

  【财务结构保持稳健，净负债率低至25.9%】受益于资产轻型化商业模式，朗诗的财务政策一贯稳健。截至2020年12月31日，朗诗现金短债比为6.1，流动性充足；净负债率为25.9%，较2019年末再降14.3个百分点；扣除预收账款的资产负债率为78.7%，低于2019年末86.6%。整体来说，朗诗的财务结构在持续优化，在“三条红线”管控下，已有两条线达标，安全边际较高，有利于企业可持续发展。 

  【Landsea Homes成功上市，并推出“自由方舟”差异化产品】在“产品差异化、轻资产化运营、收益多样化”的发展战略下，2020年朗诗在业务发展与产品升级上持续发力。一方面，朗诗美国业务主体Landsea Homes在纳斯达克成功上市，进一步强化美国市场的平台优势；另一方面，推出新一代健康住宅“自由方舟”，提升产品差异化能力。

  业绩增速持续放缓

  2021年目标增至500亿

  受国内外疫情冲击，朗诗的销售在一定程度受到影响，全年朗诗出品签约销售额411.9亿元，同比增长1.7%；朗诗出品签约建筑面积为233.3万平方米，与2019年基本持平。其中，权益项目签约销售额达256.8亿元，签约销售面积为141.1万平方米，均价为18205元/平方米。从业绩走势来看，在市场不确定性积聚的背景下，朗诗依然维持了增长，但同时可以发现业绩增速在持续放缓。在行业零增长及负增长预期下，未来市场整体或继续承压，朗诗需找到新的突破口，保持自身的增长力。

  朗诗权益项目签约销售额总计256.8亿元，其中187.7亿来自中国市场，占比73.1%，主要分布在成都、苏州、无锡、南京、合肥等城市，成都作为2020年贡献力最高的城市，全年累计签约销售额超过70亿元。另外，69.1亿元来自美国一二线门户城市的在售项目，占比26.9%，无论是从业绩量还是贡献率上来看，都较2019年有显著提升，这也表明美国业务的拓展取得阶段性的成效。

  近两年来，朗诗都保持了低速平稳的增长态势，但这也会导致规模的掉队，朗诗也意识到这一点，2021年将目标定在500亿元，增长率约为21%，这也达到2017年以来最高。为实现目标，今年朗诗预计推货量在650-700亿之间，在推货时间上，上半年和下半年持平，各占50%。从一季度销售情况来看，朗诗出品签约销售额已达109亿元，较2020年同期增长208%，业绩预期向好。

  02投 资

  坚持稳健的投资策略

  新增可售面积216万平方米

  朗诗一向坚持稳健的投资策略，以利润为导向，不抢高价地和地王，且拿地方式多元化，不限于公开市场招拍挂，还包括收并购、小股操盘、融资代建等。期内，共获取35个开发销售型物业（17个权益项目和18个代建项目），其中，中国20个，美国15个，合计可售面积达216万平方米。

  中国新增的20个项目，集中在一二线城市及少量三四线城市的核心区域，包括南京、苏州、无锡、嘉兴、宁波、金华等，可售面积达161万平方米，预计可售货值（可售货值=可售面积*均价）约265.6亿元，其中长三角及大湾区新增货值占比在85%左右。

  美国新增的15个项目，位于加州奥林达、亚利桑那州凤凰城等二线门户城市，可售面积达55万平方米。2020年1月，Landsea Homes收购了亚利桑那州凤凰城的住宅建筑商GarrettWalker Homes，并获取其旗下18个独栋住宅小区项目，其中14个正在销售中，超过1700块地块，进一步丰富了朗诗在当地的布局，壮大了规模。

  另外，2020年内朗诗还新增开发服务合同额达21亿元，同比增长了17%。总的来看，朗诗在积极推动中国市场和美国市场协同发展，实行开发业务与服务管理业务并举。同时，继续坚持轻资产化模式，新增货值平均权益为24%。

  截至2020年末，朗诗权益项目及代建项目总储备建筑面积1782.4万平方米，可售面积为529.0万平方米，其中权益项目建筑面积为1005.6万平方米。按权益核算，朗诗应占项目储备建筑面积为522.8万平方米，整体平均权益为29.3%。

  从土地储备分布来看，截至2020年末，朗诗项目储备可售面积529万方中，462.8万方位于中国，占比87.5%，其中一二线城市布局较多，有277.5万平方米，分布在武汉、宁波、南京、成都等城市。此外，还有66.2万平方米位于美国，占比12.5%。总的来说，朗诗项目布局的城市能级较高，有利于快速去化，但是高能级城市同时也面临更严苛的限价调控，叠加22城集中供地政策出台，土地市场竞争预期加剧，未来朗诗需要进一步强化小股操盘、代建模式获取资源，同时要依赖产品溢价和精细化的经营管理来争取利润空间。

  03盈 利

  保持稳健的派息政策

  已售未结资源支撑未来业绩增长

  营收与利润方面，全年总营收89.9亿元，较2019年上升约5.1%，维持增长。实现毛利润17.1亿元，净利润0.3亿元，分别同比下降29.4%、97.9%，核心净利润由2019年14.1亿元下降至2.5亿元，降幅达82.2%。毛利率、净利率也相应下滑，分别为19.0%、0.4%。净利润下滑的主要原因有以下几个方面：

  一方面，美国地区受疫情的严重影响，工程建设和房屋交付延期，同时对纽约地区个别项目进行了减值计提，产生了非现金性质的账面损失，导致美国公司核心净利润亏损0.7亿元；

  另一方面，美国业务在纳斯达克上市，按香港会计准则，产生了非经常性的相关费用约1.05亿元，进行了一次性冲抵；此外，由于人民币升值，产生了汇兑损失1.93亿元。

  总的来看，主要是疫情和非经常性业务因素影响。值得注意的是，尽管如此，朗诗依然保持了稳健的派息政策，董事会建议派发每股0.03港元末期股息，合计1.42亿港元。

  截至2020年末，朗诗权益项目已售未结面积268.2万方，金额约为436.5亿元，其中应占权益的已售未结面积108.1万方，金额约为174.1亿元。今年随着国内外疫情稳定，在充足的已售未结转资源保障下，朗诗的增长具备一定确定性，但同时要做好风险防范。

  04偿 债

  财务结构保持稳健

  净负债率低至25.9%

  受益于资产轻型化商业模式，朗诗的财务政策一贯稳健，不仅通过多元化方式融资，包括债券融资、资产证券化、EB-5融资等，还与多家金融机构保持长期良好的合作关系，目前已获批的信用额度充足，其中未使用额度为386亿元，期末加权平均融资成本为7.6%。

  债务方面，截至2020年12月31日，朗诗总有息负债65.5亿元，其中短期债务8.6亿元，占比13.1%，长短债务比为6.6；持有现金（包括受限制现金）52.5亿元，现金短债比为6.1，现金流充裕；净负债率为25.9%，较2019年末再降低14.3个百分点；扣除预收账款的资产负债率为78.7%，低于2019年末86.6%。整体来说，朗诗的财务结构在持续优化，在“三条红线”管控下，已有两条线达标，安全边际较高，有利于企业可持续发展。

  05战 略

  Landsea Homes成功上市

  推出“自由方舟”差异化产品

  在“产品差异化、轻资产化运营、收益多样化”的发展战略下，2020年朗诗在业务布局与产品升级上继续发力。一方面，朗诗美国业务主体Landsea Homes在纳斯达克成功上市，成为在美上市的第18家建商，也是首家登陆纳斯达克的中国建商。Landsea Homes成为独立的上市主体，有助于进一步强化美国市场的平台优势，提升其公司治理水平、拓宽融资渠道，及与潜在投资者进行广泛与深入的沟通，进而助力美国业务的持续增长。目前朗诗美国已完成美国五大主要都会区的战略布局，并将目光投向增值性更好、更为稳健的刚需市场。未来，朗诗将借助中美两地双赛道发展优势，降低融资成本，提高品牌的国际影响力。

  另一方面，推出新一代健康住宅“自由方舟”，提升产品差异化能力。期内推出新一代的绿色科技产品“自由方舟”健康住宅，在人居体验和自由度方面均完成了产品的一次全面升级迭代，从健康、舒适、节能、环保、智慧、人文等维度满足人们对美好生活的需求。目前已经在中山、成都、南京、苏州等城市落地，从2020年度已落地的自由方舟项目来看，相比周边竞品溢价达到3000-6000元/平方米，差异化产品的竞争优势显著。