[克而瑞]上坤地产：优化债务指标，要增长也要质量

  导 读

  2020年企业保持了91%的销售回款率，连续三年回款率超过90%。2021年仍将坚持高质量适度增长的发展策略。

  【全年回款率91%，长三角贡献近8成业绩】2020年上坤地产实现应占合约销售金额126.6亿元，同比增长9.1%。2020年企业保持了91%的销售回款率，连续三年回款率超过90%。2021年仍将坚持高质量适度增长的发展策略，立足产品牵引企业成长的理念，预期业绩增长率在15%左右。销售主要集中在长三角区域，占比达到了78%。其中苏州、常州以及宁波最企业销售贡献较高，分别达到了17.2%,14.5%和14.1%。 

  【坚持“3+X”布局策略，拿地力度超出百强平均】2020年上坤地产共新增24幅土地，新增土储总建面306.0万平方米。拿地方式多元，其中招拍挂占比40%、收并购24%、产业合作21%、政府平台合作15%。若以权益口径计，上坤地产2020年拿地销售比高达0.58。投资布局上，始终坚持“3+X”的策略，即深耕长三角、珠三角、中部核心经济区以及其他高增长的潜力城市。 

  【土储总量满足2年所需，长三角占比约64%】截止至2020年底，上坤地产共拥有约为520万平方米的土地储备，其中应占土储建面达到了450.3万平方米，若按照企业目前的销售去化速度推算，可以满足企业2年左右去化需求。区域上全部分布在长三角，珠三角、中部核心三大核心经济区，其中长三角地区占比高达64%。 

  【地产营收稳健增长，净利润率同比上升】2020年企业实现营收81.9亿元，同比增长8.7%，其中房地产业务收入80.4亿元，同比增长7.9%。项目管理服务即代建业务收入1.06亿元，同比增长近4倍。整体毛利润约17.9亿元，净利润约8.9亿元，同比2019年上升30.8%，归母净利润3.6亿元，同比上升62.2%。

  【“三道红线”指标持续向好，仅剔预资产负债率略高监管要求】截止至年底，企业共持有现金53.3亿元，同比上升53.1%，现金短债比大幅提升至2.3，长短债比达到2.29，净负债率为54.3%，剔除预收账款资产负债率为72.1%。“三道红线”指标持续向好，目前仅资产负债率也略高于监管红线。年底企业融资成本9.9%，未来将优化债务结构降低融资成本。

  销售：全年回款率91%

  长三角贡献近8成业绩

  销售稳定增长，全年回款率91%。根据企业公告数据，2020年上坤地产实现应占合约销售金额126.6亿元，同比增长9.1%，略落后于百强房企平均10.8%的权益销售增长率，应占销售面积77.8万平方米，同比增长11.1%，销售均价16265元/平方米，与2020年基本持平。值得一提的是2020年上坤保持了91%的销售回款率，连续三年回款率超过90%。整体来看企业2020年业绩发展平稳，管理层在业绩会表示2021年仍将坚持高质量适度增长的发展策略，预期业绩增长率在15%左右。

  三大区域均有业绩贡献，长三角仍是核心。从企业披露的销售金额城市分布来看，2020年上坤地产的销售主要集中在长三角区域，占比约78%。其中苏州、常州以及宁波对企业销售贡献较高，分别达到了17.2%,14.5%和14.1%。上坤自2016年开始走出上海，立足3+X布局策略，目前已成功进驻中部和珠三角的多个城市，2020年佛山和上饶、商丘对企业的应占合约销售业绩贡献占比分别达到了7.0%，5.0%和4.2%。  

  02投 资

  坚持“3+X”布局策略

  拿地力度超出百强平均

  坚持“3+X”的战略布局，多元并举积极拿地。2020年上坤地产共新增24幅土地，新增土储总建面306.0万平方米，拿地方式多元，其中招拍挂占比40%、收并购24%、产业合作21%、政府平台合作15%。若以权益口径计，上坤地产2020年拿地销售比高达0.58，参考百强房企全口径拿地销售比0.37，投资力度明显领先。值得一提的是，2021年一季度企业仍在积极纳储，截止至3月30日新增了14个项目，总建筑面积达到了196.3万平方米。在投资布局上，企业始终坚持“3+X”的策略，即深耕长三角、珠三角、中西部核心经济区以及其他高增长的潜力城市。2020年企业拿地集中在这三个区域，按照总建筑面积划分占比分别达到61.4%、8.1%和30.6%。

  03土 储

  总量满足未来2年所需

  长三角占比约64%

  土地储备充裕，总量可满足未来2年去化需求。截止至2020年底，上坤地产共拥有约为520.4万平方米的土地储备，其中权益土储建面达到了450.3万平方米，若按照企业目前的销售去化速度推算，可以满足企业未来2年左右去化需求。区域上全部分布在重点布局的三大区域，长三角地区占比高达64%。

  04营 利

  地产营收稳健增长

  净利润率同比上升

  地产结转收入稳步增长，代建收入增长近4倍。2020年上坤地产实现营收81.9亿元，同比增长8.7%，其中房地产业务收入80.4亿元，同比增长7.9%，贡献了企业98.1%的营收。物业租赁收入受到疫情影响，同比下降了26.9%，值得关注的是2020年企业取得项目管理服务即代建业务收入1.06亿元，同比增长近4倍。

  毛利回归行业平均水平，归母净利同比增长62.2%。2020年上坤地产实现毛利润17.9亿元，同比下降41.6%，净利润8.9亿元，同比2019年上升30.8%，归母净利润3.6亿元，同比上升62.2%。整体毛利率21.9%，同比下降18.8个百分点，这主要是由于过往结转中，上海新城樾山项目毛利率较高，因此企业整体毛利率一直远超行业平均水平，随着该项目结转收入的下降，毛利率目前在向行业平均水平回归。另外值得关注的是2020年企业净利率10.8%，同比还上升1.8个百分点。

  05偿 债

  “三道红线”指标持续向好

  仅剔预资产负债率略高监管要求

  现金短债比2.3已达绿档，长短债比大幅提升至2.75。2020年企业持有现金大幅增长，同时积极调整债务结构，短债总额同比大幅下降，债务结构明显优化。截止至年底，企业共持有现金53.3亿元，同比上升53.1%，现金短债比大幅提升至2.3，达到绿档要求，短期内无偿债压力。长短债比方面也有明显优化，截止至2020年底已经达到2.75，并且业绩会上管理层还透露未来将持续关注债务结构的调整，目标维持长债比例65%以上。

  净负债率大幅降低至54.3%，剔除预收账款资产负债率略高于红线要求。截止至2020年底，企业净负债率为54.3%，剔除预收账款资产负债率为72.1%。杠杆三连降，目前净负债率满足绿档要求，资产负债率也已只是略高于监管红线。年底企业融资成本9.9%，随着IPO上市融资渠道拓宽，未来仍有改善空间，管理层也表示将持续优化债务结构降低成本。